市場高拯坤 2022-05-23 10:02:32 來源:中國房地產網
??太原樓市正面臨著一個難以平衡的現實難題。
??5月18日,國家統計局發布4月份70個大中城市房價情況。數據顯示,70城中太原新房、二手房價格均出現環比下降。其中,新房價格降低0.6%,二手房價格降低1.6%,后者為全國最高。據測算,太原新房、二手房價格環比已經連續9個月“雙降”,同比則均連續20個月“雙降”。
??“自2019年年底太原樓市就出現下行勢頭,2020年下半年以來這種勢頭愈發明顯,并延續至今。”山西省房地產商會常務副會長田鐵秋表示。
??由于舊城改造結束和樓市整體下行、發力新興產業等因素,太原土地財政依賴度出現明顯變化。統計數據顯示,2019年太原土地財政依賴度為126%,2020年為136.9%,2021年則大幅降低至54.6%。
??“這反映出太原面臨較大財政收入壓力,短期對經濟平穩增長和城市發展不利。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示。
??雖然樓市與城市發展承壓,但是58安居客房產研究院太原城市分析師崔文杰略顯樂觀,他說:“太原樓市已進入‘理性期’,對比其他省市節奏略慢,但是貴在‘穩中求勝’。”
??中國房地產報記者注意到,由于房地產市場普遍不景氣,近期已有多個城市相繼發布樓市紓困政策。目前,面對嚴峻的市場,太原房企普遍希望政策能夠有所松動;太原市場上亦有政策即將松動的消息傳出。
??房價重回“萬元時代”
??太原樓市承壓:4月二手房價格環比下跌全國最高,房企稱“生存艱難”
??“市場不好,房價普遍在萬元出頭。”某品牌房企太原項目營銷負責人談起市場時告訴中國房地產報記者,只能艱難地活著。
??山西太原,不僅是省會城市,還是中部地區重要的中心城市。但是近些年太原房地產市場在全國范圍內表現得并不算出眾,也鮮少受到外界的關注。
??國家統計局數據顯示,2019年12月,太原新房、二手房價格同時出現環比下降,隨后房價略有起伏。至2020年下半年開始,除個別月份以外,太原新房、二手房價格幾乎同時連續環比下降。
??到了今年4月,太原新房價格環比下降0.6%,二手房價格環比下降1.6%。后者不僅是4月70個大中城市二手房價格環比降幅最高,也是太原近幾年二手房環比降幅最高的月份。
??“曾延續多年的量價齊升、只漲不跌的市場行情已成為過去,如今太原已實施4年的樓市調控政策威力顯現,許多房企不得不以價換量,整體房價向低價位偏移,似乎回到了三四年前的‘萬元時代’。”崔文杰表示,目前太原落戶政策較寬松,但整體樓市政策依然謹慎,未有明顯松動;公積金政策依舊是“認房也認貸”,商轉公也未放開,首付比例也未調整,近期部分銀行降低商貸利率,但對市場刺激較弱。
??受政策與疫情等因素影響,今年以來太原樓市成交量慘談。一季度太原商品房市場成交面積76.3萬平方米,同比下降45%;成交金額84.9億元,同比下降50%。房企推貨節奏緩慢,市場遭遇“倒春寒”,成交情況達到近3年一季度市場最低值。隨后的“五一”期間,該市商品房成交套數亦出現了同比67%降幅。
??土地市場表現同樣慘淡。自2021年12月以來,太原土地拍賣會連續兩場因無房企報名而流拍。今年以來土地供應量更是同比下降了95%。
??“部分房企受政策調控和‘三道紅線’影響,自身陷入困境無力拿地。同時,也反映出房企對太原市場信心不足,拿地愈發謹慎。”崔文杰分析稱。
??財政壓力驟增
??樓市下行的同時,太原土地財政依賴度也出現大幅降低。統計數據顯示,2019年太原土地財政依賴度為126%,2020年為136.9%,2021年則降到了54.6%。
