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??2015年底，中央經濟工作會議首次提及發展住房租賃市場，強調將“租購并舉”確立為我國住房制度改革的主要方向。

??2017年“十九大”報告明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

??2022年“兩會”、“二十大”，重申堅持“租購并舉”的基本方針，表明“租購并舉”已成為我國房地產市場平穩健康發展的長效機制。

??未來5年，住房租賃將成為重要推動力。中央將繼續發力完善住房供應端制度政策，并大力推動住房租賃市場發展，完善“購+租”“市場+保障”的住房體系。

??未來隨著行業格局的分化以及三類商業模式盈利情況的實踐，各企業發展的重心也將由中資產模式向輕、重兩端發展。

??據克而瑞租售2021、2022年分別進行了的關于“愿意租房還是買房”的問卷調查調研可見，2022年愿意接受租房的占比達33.18%，較2021年提升超10%，在整體經濟進入下行通道后，買房意愿度開始下降，更多的人愿意選擇通過租房來滿足居住需要。

??根據一線城市的調研結果顯示，五年以上租房的占比達到了52%，還有20%的客戶接受十年以上租房。由此可見，長租化已經成為當下租房的特點之一，已經有相當多的客戶群體，從剛需轉成租房，租房對剛需有非常強的替代性。

??通過調研發現，中國租賃需求來源仍以大學畢業生及初入職場的白領人群為主，目前，租賃市場的租客客群正在朝向多元化發展，由最初的單身青年、職場白領已逐漸拓寬到更多租客群體，如外企高管、陪讀家庭、小企業主、自由職業者、居住條件改善客群等，租賃公寓正逐漸被更廣泛人群所接受。

??租賃客群的多樣化特征，主要表現為以下幾點：

??1、居住條件改善：據統計，近三成的租客會為了改善居住條件而選擇租房；

??2、外企高管：外派人士為中高端公寓的主要客群之一，對居住空間的品質感和設計感要求較高；

??3、陪讀家庭：隨著陪讀大軍日益壯大，好學校周邊的公寓成為香餑餑；

??4、自由職業：自由職業者多從事新興職業，如電競、網紅、藝術工作者等，租金承受能力較高。

??從個人房源供應端來看，2022年55城個人房源新增供應量為620.50萬間，在前三年整體呈現下降趨勢后，2022年，個人房源新增供應量出現回升，同比上漲2.65%。但全年來看，整體受房地產行情下跌、疫情和保租房入市影響，個人房源供應從下半年開始持續下跌趨勢，盡管同比來看有所增長，但新增供應依舊維持低位。

??2022年，全國55城個人房源平均租金為33.10元/平米/月，租賃市場租金整體呈下跌趨勢。受經濟下行壓力加大、新冠疫情反復等因素影響，市場租金波動較為顯著。3-5月各地受疫情封控，部分房約到期無奈續租，出現租金上漲情況，7-8月畢業季帶動租金上升，隨后進入傳統租賃淡季。12月，部分一線城市疫情反復，且處于年末，租賃市場供需出現一定失衡，租金出現異常上漲情況。

??2022年，中國住房租賃行業市場化租賃企業開業規模全年呈沖高回落趨勢，TOP30集中式公寓運營企業累計開業規模92.28萬間，同比增長15.88%，環比增長1.60%，同環比增速均有所下降。2022Q1開業規模環比增速達7.86%，租賃企業開業規模持續增長。但其后受疫情和經濟周期影響，增速持續放緩，環比增速從7.86%逐步下降至四季度的1.60%，頭部企業開店動作明顯放緩。

??1、首個住房租賃基金成立，保租房REITs成行業熱點

??2022年11月8日，我國首個住房租賃基金在北京正式設立，這個住房租賃基金由建設銀行負責運作，募集資金規模為人民幣300億元。收購了部分存量辦公和商業房產，將改造成出租住房，投入長租房市場。住房租賃基金的成立將有效地增加市場化的長租房和保障性租賃住房供給，有利于我國加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，還能在一定程度上提升閑置商辦物業的價值，同時有效地擴大保租房的供應，有效避免資源浪費及權利尋租的問題，讓越來越多真正有租賃需求的新市民新青年實現“居有所居，安居樂業”。

??2022年12月8日，證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上作出表示“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。”市場化REITs將破冰上市，說明國家也在大力扶持相關的租賃企業進行公募REITs的探索。

??截至目前，已有4只保租房公募REITs產品成功發行，首批的3只發行主體均為地方國企，上市當日均觸及漲停，隨后華潤有巢作為央企成功發行了公募REITs產品，4只保租房公募REITs的入市也受到了業內高度的關注。此外，青島房投保障性租賃住房基礎設施公募REITs項目、上海臨港科技城保障性租賃住房REITs項目、上海城投保障性租賃住房公募REITs項目等都在積極推進中。

??2、輕重雙模式將成為接下來行業的主流發展模式

??由于商辦市場的整體下行，運營成熟的輕資產長租公寓項目，相比核心購物中心和甲級寫字樓來說，有著相對更高的收益優勢，在租賃運營企業形成了一定品牌效益后，輕資產對外輸出能夠幫助企業快速擴大規模，有效助力企業品牌影響力進一步深化。

??中資產包租占總收入94.5%的某頭部長租公寓，2022年半年凈利潤僅41萬元，同比下降99.75%。其中2019-2022年6月共支付租賃成本約為25.51億元，占企業支出的主要部分。因此，中資產的盈利仍受較多不穩定因素影響。

