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??杭州第三輪集中供地又“剎車”了。

??11月10日，杭州市規(guī)劃和自然資源局（簡稱“杭州市規(guī)自局”）發(fā)布補(bǔ)充公告稱，11月3日發(fā)布的《杭州市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓信息預(yù)告》的51宗住宅用地，繳納預(yù)約申請保證金、辦理預(yù)約申請手續(xù)截止時(shí)間順延至2021年11月18日17時(shí)。

??按照原定計(jì)劃，杭州的第三批“勾地”將于11月10日17時(shí)止，推遲8天也意味著給開發(fā)商充足的時(shí)間去挑選合適地塊。

??從首輪集中供地“狂歡”，到第二輪集中供地“流拍”，再到第三輪集中供地“延遲”，賣地大戶杭州三輪集中供地的此起彼伏頗有代表性。

??“市場變了，政府也要變，第三批集中供地要避免大面積流拍，地方政府需要從供給端著手，根據(jù)實(shí)際需求情況來優(yōu)化土地競拍規(guī)則，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏。只有降低‘面粉’的價(jià)格才能控制‘面包’的價(jià)格，開發(fā)商要的是利潤。”多位房地產(chǎn)市場人士在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

??政府“放水”，恢復(fù)“勾地”

??實(shí)際上，這一批第三輪集中供地，杭州市政府還是表現(xiàn)出了誠意。從11月3日杭州市規(guī)自局公示的51宗地塊中，有10宗地塊是在第二批集中拍地中被臨時(shí)撤拍，其中不乏杭騰未來社區(qū)地塊、翠苑單元地塊、三墩競品質(zhì)地塊等熱門地塊。

??值得一提的是，此次還恢復(fù)了第二批集中供地時(shí)剛?cè)∠念A(yù)公告，意味著房企又可以在正式競價(jià)前“勾地”。即房企可選擇繳納地價(jià)的10%作為“勾地金”就能獲得一宗地塊的參拍資格，而且不論地價(jià)多高，“勾地金”最高不超過5000萬元。

??上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，從杭州第二輪土地成交結(jié)果來看，政府壓力很大，流標(biāo)現(xiàn)象比較嚴(yán)重。那第三輪供地自然要從土地定價(jià)和房企利潤空間著手來調(diào)整土拍規(guī)則。從前二輪土地定價(jià)加上限價(jià)等各種因素，給予房企的利潤空間非常狹窄，1%-2%的利潤對于房企來說肯定選擇“躺平”。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最頭疼的就是資金問題，所以適度放寬條件也是很好的緩沖。

??此次“勾地”制度的恢復(fù)，無疑給杭州樓市傳遞了一個(gè)積極信號。

??另外，市場有消息傳出杭州第三輪集中供地土拍規(guī)則由“競品質(zhì)”改為“定品質(zhì)”，即由政府規(guī)定相應(yīng)的品質(zhì)要求，房企需承諾按要求建設(shè)。同時(shí)取消現(xiàn)房銷售、調(diào)低封頂溢價(jià)率等。部分板塊待出讓的第三批地塊的限價(jià)將較目前板塊精裝均價(jià)有一定幅度的提升，例如上城區(qū)的筧橋新城。還有部分板塊的地塊起價(jià)或?qū)⑦m度調(diào)低。

??機(jī)構(gòu)分院常務(wù)副總高院生在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，第二批供地市場熱度降溫非常明顯，房企又遇到回款慢融資緊的資金難題，很多房企基本上都“躺平”，拿地的積極性不高。所以此次杭州第三批集中供地推出主城區(qū)多宗優(yōu)質(zhì)地塊且恢復(fù)預(yù)公告等下調(diào)競拍門檻，主要是提前了解企業(yè)的需求，提振房企拿地的信心。為了應(yīng)對土拍預(yù)冷，部分城市的土拍門檻都有所放松。

??利潤不低于5%就不會“躺平”

