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相關閱讀：[易居研究院]2021年全國樓市指標普遍降溫， 商品房銷售再創歷史新高

??上海易居房地產研究院01月17日發布了《2021年12月全國房地產市場報告》。報告核心觀點如下，2021年土地成交面積比上年下降15.5%，成交面積創20年來的最低值。2021年，房地產開發企業土地購置面積比上年下降15.5%，單月數據來看，12月同比下降33.2%。受樓市降溫、房企融資困難和房企拿地信心受挫等因素影響，2021年土地購置面積創下了自2001年以來的最低值。2021年房地產開發投資增速創2016年來最低值，新開工面積加速下降。2021年由于市場大降溫，2021年全國房地產開發投資增長4.4%，是2016年以來的最低值。房屋新開工面積比上年下降11.4%，由于房企拿地面積連年下降，且房企融資面沒有較大改善，商品房銷售持續走弱，房企新開工信心難恢復，新開工面積加速下降。2021年全國商品房銷售面積增長1.9%，銷售面積突破17.9億平方米，創歷史新高。2021年，商品房銷售面積比上年增長1.9%，商品房銷售面積自2018年開始高位震蕩，2021年銷售面積更是突破了17.9億平方米，創歷史新高，預計2022年全年將跌破2017至2021年的高位平臺。2021年房企到位資金增速創2016年來新低，國內貸款減速創歷史新低。2021年，房地產開發企業到位資金同比增速為4.2%，增速創2016年來新低。在融資渠道持續收緊的背景下，房企外部融資比重下降，國內貸款同比增速自2021年6月開始進入下降通道，降幅持續擴大，2021年全年下降12.7%，創歷史新低，同時國內貸款占房企到位資金比例從今年2月開始持續回落，2021年全年該百分比降至11.6%。雖然貨幣放松信號已現，多家銀行已經加速放款，但是房企基本面仍沒有得到很大改善，銀行針對這類房企繼續維持謹慎態度，房企資金面繼續惡化。

??易居研究院研究員湯懷英表示，2022年，隨著房地產長效機制不斷完善，為穩定商品房市場，穩定政策還會繼續加碼，房地產市場指標仍將繼續探底，但房地產市場下行勢頭會有所放緩。

??報告顯示：

??一、2021年土地成交面積比上年下降15.5%，成交面積創2001年以來的最低值

??1、2021年全國土地購置面積比上年下降15.5%，12月單月同比下降33.2%

??2021年，房地產開發企業土地購置面積21590萬平方米，同比下降15.5%，降幅較1-11月擴大4.3個百分點。單月數據來看，12月房企土地購置面積3303萬平方米，同比下降33.2%。

??從土地購置面積增速走勢看，2021年1-2月，由于去年同期的低基數，全國土地購置面積同比增速創2012年以來新高，3月后增速持續回落，5月由正轉負，6-11月降幅在-10%左右震蕩。12月，降幅擴大，第三批集中供地基本收官，大部分城市土拍冷淡收場。從年度走勢看，受樓市降溫、房企融資困難和房企拿地信心受挫等因素影響，2021年土地購置面積創下了自2001年以來的最低值。  2、2021年全國土地購置均價增長21.6%

??2021年，全國房地產開發企業土地購置均價8224元/平方米，同比增長21.6%，1-11月為同比上漲17.7%，12月全國土地購置均價同比漲幅繼續小幅擴大，主要遠郊地塊流拍率持續走高，各城市加大了優質地塊供應，成交量占比有所增加，拉高均價。

??二、2021年房地產開發投資增速創2016年來最低值，新開工面積加速下降

??1、2021年全國房地產開發投資增長4.4%，住宅投資同比增長6.4%

??2021年，全國房地產開發投資147602億元，比上年增長4.4%；比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。單月數據來看，12月房地產開發投資額同比下降13.9%，本月降幅擴大9.6個百分點。

??從結構來看，住宅投資同比增長6.4%，辦公樓投資同比下降8.0%，商業營業用房投資同比下降4.8%。受庫存量過大影響，商業營業用房和辦公樓分別自9月開始轉降，已連降4個月，其中商業營業用房和辦公樓12月降幅更是分別擴大1.7和2個百分點。

??從年度走勢看，房地產開發投資增速創2016年以來的新低，主要因房企土地購地面積創下2001年以來的最低值。

??2、2021年房屋新開工面積比上年下降11.4%，加速下降

??2021年，房屋新開工面積198895萬平方米，比上年下降11.4%，相比2019年下降12.4%。其中，住宅新開工面積146379萬平方米，下降10.9%，相比2019年下降12.6%。3月以來全國累計房屋新開工面積同比增速快速回落，7月由正轉負，12月降幅擴大了2.3個百分點，房企融資面并沒有得到很大改善，商品房銷售持續走弱，房企新開工信心難恢復。

