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??天譽置業一份公告再次揭開了民營房企困局。

??6月15日晚間，天譽置業（00059.HK）發布內幕消息公告稱，對于即將到期需要支付的2022年7月優先票據和2023年12月優先票據本息，公司將積極尋求于合理時間范圍內與票據持有人協商以期達成一致的方式解決相應問題。若未能履行到期債務的義務，且無法及時與債權人達成解決相應問題的方案可能導致相關債權人要求相關債務的義務加速履行等，并可能引發若干債務交叉違約。

??天譽置業亦稱，2022年度內面臨若干債務本息到期，目前仍看不到境外再融資環境改善跡象，這使得集團現階段面臨史無（更多政策，請查閱中房網 www.dlhunqing.com）前例的巨大流動性壓力。

??據克而瑞研究中心統計，今年6月至7月，200家核心房企境內外債務到期規模約1755億元，約占下半年到期量的61%。其中民營房企還債壓力尤甚，近兩月整體到期債務約1178億元，占總規模的67%。

??中國人民銀行調查統計司原司長盛松成上周參加活動時也表示，我國房地產業風險仍在持續，二季度大量房企的美元債到期，成為又一個風險點。

??據中國房地產報記者統計，剔除已違約房企，2022年內約有12家房企債券到期規模在10億美元以上。6月份，已有佳兆業到期的4只境外優先票據、新力控股到期的1只優先票據和華夏幸福的一筆境外債出現了利息違約。

??新的融資渠道并未完全向民營房企開放，新房銷售市場仍在下行，新的出險房企還在增加。面對迫在眉睫的流動性困難和債務壓力，有房企回購債券主動減重，也有用債券展期換空間，還有引戰國資“染紅”和轉讓股權、資產變現，房企們開始積極尋求自救與他救。

??房企已打響一場信用保衛戰。

??償債壓力并未緩解

??在債務大量到期的同時，房企融資渠道與規模仍在收窄，尤其是美元債幾乎處于“冰封”狀態。

??克而瑞數據顯示，5月份100家典型房企融資總量為519.75億元，環比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規模創2019年以來第三低。其中，房企境外發債約61.07元，環比增加366.9%，同比減少80.9%；境內發債314億元，環比減少12.7%，同比增加21.1%，央企地產、國企地產為境內發債主體。

??“雖然政策出口有松動，但房企融資并沒有明顯改善，金融機構和民營房企都很尷尬。境外債更是沒有增量，多為展期用高息置換到期債券。”某房企內部人士直言。

??同策研究院研究總監宋紅衛也表示，民營房企融資環境在進一步惡化，主要是房地產行業整體融資政策沒有改變，金融機構從風險偏好角度選擇集中向國企地產、央企地產以及城投企業發放貸款。很多已經暴雷的民企就是因為某一筆融資債務到期不能兌付導致的，這種情況及趨勢在當前仍在延續。

??6月份以來，這一現象再次加劇。

??金科股份在收到深交所“票據違約”關注函的3天后，確認了“票據違約”和“賬戶凍結”的真實存在。天譽置業合計 5.39 億美元到期優先票據尚未償還或引發債務交叉違約。鴻坤地產因境外債違約觸發3只境內債到期，其均未立即清償。

??機構人士表示，7月和8月，房企到期債務規模均超過千億元。當前樓市銷售沒有明顯回暖，金融機構對民營房企資金支持十分謹慎，行業整體融資環境依然嚴峻，預計未來還會有房企不得不加入債務違約陣營，民營房企融資艱難亟待修復。

??“從信用債融資缺口來看，未來2至3年內都存在融資缺口，只能靠項目銷售回款償債，這進一步加劇了房企銷售和償債壓力。”宋紅衛說，如果房價形成下降趨勢，房企境況就會從現金流緊張向資不抵債轉化，加劇行業暴雷發生，降低房企自救成功的概率，屆時部分房企將會選擇以“躺平”的姿態面對，這才是行業最大的隱患。

??惠譽評級大中華區房地產評級聯席主管鄭俊英表示，惠譽維持中國房地產開發商“惡化”的行業前景，下半年房企的經營環境將充滿挑戰。220億美元債券到期對房企造成巨大流動性壓力，其他融資渠道包括銀行貸款、預售資金等并沒有明顯起色。未來房企信用和業務狀況會持續分化，行業已進入“剩者為王”時代。

??有回購，有展期

??信用重建并非一朝一夕，但房企“自救”從未停止。

??6月15日，碧桂園宣布，對2022年7月到期的4.75%票據提呈要約回購，以票據每1000美元本金額1000美元的購買價以現金購買其全部尚未贖回票據。該票據未贖回本金總額為6.83億美元。本次償付完成后，碧桂園年內已無到期美元債。

??克而瑞在報告中提到，房企進行債券回購除了維穩市場信心外，也因當前債券價格相對便宜，以低折扣進行回購比到期兌付更為劃算。

??除碧桂園之外，旭輝控股、建業地產、中梁控股、融信中國、朗詩地產、弘陽地產、時代中國等房企，都曾接連回購公司債券。

??對房企而言，提前回購即將到期的美元債可以進一步優化債務結構，同時向市場釋放積極信號，有助于提振投資者信心。

??但是用自有資金贖回規模不小的美元債，對目前大多數房企來說并不容易。

??據中金公司統計，2022年前5月，房地產已展期境內債共22筆。時間線再向前推半年，展期境內債達到46筆；也有不少房企展期條件無法通過，向投資人提出交換要約。截至6月初，房企今年共新增發行26筆美元債券，其中16筆為要約交換，占比61.5%。