??再來看杭州的三輪集中供地，首批總額超千億元的集中供地掀起了杭州土拍高潮。保利、華潤、融創(chuàng)、融信、濱江、龍湖等數(shù)十家房企上演了一場拿地大戰(zhàn)，高溢價(jià)和高自持并現(xiàn)，融信一舉收入7宗地塊成為最大贏家。融創(chuàng)126.95億元斬獲4宗地塊，正榮首次入杭，宋都近46億元拿下5宗地塊。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，杭州首批集中供地的57宗涉宅用地成交總價(jià)達(dá)1178億元，超七成地塊拍至封頂價(jià)+自持，44宗地達(dá)到封頂價(jià)，平均自持比例達(dá)16%。緊接著曝出開發(fā)商利潤空間被擠壓。首次集中供地結(jié)束后，濱江集團(tuán)董事長戚金興當(dāng)時(shí)表示努力做到1%-2%的凈利潤水平。7月20日，杭州本土開發(fā)商宋都發(fā)布退地公告，成為首批集中供地后第一個(gè)退地房企。

??等到第二輪集中供地，17宗終止，作為作為樓市風(fēng)向標(biāo)的杭州土地市場直接“入冬”了。無論從供地規(guī)模、成交金額，還是從競爭激烈程度、溢價(jià)率等指標(biāo)，與首輪供地相比，杭州第二輪供地明顯由熱轉(zhuǎn)冷。

??彼時(shí)，克而瑞研究認(rèn)為，杭州土地市場從高熱度到無人問津，在杭房企從爭相搶地到放棄報(bào)名，背后有三大原因：一是購地資金來源“五不得”，房企資金極大承壓；二是遠(yuǎn)郊板塊市場趨冷，房企調(diào)低市場預(yù)期，延后區(qū)域內(nèi)拿地；三是競品質(zhì)地塊配建要求高，但利潤不高，更多房企選擇觀望。

??第三輪集中供地如何避免房企集體“躺平”，最為明顯的特征是，在擬推出51宗地塊中，杭州主城區(qū)地塊明顯增多，政府拿出了壓箱底的地塊吸引開發(fā)商，比如拱宸橋絕版地塊。就在上周，“供地大戶”拱墅區(qū)（預(yù)公告13宗地）還開了一場土地推介大會，招商蛇口、華潤、中海、金隅等多家房企投資人參與。“起始地價(jià)低、不配建公租房”是推介的主要理由。

??“核心地段的地塊還是會參與下，具體還要看利潤率，低于5%的利潤率，不如不拿地。在整體市場預(yù)期會更冷的情況下，不做不虧。”華南某房企內(nèi)部人士表示，以前凡是立項(xiàng)的項(xiàng)目利潤率都要求不能低于15%，最低也要到10%，現(xiàn)在能做到5%甚至不虧就行了。

??另一房企內(nèi)部人士表示，杭州是公司重倉之地，大大小小有30多個(gè)，從重點(diǎn)投資城市和區(qū)域布局來看，有機(jī)會就要參與此輪土拍。但也會根據(jù)資金授權(quán)和利潤率考量擇優(yōu)在熟悉的板塊深耕。杭州不缺好地，市場也極為透明，拿地最終要算得過賬，利潤率不高也要賺錢才行，5%差不多吧。

??高院生說：“推遲肯定是報(bào)名情況不理想。企業(yè)現(xiàn)在就面臨兩大壓力，一是拿地資金的壓力，二是地塊利潤空間的壓力，這兩個(gè)問題得不到實(shí)質(zhì)解決，第三批集中供地企業(yè)的積極性不會高。”主城區(qū)位置比較好的優(yōu)質(zhì)地塊以及對資金要求不高滿足剛需的外圍地塊受到的關(guān)注度會高。

??盧文曦認(rèn)為，準(zhǔn)入門檻放低的確會帶動房企拿地的意愿，但要回到首輪供地?zé)岢笔遣豢赡艿模圆灰o予市場太多的期待。房企有整體市場預(yù)期的考慮，從融資數(shù)據(jù)來看還是弱，房企拿地的信心是缺失的。這個(gè)時(shí)候政府只能盡大限度避免流拍事件發(fā)生。杭州第三批供地必然要做一些策略上的調(diào)整，首先要保證優(yōu)質(zhì)地塊拍出去。如果是又想要高溢價(jià)，又不拿出優(yōu)質(zhì)地塊，又限制苛刻條件，那房企寧愿選擇“躺平”，起碼“躺平”可以不賺錢，但干了有可能會虧錢。