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??豪宅，從來(lái)不缺話題。

??近日，深圳一個(gè)百億貨值豪宅項(xiàng)目引起廣泛關(guān)注。該豪宅項(xiàng)目起步總價(jià)超1200萬(wàn)元，只用了14個(gè)小時(shí)便實(shí)現(xiàn)“日光”，成為年內(nèi)深圳第二個(gè)“日光”豪宅盤，意外的是該項(xiàng)目6000萬(wàn)級(jí)戶型被首先搶空。

??在深圳整體市場(chǎng)仍低位徘徊、尚未復(fù)蘇的情況下，“倒掛”豪宅市場(chǎng)的“堅(jiān)挺”正揭開(kāi)樓市限價(jià)政策尚存的“不合理”的一面。

??實(shí)際上，限價(jià)政策下深圳豪宅市場(chǎng)倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，縱觀年內(nèi)深圳兩大“日光”盤，其與周邊二手住宅均存在50%以上倒掛空間，“買到即賺到”成為兩大豪宅項(xiàng)目“日光”的核心動(dòng)力。

??總價(jià)越高，戶型越大，倒掛空間也就越大，因此深圳豪宅市場(chǎng)也呈現(xiàn)出“高總價(jià)、大戶型”走俏的典型特征。

??根據(jù)克而瑞深圳區(qū)域監(jiān)測(cè)，1-8月，深圳主力成交總價(jià)段超8成集中在1200-2000萬(wàn)，但3000萬(wàn)以上成交量逆勢(shì)上漲，與此同時(shí)，200平米以上產(chǎn)品占比提升明顯，大戶型產(chǎn)品更受高凈值客戶歡迎。

??從目前情況來(lái)看，深圳豪宅全年成交規(guī)模大概率將再創(chuàng)新高。

??2022年，深圳已有兩個(gè)豪宅項(xiàng)目“日光”，這也給平淡的樓市注入一部分信心。

??9月21日，位于蛇口板塊的招商璽家園開(kāi)盤，推出 604 套總價(jià) 1244 萬(wàn)元起的豪宅，共吸引1614人搶購(gòu)，光凍結(jié)金額就高達(dá)56.5億元。上一次“日光”還要追溯到5月末，彼時(shí)海德園A區(qū)239套豪宅共吸引2348人登錄認(rèn)籌，最終686人成功入圍搖號(hào)，中簽率約為34.8%，僅用6小時(shí)便售罄，約一分鐘賣掉一套房。

??市場(chǎng)疲軟的情況下，深圳豪宅為何能開(kāi)盤“日光”？

??克而瑞深圳區(qū)域負(fù)責(zé)人表示，豪宅盤“日光”有兩大原因。首先，從2022年深圳開(kāi)盤“日光”的兩個(gè)豪宅項(xiàng)目來(lái)看，與其所在周邊二手住宅的倒掛空間超單價(jià)的50%以上，產(chǎn)生巨大的“利潤(rùn)”空間，產(chǎn)品的金融屬性較強(qiáng)；此外，項(xiàng)目?jī)r(jià)值的稀缺性也是加分項(xiàng)，主要體現(xiàn)在占據(jù)城市核心地段、稀缺的自然資源方面。

??以位于蛇口板塊招商璽家園為例，項(xiàng)目周邊二手房有招商雙璽花園、鯨山花園、伍茲公寓等豪宅小區(qū)，招商璽家園12萬(wàn)/平方米的均價(jià)與周邊二手房實(shí)際掛牌價(jià)存在約8-10萬(wàn)/平方米的巨大價(jià)差，且425㎡大戶型產(chǎn)品的倒掛空間尤為明顯，單套總價(jià)較周邊掛牌價(jià)能達(dá)到近5000萬(wàn)的價(jià)差。

??再來(lái)看海德園，其周邊分布有萬(wàn)科瑧山府（掛牌價(jià)20萬(wàn)+/平方米）、安巒公館等高端樓盤，其12.6萬(wàn)/平方米的備案均價(jià)與周邊二手住宅掛牌價(jià)存在7萬(wàn)/平方米左右的倒掛空間。

??整體市場(chǎng)疲軟的情況下，“買到即賺到”的心理驅(qū)使下，巨大的倒掛空間成為豪宅實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤“日光”的核心動(dòng)力。

??在整體市場(chǎng)疲軟的情況下，深圳出現(xiàn)多個(gè)豪宅“日光”盤，市場(chǎng)開(kāi)始回溫了？

??實(shí)際不然。

??先來(lái)看深圳一二手房成交情況，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年1-8月深圳新房成交面積僅253萬(wàn)平方米，同比下降38%；單月成交規(guī)模不足40萬(wàn)平方米，其中8月僅成交31萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)到55%。而二手房成交依然低位徘徊，1-8月僅成交15501套，同比下降55%。

??此外，當(dāng)前的深圳樓市不僅剛需市場(chǎng)分化嚴(yán)重，就連豪宅市場(chǎng)也存在分化現(xiàn)象，“個(gè)例”項(xiàng)目有其特殊性，雖能給市場(chǎng)增添信心，但對(duì)市場(chǎng)全面回暖的帶動(dòng)仍有待觀察。從目前深圳豪宅開(kāi)盤去化情況來(lái)看，部分項(xiàng)目開(kāi)盤去化率低至50%以下，最低去化率僅為12%。