??6月20日，綠地控股1筆美元債同意征求獲96.76%票數正式通過。該票據發行規模5億美元，息票率6.75%，原于2022年6月25日到期，綠地控股將該筆美元票據展期至2023年6月25日。綠地控股是唯一宣布債券展期的國企，盡管數額不大，但對市場震動比較大。

??6月13日，領地控股公告為實現再融資及改善公司流動資金狀況，就一筆本金總額1.5億美元，年利率12%的現有票據提出交換要約。就在領地之前不久，大唐地產剛剛完成一筆票面利率12.5%，本金2.83億美元的境外債交換要約。

??據記者不完全統計，今年以來有超過10家房企尋求債務展期。

??1月，大發地產完成票據交換要約，發行了規模約1.38億美元的新票據，年利率提升至12.5%；3月末，正榮地產5筆票據交換要約獲接納，發行2023年到期本金總額7.29億美元年息8%的優先票據；5月，中梁控股達成交換要約，發行了兩筆規模分別為4.29億美元和2.02億美元的新票據。

??前述某房企內部人士表示，銷售持續疲弱，再融資局面難開，只能謀求以高息置換即將到期債券，以及出售資產來緩解現金流緊張。預計未來一段時間民營房企在銀行和非銀融資會繼續受到限制。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，面對年內第二個償債高峰期，目前不少房企正忙于與債權人協商，試圖獲得一絲喘息，但成效并不大，主要是“借新還舊”的償債渠道不通暢，債權人對行業信心不強，對房企償債信心再度動搖。

??“瘦身”引戰進行時

??償債潮來襲，為加緊回籠資金，房企將各類資產擺上“貨架”。

??據記者不完全統計，6月以來，包括云南城投、遠洋集團、陽光城、祥生控股等在內的10余家房企公告出售、轉讓資產或股權，涉及標的總額超過360億元。

??6月17日，云南城投披露擬掛牌轉讓20家下屬企業股權或合伙份額，底價60.26億元，收到價款用于償還債務和補充流動資金。6月14日，遠洋集團作價50.15億元將遠洋銳中心項目出售給項目合作方中國平安。6月13日，陽光城轉讓浙江永康6宗地塊予濱江集團，股權轉讓代價為14.98億元，濱江集團還需償還目標公司原有負債33.04億元，合計代價48億元。更早之前，華夏幸福、泰禾集團等也相繼出讓資產。

??某出險房企內部人士表示，目前行業格局下，市場資源必將向高信用房企聚集，其他房企只有實打實的銷售回款和處理手上的優質資產獲得資金回籠。

??此外，截至6月中旬，北京、上海、重慶等產權交易所房地產項目公司股權掛牌達到66個，其中上市房企共發布20余筆子公司股權轉讓公告，涉及交易總價超170億元。禹洲、中南、中梁控股、佳源國際等房企相繼出售物業，涉及交易額約67億元。

??陽光城執行副總裁吳建斌提到，房企不能“躺平”，需認清事實，做好應急預案，把各方損失降到最低，盡可能保留企業最核心的能力。從財務角度看，以往大部分房企發展靠“超融”，導致凈負債率過高，這是大部分房企未來需要改過來的問題。

??在這輪地產暴雷期，國資出手紓困民營房企的案例也并不少見，但多以收并購具體項目為，真正從公司股權層面出資的案例屈指可數，成功上岸的只有建業地產和華南城兩家。

??5月16日，華南城公告稱，公司向特區建發發行及配發33.5億股新股份，認購事項所有先決條件均已達成，華南城已收到特區建發支付的相關款項。這意味著，深圳市屬國資企業特區建發正式成為華南城單一最大股東。

??6月1日，建業地產公告，公司董事長胡葆森單獨擁有的恩輝投資將建業地產29.01%的股份轉讓給河南省鐵路建設投資集團全資子公司。河南鐵建由河南省人民政府100%控股，一舉成為建業地產二股東。

??“如果能夠通過優質企業收購出險項目或是困難房企，就能夠將風險控制在一定范圍之內，也有利于整個行業和社會的穩定。”盛松成表示。

??他對房企面臨的資金困境提出了三條建議：一是在不改變去杠桿政策目標下，適當延長去杠桿周期；二是對“三道紅線”不達標的房地產企業，監管部門可以考慮在維持當前指標6個月不上升的前提下，繼續提供貸款；三是貸款集中度管理，對各銀行達標時間可以考慮往后推遲半年或一年。

??標普信評表示，受到需求疲軟影響，預計房地產開發企業經營性現金流將會出現顯著下滑，整體財務杠桿率將上升。在面對整體需求疲軟時，融資端的回暖是企業抵御行業下行的最好武器。如果再融資渠道通暢，企業可以應對行業下行壓力，企業杠桿可能升高，但仍可保持足夠的經營韌性。國有房企也將承受銷售下行、現金流萎縮的壓力，但在再融資方面具備較大的優勢；民營房企將面臨現金流萎縮和再融資不暢的雙重考驗。