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??10月24日，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-9月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，重點指標(biāo)降幅收窄成為核心關(guān)鍵詞。

??其中，1-9月商品房銷售面積和銷售金額連續(xù)多月降幅收窄，9月單月商品房銷售面積和金額環(huán)比分別上升39%和34%，同比降幅較8月分別收窄6.5個百分點和5.7個百分點。

??在全國各地積極修復(fù)樓市政策帶動下，9月房地產(chǎn)銷售方面下降趨勢進(jìn)一步放緩，整體趨于平穩(wěn)。但值得注意的是，前9月商品房累計銷售規(guī)模已倒退回6年前水平。

??整體房地產(chǎn)市場仍處在下行階段，銷售端局部回暖尚未傳導(dǎo)至投資端。

??1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.0%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.6個百分點。9月單月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增12%，同比降幅收窄1.7個百分點。

??前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍在下降，這對整個經(jīng)濟(jì)壓力影響比較大，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，接下來穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)對助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長有著相當(dāng)重要的作用。

??據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月，商品房銷售面積10.14億平方米，同比下降22.2%，降幅較1-8月收窄0.8個百分點；商品房銷售額9.94萬億元，同比下降26.3%，降幅較1-8月收窄1.6個百分點。

??東部地區(qū)銷售筑底回升，是拉動全國整體復(fù)蘇的主要因素。從商品房銷售面積來看，東部地區(qū)1-9月同比降幅較1-8月大幅收窄2.5個百分點。

??從更長周期來看，對比2016年以來1-9月商品房銷售規(guī)模，2022年前9月商品房銷售面積已低于2016年前9月，這也意味著，商品房累計銷售規(guī)模已倒退回6年前水平。

??單月來看，9月商品房面積和金額分別完成13532萬平方米和13510億元，環(huán)比分別上升39%和34%，同比分別下降16.1%和14.2%；二者同比降幅較8月分別收窄6.5個百分點和5.7個百分點。

??9月商品房銷售表現(xiàn)雖不及往年，但同比降幅進(jìn)一步收窄，且自7月以來商品房銷售規(guī)模同比降幅已連續(xù)3個月收窄，整體銷售緩慢復(fù)蘇。

??當(dāng)前新房銷售熱點聚焦東部地區(qū)，中西部及東北地區(qū)則仍處于持續(xù)探底階段。9月東部地區(qū)商品房銷售面積同比僅下降5%，而中部、西部和東北地區(qū)分別同比下降17%、30%和29%。

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，9月商品房銷售均價下調(diào)至9984元/平方米，環(huán)比下降4%，全國商品房銷售均價再度跌破萬元，“以價換量”在部分城市仍有作用空間。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比微降0.1%；而二線和三四線城市分別環(huán)比下降0.2%和0.37%。

??具體來看，9月70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有54個和61個，比8月分別增加4個和5個。如西安、無錫、長春等9月新建商品住宅銷售價格均環(huán)比由增轉(zhuǎn)降，其中長春環(huán)比下降0.7%回調(diào)最大。

??同比來看，全國整體商品住宅銷售價格繼續(xù)下探，一線城市商品住宅銷售價格同比漲幅回落，二三線城市同比降幅擴(kuò)大。

??9月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有50個和63個，比上月分別增加1個和2個。其中一二線城市中武漢同比下降2.1%，最為顯著。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、房屋新開工面積以及房屋竣工面積同比分別下降5.3%、38%和19.9%，降幅分別擴(kuò)大0.8個百分點、0.8個百分點和1.3個百分點。

??單月數(shù)據(jù)顯示，9月開工繼續(xù)走弱，且竣工出現(xiàn)頹勢。

??具體數(shù)據(jù)來看，9月房屋新開工面積為9705萬平方米，同比下降44.4%；新開工規(guī)模環(huán)比上漲8%，但低于1億平方米，不足歷史同期規(guī)模的四成；房屋竣工面積完成4018萬平方米，環(huán)比下降17%，同比降幅擴(kuò)大3.5個百分點至6%。

??一方面由于房企對非核心城市拿地意愿保持低迷，土地購置面積持續(xù)降低，影響房屋新開工規(guī)模繼續(xù)維持極低水平；另一方面房企到位資金并未有明顯好轉(zhuǎn)，雖有地方性“保交樓”政策出臺，但項目施工和竣工規(guī)模仍難有較大提升。

??前9月，房企拿地積極性尚未恢復(fù)。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6449萬平方米，同比下降53%，降幅較1-8月擴(kuò)大3.3個百分點；土地成交價款5024億元，下降46.25%，降幅較1-8月擴(kuò)大3.7個百分點。

??9月單月土地購置面積和土地成交價款分別為1049萬平方米和1205億元，二者均同比下降超5成。

??9月多個重點城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來看，不管是北京、上海，還是武漢、青島，冷熱分化均成為各城土拍的普遍特征，周邊庫存壓力低、流速快的價值板塊受到房企青睞，地塊質(zhì)量相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。

??前9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比降幅仍在進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場仍然還在下行。但9月單月開發(fā)投資額環(huán)比增12%，同比降幅有所收窄。

??具體數(shù)據(jù)來看，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.6個百分點。9月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額12750億元，環(huán)比上漲12%，同比下降12.1%，降幅收窄1.7個百分點。

??究其原因，一方面房屋施工和土地購置規(guī)模環(huán)比上漲帶動整體投資規(guī)模上升；另一方面房屋新開工和土地購置面積單月規(guī)模僅為歷史同期一半，持續(xù)拖累整體同比降幅和累計同比降幅擴(kuò)大。

??雖然市場出現(xiàn)了積極信號，但從銷售方面改善傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資生產(chǎn)方面，仍然需要一個過程。

??整體來看，9月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步回穩(wěn)。

??銷售規(guī)模同比降幅繼續(xù)收窄，但熱度傳導(dǎo)至房地產(chǎn)投資方面仍然需要時間，房地產(chǎn)投資開發(fā)增速下降，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，也意味著房地產(chǎn)市場還在下行，這對穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長帶來比較大的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)，接下來仍需穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)，助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長。

??由于各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限，再加上2021年下半年前值較低，預(yù)計后續(xù)商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規(guī)模將保持筑底姿態(tài)，累計同比降幅則將緩慢收窄。