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??6月17日，港股的物業管理板塊保持低迷走勢，大部分上市公司收跌，市值較2021年上半年的高點依然有較大幅度的縮水。

??資本市場的反應折射出物業管理行業單純以規模制勝的時代已經過去了，舊共識破滅，新共識未成。在這樣的混沌狀態，頭部物業公司試圖尋找新的模式和路徑。

??6月10日，保利物業正式進駐廣州市的琶洲街道，以第三方社會服務單位承擔琶洲街道全域化管理服務，今年該公司新簽約的所有公共服務項目，都將采用統一的初始化清單管理，由此補上了其全業態標準化的最后一塊拼圖。在100多公里外的深圳，萬物云的首批蝶城試點——坂田項目已經取得階段性成果，通過擴大服務半徑，8個住宅項目首次實現盈利。

??頭部企業的新實踐

??琶洲街道的管理團隊拿到的是一份包含了78個項目的公服項目初始化清單，根據重要性和時間的緊迫性分為4個維度，既有管理要求，又有操作方法，方便項目管理人員循序漸進的按步驟落位。

??2022年，保利物業的工作重心之一就是推進公共服務業務的標準化，加大該板塊的拓展力度。該公司是較早開展公共服務業務的物業公司之一，2016年就已接手浙江西塘景區，負責公共服務和基層協同治理。2年后，該公司與嘉善縣天凝鎮簽署公共服務項目協議，從客服、工程、綠化、保潔、安防等全方位對天凝鎮實行“全域化管理服務”，成為全國首個提供鄉鎮公共治理的物業企業，形成與政府合作的城鎮全域生態模式。

??2021年，嘉善縣的單年合同金額提升至1.3億元，保利物業來自公共服務物業管理的收入也較2020年上漲81.8%，新簽約公共服務單年合同金額達9.5億元，千萬級以上項目數23個。基于先發和央企背景優勢，以及回款率高、利潤率與住宅相近的特點，保利物業對這個板塊有著較高的期待值。該公司管理層在3月份的業績會上強調，現階段公共服務是公司發力的重點。

??據保利物業方面介紹，今年該公司總結了過去六年在公共服務領域的管理經驗，以滿足甲方需求為導向，以標準化建設為目的，形成了統一的公服進場管理模式和初始化清單，為一線提供詳細的操作指引，細化到項目簽約后要開幾次會、每次決議什么事項，就連進駐儀式等都有標準模板、詳細規范，這就擺脫了對團隊能力的依賴和區域差異化的限制，有助于項目的迅速拓展以及項目落地后穩定服務品質。

??蝶城是萬物云在2021年提出的“街道戰略”，即圍繞一條街道內服務者可達的20分鐘服務圈，打造一個高濃度、高效率的服務網絡，通過遠程運營與混合服務提升空間效率、實現“開源節流”。按照蝶城的模型，物業服務將打破單個小區或者寫字樓的局限，一個蝶城內可以容納10個以上的小區和寫字樓，涉及住宅、商企、城市空間等多種業態，服務范圍實現10倍以上的提升。

??今年，該公司在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地，篩選了14個區域，作為首批構建蝶城的試點。萬物云將在這些區域進行大量的基礎設施建設，涵蓋數字化基礎設施、公共設施、設備與任務調度平臺等，并進行四保（保安、保潔、保綠、保修）流程的變革，通過遠程服務替代現場服務、機器服務替代人工服務的方式，降低四保供應鏈的采購成本。同時，在蝶城內拓展住宅空間、商企空間、城市空間的新項目，提升項目濃度，開展更多的增值服務。

??在坂田街道這個試點，萬物云有8個在管的住宅項目，在管戶數達到19400戶，占坂田街道總戶數的31%，還有五園萬科里等6個商寫項目，服務員工數量超過2000人。萬物云簽約的住宅、商企面積，占街道總建筑面積的33.5%。

??據了解，由于單價低、容積率低等原因，坂田街道的住宅物業項目常年處于虧損狀態。今年開始，通過四保一體化的變革，8個住宅項目人效比提升達到20%以上，根據萬物云管理層于5月份披露的信息，坂田項目已在第一季度首次實現盈利。6月17日，萬物云相關人士對中國房地產報記者透露，預計到今年底，盈利的蝶城項目有望達到38個。