??從年度走勢來看，房屋新開工面積自2019年開始見頂回落，2021年由于房企拿地面積連年下降，且市場大降溫，導致房企開工意愿不強，新開工面積加速下降。

??三、2021年全國商品房銷售面積增長1.9%，銷售面積突破17.9億平方米

??1、2021年全國商品房銷售面積增長1.9%，12月住宅銷售面積單月同比下跌16.3%，降幅較上月收窄7.8個百分點

??2021年，商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長1.9%；比2019年增長4.6%，兩年平均增長2.3%。其中，住宅銷售面積增長1.1%，辦公樓銷售面積增長1.2%，商業營業用房銷售面積下降2.6%。單月數據來看，12月商品房銷售面積同比下降15.6%，其中住宅銷售面積同比下降19.4%，7月開始轉降，12月降幅擴大。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看，2021年1-2月，由于去年同期的低基數，全國商品房銷售面積同比大幅增長1倍以上，3月以來增速持續回落。隨著去年同期基數的提高，且當前房地產市場銷售仍未好轉，預計全國商品房年初累計銷售面積同比增速將繼續回落，明年一季度會轉跌。

??從年度走勢來看，商品房銷售面積自2018年開始高位震蕩，2021年銷售面積更是突破了17.9億平方米，創歷史新高，預計2022年全年將跌破2017至2021年的高位平臺。

??分地區來看，2021年，東部地區商品房銷售面積73248萬平方米，比上年增長2.7%；中部地區商品房銷售面積51748萬平方米，增長5.4%；西部地區商品房銷售面積47819萬平方米，下降1.7%；東北地區商品房銷售面積6618萬平方米，下降6.4%。

??東部地區銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達到本輪行情最高點，其后震蕩下行，于2018年初進入負區間，2019年2月年初異動降幅擴大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅持續收窄，8月轉增，全年增長7.1%。2021年1-2月東部地區銷售面積同比大幅增長114%，3月以來增速持續回落。

??中部地區2016年初大幅回升，全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動進入負區間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2020年1-2月中部地區銷售面積同比降幅最大，主要是2月湖北省基本處于停工停產狀態，3月后同比降幅逐漸收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地區銷售面積同比增長104%，3月以來增速持續回落，是四個地區中最高的。

??西部地區2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續震蕩下行。2020年1-2月西部地區銷售面積同比大幅下降，3月后降幅逐漸收窄，10月轉增，全年小幅增長2.6%。2021年1-2月，西部地區銷售面積同比增長95.1%，3月以來增速持續回落，12月由增轉降。從年度數據看，2021年全年銷售面積轉降，也是自2012年來的首次。

??東北地區2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進入負區間，2019年6月至年底降幅持續小幅收窄。2020年1-2月東北地區銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅逐漸收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，東北地區銷售面積同比增長82%，3月以來增速持續回落。2021年較去年下降6.4%，東北樓市持續低迷。

??2、2021年住宅新開工面積小于銷售面積

??新開工面積反映的是未來的樓市供應，假設未來一段時間維持目前的銷售水平，則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節性異動后繼續下降，至2015年年底跌破1。2016年和2017年，比值均在1以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到1以上，并持續走高，維持在1.1-1.2左右水平。2020年1-2月，受疫情影響，新開工與銷售面積比值下降，3月隨著企業大面積復工復產后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉為上升，4-7月比值在1.2附近小幅震蕩，8月份后連續小幅下降。

??2021年1-2月，由于住宅新開工面積的增速（68.5%）遠小于銷售面積的增速（108.4%），新開工與銷售面積比值大幅下降至0.82，3月以來該比值持續小幅上升，8月上升至0.99，9-12月持續下降，12月下降至0.94。

??3、2021年全國商品房成交均價較去年上漲2.8%，房價漲幅進一步收窄

??2   021年，全國商品房成交均價10139元/平方米，較去年上漲2.8%，相比1－11月增速回落0.7個百分點。其中住宅成交均價10396元/平方米，同比上漲4.2%；商業營業用房成交均價同比基本持平；辦公樓成交均價同比下降8%，降幅較上月擴大3.1個百分點，大幅擴大。從年度走勢看，2019-2020 年，全國大部分城市樓市輪動降溫，房價同比漲幅收窄，2021年全國樓市降溫，房價漲幅進一步收窄，預計2022年可能會轉跌。