??“樓市下行,土地財政絕對值出現較大下降。短期看,反映出太原面臨較大的財政收入壓力,這對經濟平穩增長和城市發展不利;長期看,壞事可能變好事,這將迫使政府財政從建設財政向公共財政轉型,對城市的可持續發展未必不是好事。”柏文喜表示。
??2020年到2021年,短短一年時間,為何太原土地財政依賴度降低了超過80%?田鐵秋認為,2016年和2017年,太原全面開展舊城改造工作,這對房地產市場有著明顯刺激作用,此前幾年土地財政依賴度較高與此有關。此后,舊城改造工作逐步結束和房地產市場下行,直接導致太原土地財政依賴度直線下降。
??此外,田鐵秋亦認為,這兩年太原發力新興產業也是其土地財政依賴度降低的原因之一。
??作為重工業城市和能源重化工基地,近些年隨著煤炭產業供給側結構性改革的深入推進,太原正在主動化解過剩產能,推動經濟轉型發展,不斷壯大電子信息產品制造業、互聯網信息、系統集成軟件、信息服務、大數據、物聯網等新興業態。明確了要發展6個千億級工業支柱產業集群,提出了未來5年“經濟總量向萬億元邁進”的目標。
??2021年,太原GDP突破5000億元,其中高技術制造業、戰略性新興產業增加值占全市比重分別達到16.5%、22.7%。太原新一代信息技術產業增加值增長24.3%,新材料產業增加14.2%,生物產業增加14.5%,新能源汽車產業增加123.5%。
??但是,太原戰略性新興產業占GDP比重、高新技術產業增加值占規上工業增加值比重仍低于全國平均水平。
??“由于實踐時間尚短,太原在尋求新增長極過程中,同樣面臨著多數北方城市的困惑,即產業空心化和人才流失問題。”田鐵秋表示。
??“據統計,2021年太原人口凈增7.2萬人,但是太原前期大體量開發導致市場始終處于供大于求狀態,數萬的新增人口對樓市影響有限。”一位不愿具名的分析人士認為,雖然太原正在尋求新的經濟增長點,但這需要漫長的過程,房地產市場依然會對太原產生深刻影響。
??房企呼吁新政出臺
??在中國房地產報記者采訪中,“涅槃重生”與“觀望”是不少受訪者給予太原樓市的評價。
??前者是指經過一系列調整后,太原樓市將形成良性循環,實現更加平穩健康的發展。后者則是指企業與樓市政策。企業層面,由于房企融資壓力大、購房者信心不足等因素,項目停工、延期交付、內部裁員優化等現象已在太原頻繁出現。近期新入市項目大多有著央企、國企背景。剩余房企對于太原的項目入市態度始終保持謹慎。
??政策層面,近期全國多地相繼出臺樓市紓困政策,太原市場上雖然有政策即將松動的消息傳出,但始終未有官方消息發出。
??“太原對出臺樓市政策十分慎重,在城市產業升級與發展方式轉變過程中,拿捏好對房地產的力度是十分重要的。這就導致太原往往是對房地產不鼓勵、不支持,也不拒絕,而是跟隨整個行業的大方向。”一位接近太原官方的匿名人士告訴中國房地產報記者。
??面對樓市的不景氣與財政壓力,太原會不會對樓市政策作出調整?多位接受記者采訪的人士判斷,太原極有可能在近期出臺新政。他們分析,可能會從提高公積金貸款額度、放寬首付比例及商貸利率、緩解“新太原人”和青年人住房壓力等方面入手。
??一位不愿具名的業內人士分析稱:“如果短期內太原樓市有利好新政出臺,房企必定會供應放量,成交規模有所回升,但難超去年同期;但若無樂觀政策支持,因各項目的回款、運營資金壓力繼續加大,市場回溫動力不足。”
央行行長潘功勝:穩妥化解大型房企債券違約風險
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |