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??2021年物企通過非住業(yè)態(tài)、城市服務(wù)等不斷拓寬服務(wù)邊界，基于社區(qū)和家庭場(chǎng)景的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展探索如火如荼，行業(yè)規(guī)模保持快速增長(zhǎng)，非住行業(yè)、增值服務(wù)、環(huán)衛(wèi)市場(chǎng)空間廣闊。在經(jīng)歷了資本市場(chǎng)的冰火兩重天后，上市物企規(guī)模仍成為了2022年企業(yè)發(fā)展的主旋律。

??在規(guī)模快速擴(kuò)張之余，很少有企業(yè)靜下來想清楚應(yīng)該選擇具備什么特質(zhì)的城市進(jìn)行項(xiàng)目拓展。從城市進(jìn)入的角度來看，城市的平均物業(yè)費(fèi)越高，代表著企業(yè)可獲得的收益上限越高。根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，全國(guó)重點(diǎn)20城中一線城市住宅平均物業(yè)費(fèi)為3.1元/㎡/月，二線城市住宅平均物業(yè)費(fèi)為2.2元/㎡/月。一線城市物業(yè)費(fèi)是二線城市第1.4倍，而5年以下樓齡的平均物業(yè)費(fèi)則是20年以上的1.6倍。

??據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京和上海為高物業(yè)費(fèi)集中地，在傳統(tǒng)認(rèn)知中，上海翠湖天地、湯臣一品、華僑城蘇河灣、融創(chuàng)濱江壹號(hào)院等項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)卻沒能排進(jìn)上海物業(yè)費(fèi)前列。

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??一線城市物業(yè)費(fèi)是二線城市1.4倍

??據(jù)CPIC克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)20城平均物業(yè)費(fèi)為2.4元/㎡/月，在這其中，深圳最高為3.8元/平米/月，其次是上海，為3.4元/平米/月，深圳和上海是重點(diǎn)20城中僅有2個(gè)物業(yè)費(fèi)超過3元/平米/月，受其影響，一線城市住宅平均物業(yè)費(fèi)為3.1元/㎡/月。

??全國(guó)重點(diǎn)20城中物業(yè)費(fèi)低于2元/㎡/月的城市分別為南京、西安、南寧、合肥，其中合肥最低為1.7元/平米/月。二線城市住宅平均物業(yè)費(fèi)為2.2元/㎡/月。

??由于物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)民生業(yè)務(wù)，為了加強(qiáng)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保證居民安居，政府通常會(huì)出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)以約束物業(yè)企業(yè)。

??但隨著人員成本、運(yùn)營(yíng)成本的增加，政府指導(dǎo)價(jià)一定程度上已經(jīng)成為影響城市物業(yè)市場(chǎng)良性發(fā)展重要因素之一。

??根據(jù)監(jiān)測(cè)，全國(guó)重點(diǎn)20城現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)價(jià)格體系中，8成以上城市實(shí)現(xiàn)政府指導(dǎo)價(jià)，僅上海一城廢除政府指導(dǎo)價(jià)，以市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)為主運(yùn)行，廣州、重慶等城市則實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并行的價(jià)格體系。

??深圳作為仍實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的一線城市，其政策更新較為及時(shí)。2019年深圳市住建局及發(fā)改委發(fā)布《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》，更新物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)上限，截止目前深圳市物業(yè)費(fèi)上限仍為全國(guó)最高5.6元/㎡/月。

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??5年以下樓齡物業(yè)費(fèi)是20年以上的1.6倍

??隨著人民生活水平的提高，居民對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷提升。盡管全國(guó)各城市現(xiàn)行物業(yè)費(fèi)價(jià)格體系仍以政府指導(dǎo)價(jià)為主，但推動(dòng)物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化已成為行業(yè)共識(shí)。

??一方面，上海實(shí)行市場(chǎng)調(diào)價(jià)在全國(guó)具有良好示范作用，廣州、重慶等城市在政府指導(dǎo)價(jià)基礎(chǔ)上實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，市場(chǎng)化價(jià)格體系正逐步推行。

??另一方面，部分仍實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的城市，也出臺(tái)相關(guān)條例更新指導(dǎo)價(jià)上限，以匹配居民不斷提高的物業(yè)服務(wù)要求。