??反觀重資產模式，由于前期投入成本較高，因此主要以國家隊及房企系為主。企業后期能夠通過項目發行公募REITs或股權轉讓的方式進行退出，實現資產保值升值。

??隨著行業格局的分化以及三類商業模式盈利情況的實踐，各企業發展的重心也將由中資產模式向輕、重兩端發展。房企系公寓依托產品打造的優勢，結合存量資源打造重資產類項目，通過品質提升強化品牌的競爭力，在形成一定的品牌口碑后，與各地政府合作開啟輕資產輸出道路。而運營能力卓越的公寓品牌，則通過不斷強化輕資產運營管理能力，擺脫對重資本投入的依賴，輕裝上陣搶占市場份額。

??1、加強保租房有效供應

??目前，市場上保租房的供應主要分為兩種方式新建和存量改造。新建類項目以純租賃用地和配建租賃用地為主，近兩年，拿地配建占比持續上升，各地政府供地回歸理性。一線城市以深圳為例，二線城市以杭州、合肥為例，2022年部分租賃試點城市的純租賃用地樓板價相比2021年有所下降。存量改造方面，非改租項目整體目前進度比較慢，存量項目納保過程中涉及管理環節多，審批流程長，改造標準還沒完全確定。將旅館、酒店、商業辦公樓、廠房、倉庫等非住宅改建成租賃住房，存在物業形態的錯配，商業辦公的產品很多是不適合居住的，改造的標準目前很多城市還沒有明確。加大非改租項目的核心就是提高非改租的認定效率。

??2、運營提高收益

??截至2022年年底，TOP30租賃企業開業規模超92萬間，管理規模超124萬間，在規模發展到一定階段時，企業的盈利能力受到關注。相較于發達國家租賃市場穩健的租金回報率，我國住房租賃市場的租金回報率處于較低水平，未來仍有較大的上升空間。EBITDA-U作為租賃企業，運營成果的核心KPI，它反映出一個租賃企業通過持續運營所能帶來的投資回報水平。EBITDA-U提高的核心在于增加租賃企業的營運收入，控制營運成本。

??尤其在當下疫情及經濟下滑的情況下，項目出租率出現下滑，出租率下降項目會帶來企業降低一定比例租金，項目盈利更加艱難。住房租賃行業本質上是薄利行業，對于租賃企業而言，更加考驗產品力、運營力以及服務力。

??3、做小面積，增加坪效

??以上海某創業系租賃項目為例，項目起初交由某房企系租賃運營商改建，打造20-25平米的常規白領公寓戶型，單層排房僅12間，測算無法滿足資產方收益要求。后續企業介入，通過小戶型打造使用面積6-9平米錯層戶型，改造后單層排房達36間。以前絕大多數的長租公寓項目僅滿足居住功能，收納空間通常為衣櫥柜，選用成品家具，空間利用率較低，而現在，同樣使用面積的房內，可設隱藏置櫥柜、開啟式床下收納等多內置空間收納，根據戶型內部單獨設計，通過定制化小空間來打造品質感，提升項目坪效。

??項目憑借小面積戶型優勢，平均的租金坪效高達320.5元/平米/月，而周邊的小區一室戶型面積為40-60平米，但租金坪效僅為110元/平米/月上下，此項目較周邊小區實現了近200%的溢價。另一知名的戶型面積較傳統長租公寓而言也偏小，非知名品牌其坪效不到150元/平米/月，此項目相較于租金坪效較高的知名品牌項目仍能有15.1%的高溢價。

??4、增值服務提高收益

??越來越多的租賃企業開始專業增值服務，有些租賃企業這部分收入占比也是極其客觀的。目前比較常見的多經收入是場地的租金以及經營收益的分成，電梯間的廣告投放等，企業也開始尋求更多元化的收入構成，聚焦企業、租客需求，提供部分定制化活動和服務，與此同時通過線上商城以及自身IP產品的銷售增收。

??5、數字化管控控制成本

??在住房租賃行業進入增量周期的大背景下，好的運營能力將是企業在激烈博弈中勝出的關鍵。而在運營過程中，無論是想要滿足租戶的需求，抑或是為了公寓企業自身降本提效，都離不開數字化科技手段。以某創業系的運營企業為例，企業2020年開始重視數字化建設，隨著企業數字化體系的不斷完善，運營費率在不斷下降，降本增效的效果顯著。一般的租賃項目人房比平均在1:150，數字化有核心優勢的租賃企業項目平均的運營人房比可達到1:200，此外，數字化系統產品輸出可創造970萬的收入。

??6、住房租賃REITs持續升溫

??從2022年年初政策端明確加快推進保障性租賃住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申報，再到近期四支保租房REITs上市，熱度不斷攀升。12月8日，證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上作出表示：加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。此外，新發保租房REITs有望擴展至二線城市。從中國招標投標公共服務平臺披露的公開數據顯示，目前天津、西安等地都在積極嘗試保租房REITs項目的試點。

??“租購并舉”已成為長效機制，住房租賃成為其重要推動力。從目前來看，需求端租客租房意愿提升，客群多元、長租化成趨勢，供應端無論是個人房源供應還是租賃企業開業規模都出現了一定的回落。

??未來隨著中國基礎設施公募REITs制度的建立和發展以及保租房公募REITs的試行，為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供了優質的退出渠道。這在一定程度上能使企業快速回籠資金，有效提升租賃住房市場的流動性，促進租賃住房市場實現“投融建管退”循環生態圈，推動住房租賃行業穩定發展。