??在深圳，什么樣的產(chǎn)品可以被列為豪宅呢？

??克而瑞深圳區(qū)域認(rèn)為，從面積段來(lái)看，深圳豪宅的面積段門檻值在120平方米以上，豪宅項(xiàng)目同時(shí)會(huì)配有10%-20%不等的200-500平方米大戶型。從總價(jià)段來(lái)看，深圳市場(chǎng)主流成交總價(jià)段區(qū)間為500-800萬(wàn)元，因此總價(jià)段按超10萬(wàn)/平方米單價(jià)計(jì)，套均總價(jià)在1200萬(wàn)以上。

??按照這一標(biāo)準(zhǔn)，2022年以來(lái)，深圳豪宅成交情況如何？

??前8月，深圳200平方米以上產(chǎn)品占比提升明顯，大戶型產(chǎn)品更受高凈值客戶歡迎。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，從面積段來(lái)看，160平方米以上豪宅產(chǎn)品成交占比總計(jì)上升13個(gè)百分點(diǎn)，其中200-300平方米豪宅成交套數(shù)同比上漲137%，面積段占比提升6個(gè)百分點(diǎn)，300平方米大面積產(chǎn)品成交突破百套，漲幅明顯。

??從總價(jià)段看，深圳總價(jià)1200萬(wàn)元、單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅共成交2840套，其中總價(jià)1200萬(wàn)-2000萬(wàn)元豪宅占比最大，共成交2261套，占比接近8成。

??值得注意的是，1200-2000萬(wàn)總價(jià)段豪宅成交套數(shù)同比下滑20%，占比同比下滑10個(gè)百分點(diǎn)。

??與之對(duì)應(yīng)的是，總價(jià)3000萬(wàn)元以上高總價(jià)豪宅成交套數(shù)逆勢(shì)上漲。CRIC數(shù)據(jù)顯示，1-8月深圳3000萬(wàn)元以上豪宅共成交332套，同比增長(zhǎng)超2400%，該總價(jià)段占比提升10個(gè)百分點(diǎn)至11%。

??2022年，深圳豪宅市場(chǎng)整體依然延續(xù)著2021年的良好勢(shì)頭，全年成交規(guī)模或?qū)⒊饺ツ陝?chuàng)下新高。

??從歷史成交數(shù)據(jù)來(lái)看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳豪宅共成交3488套，截止到9月26日，2022年深圳豪宅已成交2840套，較去年全年僅差648套。

??值得注意的是，若加上剛實(shí)現(xiàn)“日光”清盤還暫未全部備案的招商璽家園，以及四季度待入市的豪宅項(xiàng)目，2022年豪宅成交量大概率將超過(guò)2021年。

??從四季度待入市豪宅項(xiàng)目來(lái)看，豪宅供應(yīng)放量。據(jù)克而瑞深圳區(qū)域不完全統(tǒng)計(jì)，四季度，深圳預(yù)計(jì)將有約10個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，其中住宅稀缺的南山前海板塊預(yù)計(jì)有5個(gè)豪宅項(xiàng)目集中入市，成為四季度豪宅“打新”的主要片區(qū)。

??從深圳豪宅成交占比來(lái)看，豪宅市場(chǎng)市占率提升明顯。

??自2021年以來(lái)，深圳樓市持續(xù)處筑底僵持階段，剛需市場(chǎng)成交整體低迷，客戶觀望情緒濃厚，而豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)整體較好。從豪宅市場(chǎng)成交市占率來(lái)看，2022年截止到9月26日，豪宅成交市占率達(dá)到11.7%，較去年提升了4.97個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下近6年市占率新高。

??這也意味著，即便是市場(chǎng)整體承壓，但深圳豪宅，并不缺市場(chǎng)，后續(xù)供應(yīng)放量還將刺激成交進(jìn)一步走高。

??在深圳，豪宅市場(chǎng)不缺購(gòu)買力。尤其是當(dāng)前深圳整體市場(chǎng)存在壓力，部分豪宅項(xiàng)目卻依然堅(jiān)挺。限價(jià)政策下使得深圳豪宅一二手房倒掛嚴(yán)重，從而產(chǎn)生了一部分投機(jī)炒作行為，從市場(chǎng)的角度來(lái)看這種“倒掛”現(xiàn)象存在其不合理性，為了更好規(guī)范市場(chǎng)，實(shí)際上豪宅市場(chǎng)應(yīng)嘗試逐步放松限價(jià)或出臺(tái)輔助政策，讓豪宅產(chǎn)品價(jià)格回歸市場(chǎng)定價(jià)。

??深圳作為核心城市，豪宅產(chǎn)品本就是資源稀缺品，也是高凈值群體資產(chǎn)化配置的重要領(lǐng)域，而這部分高凈值群體改善需求及資產(chǎn)保值需求依然堅(jiān)挺，后續(xù)紅利或?qū)⒊掷m(xù)釋放。

??隨著供應(yīng)放量，預(yù)計(jì)2022年，深圳將迎來(lái)豪宅成交大年。