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??這一交易數據超出了市場預期。

??2022年1月4日，來自戴德梁行的統計數據顯示，2021年全國大宗物業交易成交264宗，總額超2600億元，較2020年有較大規模增長，基本恢復至疫情前水平。從交易情況來看，一線城市優質核心資產頗受追捧，“北上廣深”四地成交額占比超80%。

??其中，上海大宗物業交易額重返千億元，穩坐頭把交椅；其次是北京，其交易額超630億元，處于歷史第二高位；廣州與深圳總交易額近550億元，約占全國大宗物業交易總成交額的20%。

??2021年全國大宗物業交易中，內資企業成為最大買家，通過對比發現，醫藥、實業類企業和信息技術企業成為主要買家。

??“2021年，是中國大宗物業交易市場充滿轉變與機遇的一年。”戴德梁行大中華區資本市場部總裁葉國平在接受中國房地產報記者采訪時表示，在全球經濟放緩背景下，中國率先實現GDP正增長，投資人信心顯著提升，眾多房地產基金募資及交易活躍，如今，大宗物業交易市場已顯著回暖，說明市場投資機構仍看好中國龐大的消費潛力。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，大宗物業交易創新高意味著行業正處于低點，此時入市的資本其目的是抄底。

??大宗物業交易回暖

??2021年，我國新冠肺炎疫情趨穩及宏觀經濟企穩下，大宗物業交易領域呈現強勁復蘇態勢。

??來自戴德梁行的數據顯示，2021年全國大宗物業交易共計成交264宗，為2018年以來最高；成交總額超2600億元，相比2020年增長30%，基本恢復至疫情前水平。

??其中，上海大宗物業交易共錄得1051億元交易額，同比上升46%，基本恢復至2018年水平，穩居第一；北京交易額超630億元，僅次于2019年，處于歷史第二高位。作為國內最主要的大宗物業交易市場，上海和北京總成交額約占全國的64%。

??粵港澳大灣區核心城市的廣州、深圳同樣恢復至疫前水平。其中，廣州2021年大宗物業交易成交額為230億元；深圳大宗物業交易成交額為319.1億元，上述兩地總交易額近550億元，約占全國大宗物業交易總成交額的20%。

??需要強調的是，在新冠肺炎疫情與宏觀形勢嚴峻的2020年，國內大宗物業交易曾出現斷崖式下跌。據此前統計，2020年北上廣深四大一線城市以及成都和西安兩地，大宗物業交易共錄得約1369億元交易額，同比減少44%。

??經過兩年調整，大宗物業交易市場呈現回暖態勢。

??優質核心資產和“新基建”類項目受追捧

??縱觀2021年大宗物業交易市場，一線城市優質核心資產受到大型投資機構追捧。

??如博楓資產收購的麥格里商業資產包，系近年來罕有的大型商業資產包成交案例，總價約90億元人民幣，資產包內5個購物中心均位于中國一線及二線城市核心商圈，且買賣雙方均為大型外資機構。某世界500強金融機構約32億元收購前海周大福金融大廈南塔、字節跳動約78億元從鐵獅門手中收購位于上海楊浦區的尚浦領世項目等。再如北京SK大廈，以90億元人民幣創下2021年北京單項目最高成交總價紀錄，買家為和諧健康保險。

??“近年來，受線上零售影響，大部分實體零售市場受到沖擊，但一二線城市核心位置的大型購物中心、社區商業等優質核心資產，因其業態多元化及體驗式消費模式，仍受大型投資機構追捧，是保險公司、主權基金、核心型地產基金的最佳投資標的。”葉國平認為，商業項目具有運營周期長，專業度、復雜度高等特性，未來仍將是中國房地產“存量”市場重要板塊，將吸引更多境內外投資人。

??在追捧一線城市優質核心資產外，2021年還有不少機構將視線聚焦于物流倉儲、醫藥產業園、數據中心等“新基建”類項目。受此影響，2021年傳統甲級寫字樓成交占比大幅下降，由2020年62%降至2021年47%。

??葉國平表示，一些傳統“二線”城市，如昆山、蘇州、杭州、東莞、佛山、廊坊、成都、重慶等，恰是“新基建”類項目的“一線”城市，成交活躍。他還表示，多單物流倉儲、產業園公募REITs的成功發行，為項目估值提供了重要參考，且大大提升了項目流動性，對中國房地產存量及大宗交易市場的健康發展存在長期積極影響。

??買家方面，受疫情“封關”影響，部分外資機構投資額減少，全國大宗物業交易市場仍為內資為主導。從成交宗數來看，企業自用買家占比提升，如在上海，盡管投資型買家再次超越了自用交易，但自用型買家也不容忽視，行業分布特征也更為鮮明，主要以TMT、生物醫藥為主，其中TMT行業成交額增長近9倍，較2020年上漲了156億元。生物醫藥行業成交額增長約2倍，從2020年的22億元增至2021年的44億元，漲勢也十分明顯。在深圳，從需求側看，投資型和自用型買家在總交易金額上大致持平，占比分別為40.5%和36.1%，但自用買家的交易宗數占比更重，顯見活躍的總部自用需求仍然是傳統主力。自用型買家以實業類企業和信息技術企業為主，平均成交金額在約7億元水平，較小的成交規模顯示出自用型賣家漸趨以實用性為導向。

??此外，因政府對產業園、數據中心、物流倉儲等有產業導入及落稅等要求，因此科技、生物醫藥、智能制造等企業對上述項目關注積極。

??為何2021年大宗物業交易出現回暖跡象？

??商業地產專家潮成林表示，近兩年受樓市調控和疫情影響，國內市場進入合理價值區間，甚至部分區域及項目價格被低估，且部分企業面臨生存危機，這對于資金充裕的機構來說是抄底和投資并購好時機。從全球角度而言，國內社會環境、市場經濟與國外相比都更加穩定及安全，尤其是在疫情背景下還維持著正向的經濟發展，加上國際貨幣（美元等）基金等需要尋求相對安全的載體，都進一步促使大宗交易創新高。

??“受短期融資困難影響，房企擴張腳步放慢，市場將出現更多‘困境資產’的投資機會。”葉國平表示，物流倉儲、醫藥產業園、數據中心類項目仍將是未來幾年受歡迎的投資領域。同時，投資機構也將進一步適應國家政策導向，積極尋找“養老地產”“長租公寓”等投資“新風口”。

??葉國平說，順勢而為，把握新風口，將是未來幾年大宗物業交易市場的主旋律。具有更強資產管理能力、產業導入能力的投資機構，最終將在“大浪淘沙”“波濤洶涌”的大宗交易市場中穩操勝券。