??野蠻生長后 行業何去何從？

??2021年，房地產開發板塊經歷了冰火兩重天的洗禮，物業行業也無法獨善其身，以規模驅動市值增長的故事不再受歡迎。

??中指研究院的數據顯示，截至5月13日，物業服務行業共有59家主板上市公司，其中香港55家，A股4家。2021年，物業上市公司的管理規模依然保持大幅增長，截至2021年底，物業上市公司在管面積均值為1.1億平方米，同比增長44.3%，合約面積均值1.6億平方米，同比增長37.6%。港股物業服務板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進，進入2021年之后維持高位，6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調整，到2022年5月13日下降到4464.9億港元。

??在中海物業主席張貴清看來，規模仍然是短期內物業企業追求的重點。但是管理的強化，品質的提升同樣迫在眉睫。整體而言，他認為物業行業在行業整合期，行業集中度會進一步加強，逐漸度過野蠻增長期，進入有序的發展階段。

??萬物云首席執行官朱保全認為，輕資產公司需要找到融資之后的投資路徑，這個路徑不只是通過并購買規模和利潤。他表示，未來，非住宅賽道會成為行業競逐的新場景，萬物云的住宅物業增速會控制在30%以內，商業物業應該在30%至60%的增速，城市物業應該大于60%的增速，城市服務將成為最具增長性的板塊。鑒于對傳統服務業效率瓶頸的思考，萬物云提出了“街道戰略”，縱向挖掘行業的發展空間，重構物業的增長方式。據悉，該公司計劃打造340座蝶城，預計3年至5年后，每一個蝶城會形成過億元的營收。

??最終，萬物云希望成為一個優秀的科技物業公司，通過科技手段，突破物業傳統行業的作業方法和管理層級化。萬物云首席科學家丁險峰最近接受媒體采訪時表示，實現指數型增長，要求商業模式和原來物業商業模式不一樣，萬物云在物業這條賽道里面沒有競爭對手，但是隔壁賽道——物流賽道、經紀人賽道有類似的對手，比如說菜鳥科技、順豐科技等。

??對于行業發展的底層邏輯，保利物業也有一些新思考。該公司認為，物業板塊市值的大調整，根本原因并非因為物業行業的賽道邏輯不再成立，而是現階段的生產關系，無法滿足宏大敘事下的生產力要求，使得故事僅停留在故事上。一方面，以外延式并購為驅動邏輯的規模高增長，愈發不可持續，行業的發展需要新的驅動力，由“規模紅利”邁向“產品紅利”。另一方面，物業行業的紅火也無法遮蓋行業尚處于跑馬圈地的初級發展階段的事實。在這個發展階段，物業行業整體上是混沌、無序的，缺乏良性、規范的市場生態環境，對于行業進化的新方向、新路徑，市場尚缺乏共識。

??“現在進入200個城市，未來要進入300個城市，目前管理一兩千個項目，未來管理5000個項目。企業的能力能不能跟上規模的增長？要批量獲得客戶的委托和支持，缺的不是個性化，而是標準化。”保利物業總經理吳蘭玉對中國房地產報記者表示，目前物業行業最大的矛盾就是沒有標準，普遍要求個性化，造成了甲乙雙方之間的雙輸局面。物業企業從自己的角度做了不少實踐，各種業態都突破了，但沒有形成共識，推動行業標準的形成。而沒有標準的行業無法良性發展，也產生不了優秀的企業。

??她認為，物業行業急需一場新的革命，通過生產要素的標準化、體系化解決生產關系與更高生產力的匹配問題，進而推動行業的成熟化、規范化發展。也就是說，行業的服務模式需從“現澆式”進化到“裝配式”，將以管理為中心、以成本倒推定價、過度依賴線下、聚焦于基礎服務的傳統服務模式，升級為以客戶為中心、通過品質兌現程度來定價、以數字化工具為底座的專業管理和以產業鏈集成為載體的多元化發展。物業是一個可長久發展的行業，“不要這么急躁地開發它，最好就是自我革命，不要等著別人去顛覆。”