??分地區來看，東部地區2021年商品房銷售均價漲幅最高為5.1%，中部地區上漲0.9%，西部地區同比下跌1.2%，連跌4個月，東北地區則同比下跌4.2%，跌超半年。

??四、2021年末商品房待售面積環比小幅增加，商品房現房存銷比環比增長5.1%

??1、2021年年末商品房待售面積環比小幅增加1.7%

??2021年末，商品房待售面積51023萬平方米，比11月末相比小幅增加1.7%。從三類物業的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此后3年多來一直震蕩下降，2019年年末以來住宅待售面積不再持續下降，進入相對平穩的狀態，2021年2月末比去年年末大幅增長10.3%，3月以來持續震蕩下降，12月末環比增加2.2%。商業營業用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降，5月以來小幅上升，2021年12月末環比增加0.4%。辦公樓待售面積2017年初達到最高點后，基本維持橫盤走勢，2021年12月末環比下降2.5%。

??2、12月末全國商品房現房存銷比為27.5月，環比增長5.1%

??2021年12月末，全國商品房現房存銷比為27.5月，環比增加5.1%。其中，住宅現房存銷比為17.2月，較上月增長4.9%；辦公樓現房存銷比為46.9月，環比增長6.3%；商業營業用房現房存銷比為59.8月，環比上升7.0%。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行，2020年6月后開始下滑，今年4月以來持續在45-46個月區間震蕩；商業營業用房2018年9月以來持續震蕩上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以來持續小幅上升，12月持續上升；住宅現房存銷比自2018年8月以來連續小幅震蕩上行，2020年初以來一直在16-18個月之間小幅震蕩。

??五、2021年房企到位資金增速創2016年來新低，國內貸款降速創歷史新低

??2021年，房地產開發企業到位資金201132億元，比上年增長4.2%；比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。其中，國內貸款23296億元，比上年下降12.7%；利用外資107億元，下降44.1%；自籌資金65428億元，增長3.2%；定金及預收款73946億元，增長11.1%；個人按揭貸款32388億元，增長8.0%。

??從月度累計情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區間后，此后幾個月房地產開發企業到位資金同比增速基本平穩，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份后持續上行，7月由降轉增，全年增長8.1%。2021年1-2月，由于去年同期的低基數，房企到位資金同比大幅增長51.2%，3月以來增速持續回落，12月回落至4.2%。細究12月，定金及預收款增速最高，主要是2021年商品房銷售額增速較高；2021年國內貸款降幅擴大至-12.7%。

??可以看到，在融資渠道持續收緊的背景下，房企外部融資比重下降，國內貸款同比增速自2021年6月開始進入下降通道，降幅持續擴大，2021年全年下降12.7%，創歷史新低，同時國內貸款占房企到位資金比例從今年2月開始持續回落，2021年全年該百分比降至11.6%。雖然貨幣放松信號已現，多家銀行已經加速放款，但是房企基本面仍沒有得到很大改善，銀行針對這類房企繼續維持謹慎態度，房企資金面繼續惡化。

??從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看，根據2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增速大于開發投資增速時，預示著房地產市場步入較快發展通道，而當兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差。2020年1-12月，開發企業到位資金同比增速時隔3年再次超過房地產開發投資同比增速，2021年1-2月開始二者之間的剪刀差不斷收窄，2021年1-12月房地產開發投資增速反超房企到位資金同比增速，二者差值為0.2個百分點，說明房企資金緊張程度加劇。

??六、房地產金融政策吹暖風

??2021年，房地產開發企業土地購置面積同比下降15.5%，成交均價同比上漲21.6%；房地產開發投資同比增長4.4%，房屋新開工面積同比下降11.4%；商品房銷售面積同比增長1.9%，成交均價同比上漲2.8%；房企到位資金同比上升4.2%，國內貸款同比下降12.7%；2021年末商品房現房待售面積環比小幅增加。

??2022年1月17日，中國人民銀行開展7000億元中期借貸便利(MLF)操作和1000億元公開市場7天逆回購操作。MLF和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點(BP)，分別為2.85%和2.10%，本次“降息”距上次降準時隔1個多月，下調幅度超于市場預期；本次“降息”雖然并非直接針對于房地產，但對于房企來講，貨幣政策出現邊際放松跡象。同時，從去年年底，各地開始鼓勵住房消費，保定、開封、南通、荊門等多座城市出臺相關政策提振房地產市場信心，因城施策效果不斷顯現。2022年，隨著房地產長效機制不斷完善，為穩定商品房市場，穩定政策還會繼續加碼，房地產市場指標仍將繼續探底，但房地產市場下行勢頭會有所放緩。