??從各城市推進(jìn)情況看，新入市項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)普遍較過往有所提高。據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，全國(guó)重點(diǎn)20城住宅項(xiàng)目，樓齡越短物業(yè)費(fèi)越高，5年以下樓齡的項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)是20年以上樓齡項(xiàng)目的1.6倍，樓齡5年以下的項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)為2.7元/㎡/月，而20年以上樓齡項(xiàng)目的平均物業(yè)費(fèi)僅為1.7元/㎡/月。

??從不同樓齡段來看，樓齡5年以下的項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)明顯高于其他樓齡段的物業(yè)費(fèi)，其與5-10年樓齡項(xiàng)目的平均物業(yè)費(fèi)差距為0.6元/㎡/月，遠(yuǎn)高于5-10年樓齡與10-15年樓齡項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)0.2元/㎡/月的差距。10-15年樓齡與15-20年樓齡以及20年以上樓齡的物業(yè)費(fèi)差距則較為平均，都為0.1元/㎡/月。

??城市新項(xiàng)目規(guī)模影響著城市平均物業(yè)費(fèi)的高低，同時(shí)推動(dòng)著城市物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化進(jìn)程。據(jù)CPIC克而瑞物管監(jiān)測(cè)，重慶、武漢等中西部城市近年入市新項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大排在5年以下樓齡項(xiàng)目規(guī)模前列，其中重慶、武漢位列前二，重慶規(guī)模最高達(dá)2.4億㎡，武漢次之1.6億㎡。

??從近一年住宅用地成交規(guī)模來看，重慶、長(zhǎng)沙、武漢、成都等中西部城市表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，重慶成交規(guī)模2877萬(wàn)平方米居首位。隨著項(xiàng)目的建設(shè)交付，我們相信，這些項(xiàng)目將在未來一年轉(zhuǎn)化為該城市企業(yè)的重點(diǎn)拓展對(duì)象。

??03

??京滬是高物業(yè)費(fèi)集中地

??從全國(guó)物業(yè)費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，全國(guó)重點(diǎn)20城物業(yè)費(fèi)主要集中在1-4元/㎡/月之間。

??目前物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化發(fā)展仍處于初級(jí)階段，市場(chǎng)需要更多時(shí)間去理清業(yè)主、物企、政府部分之間的關(guān)系，居民也需要更多時(shí)間去理解物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與物業(yè)價(jià)格之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

??物業(yè)費(fèi)完全市場(chǎng)化還需時(shí)日，低物業(yè)費(fèi)仍目前市場(chǎng)主流，2元/㎡/月以下的項(xiàng)目占比超過5成，其中12.4%的項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)低于1元/㎡/月。

??與此同時(shí)，由于上海、北京等一線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，居民物業(yè)費(fèi)接受度、接受能力高，6元/㎡/月以上的各價(jià)格段的最高占比均被上海、北京包攬，且價(jià)格段越高，上海、北京等一線城市占比越高。

??其中10-20元/㎡/月價(jià)格段中北京、上海兩市合計(jì)占比近60%，一線城市高物業(yè)費(fèi)壟斷明顯。

??值得注意的是，高端住宅并不一定完全就對(duì)應(yīng)高物業(yè)費(fèi)。

??以上海為例，在傳統(tǒng)認(rèn)知中，翠湖天地、湯臣一品、華僑城蘇河灣、融創(chuàng)濱江壹號(hào)院等項(xiàng)目均是上海高端住宅，但其物業(yè)費(fèi)均不超過20元/㎡/月。

??其中翠湖天地的物業(yè)費(fèi)為8-19.5元/㎡/月，湯臣一品的物業(yè)費(fèi)為15元/㎡/月。據(jù)了解，上海高端物業(yè)費(fèi)可達(dá)30元/㎡/月。像海上花園、匯都公寓等知名度不那么高的項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)反而較高。因此對(duì)于拓展高物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目的企業(yè)而言，可以不局限與傳統(tǒng)高端項(xiàng)目。

??物業(yè)費(fèi)對(duì)于物企城市進(jìn)入而言重要性不言而喻，了解城市物業(yè)費(fèi)基本面、城市物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化程度、不同價(jià)位物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目特點(diǎn)等有助于企業(yè)進(jìn)一步篩選適合自己的城市、適合自己的項(xiàng)目。但是否進(jìn)入該城市是多因素綜合考量的結(jié)果，物業(yè)費(fèi)只是其中重要的因素之一。