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??“東三環，315萬元抄底價急售，誠意超低價。”在社交平臺小紅書上，這樣一套加急房源掛在房屋經紀人趙磊（化名）的主頁上面。

??最近，北京像這樣降價出售的房源還有不少，據麥田房產監測數據顯示，11月份北京房價議價空間和上月相比擴大了0.03個百分點。

??多名房屋中介機構經理向記者表示，對于賣家來說想要快速賣房就要面臨調價壓力。“有的業主自掛牌到現在，前前后后調價4次降了約12萬元。也有業主掛牌價就已經是底價。”

??麥田分析師表示，隨著掛牌量走高以及去化速度變慢，業主心態出現了兩極分化，著急成交的業主談價意愿增強。

??業主降價背后是北京樓市步入“掛舊換新”的情況使然。受9月底個稅退減優惠政策利好影響，部分置換群體加快了換房節奏，加之首套住房公積金貸款利率下調，利好剛需購房者，市場活躍度提升明顯。

??與此同時，部分房東依然對市場保持信心，11月份北京二手房掛牌價保持微漲。

??急售的房源

??“這是一套56平方米的小兩居，315萬元底價，只賣到月底。”趙磊介紹，這套房子戶型方正朝南，雙陽臺，業主因為置換還包個稅，折合單價每平方米5.5萬元，性價比很高。“缺點也不是沒有，房子是1982年的，如果辦理公積金貸款，年限才十幾年。”

??記者注意到，小紅書上還有不少這樣降價出售的房源。趙磊表示，“最近有部分業主著急出售置換，所以價格有所下降，議價空間較大。”

??但“抄底價”并不意味著市場不好。“實際上，市場還是比較樂觀的，即便11月后半月疫情突襲，有點措手不及，也有成交。”北京朝陽區望京橋區域一房屋中介門店店長劉楠（化名）告訴記者。

??劉楠表示，價格取決于業主買賣房原因，有的業主不是很著急，能賣到心理價位就成交，賣不到就再等等看，但同樣存在部分業主因為訂房或急用錢等原因急售降價，哪怕略比市場低一些也能接受，“11月份經我們手成交的房屋價格處于平緩略降情況。”

??多位受訪的房屋中介門店經紀人表示，剛需、置換是目前入市的購房主力。

??“二手房購房者以剛性需求為主。”趙磊表示，目前，部分改善性需求業主觀望情緒較大，但還有一部分住在“老破小”的業主，在疫情居家隔離的影響下換房意愿度會加大，同時由于這部分業主急售降價，又會導致剛需客戶撿漏心理強。

??趙磊負責的潘家園片區是北京朝陽區價格洼地，300多萬元的剛需房源較多，他告訴記者：“疫情一來大人居家辦公，孩子居家網課，老人照顧一家大小，難免東西多地方不夠用，所以換房就成了很多顧客的想法，這部分客戶對房子的挑剔程度也在下降。”

??劉楠也告訴記者，他所在的望京橋片區本月成交的小戶型居多。“盡管經濟形勢下行，部分剛需客戶對預期信心不足，不敢下手買，但由于目前有部分業主急售降價，所以也存在部分剛需客戶有撿漏的心理。”

??這波置換背后，還有北京“賣一買一”政策的逐步深入。

??9月23日，北京正式試行“連環單”業務，將二手房交易“連環單”由過去的串聯辦理調整為并聯辦理，整個交易時間可縮短50天左右。

??9月30日，財政部發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

??新政發布后，不少“滿二唯一”“滿三唯一”的購房需求被刺激出來，北京多區域房屋中介門店內掛牌量、詢問量和帶看量都有所增加。

??“當下可選性多，樓層、戶型、位置都可以挑選。”劉楠表示，一旦市場上揚，價格就會出現波動。

??市場行情有望止跌回升

??與此同時，部分業主依然對市場保持信心，11月份北京二手房掛牌價保持微漲。

??“以北京海淀世紀城為例，11月成交價比較穩定，甚至比之前價格略有提高。”北京海淀區某房屋中介經理張東（化名）告訴記者，11月共成交16套，成交量上漲且以大戶型為主。

??張東表示，受疫情影響，很多業主都是居家隔離狀態，看房不便，但也引導出了符合當下背景的優質資源和客戶出現，“目前購房主力還是基于自身真實的居住需求，選擇入市購房。”

??區域板塊之間同樣形成分化。張東告訴記者，以海淀上地區域為例，整個11月都沒有成交，“配套、產業較好的區域，二手房市場行情相對較好。”

??從數據來看，北京二手房市場整體呈現量跌價漲的態勢。

??根據國家統計局11月16日發布的70城房價數據顯示，10月份北京二手房價格環比增加0.2%，同比增加5%。

??另據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年11月北京二手住宅成交10750套，環比10月下降4.09%；北京二手房成交均價為60228萬元/平方米，環比上漲0.61%。

??分區域看，互聯網房產平臺V房數據顯示，北京16區二手房房價僅西城、海淀、豐臺、通州、昌平、順義上漲，其他10個區房價全部下跌。其中東城、朝陽、石景山區域部分二手房房價環比下降近10%，但西城、海淀以及豐臺的二手房小區整體房價仍然比較堅挺，保持微漲。

??此外，北京臺湖馬駒橋地區由于政策放開，二手房成交量、房價均出現一定上漲。

??諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪表示，11月份北京二手房市場延續低溫態勢，主要是由于當前北京市疫情發展仍處于較快時期，疫情防控趨嚴，二手房成交不可避免地受到影響。同時北京受“換房退稅”影響掛牌量增多。

??對于12月市場走向，張東對記者表示，如果疫情好轉會有一波成交的“小陽春”，但如果疫情影響持續，市場仍將低迷。

??“預計接下來大戶型和別墅產品應該是需求較大的資源。”劉楠告訴記者，近期掛牌出售房源較多，改善型業主明顯增多。

??關榮雪預計，在多項政策齊發力下，市場信心將逐步恢復，加之疫情陰霾逐漸褪去，北京12月份二手房成交量有望止跌回升。