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??媒體報道稱2023年1月底至今已連續(xù)出現(xiàn)5個“日光盤”，更有項目出現(xiàn)“千人搖”行情。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示2023年1月上海新房價格環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)漲全國。

??對此，我們查詢了2022年底至2023年1月的具體項目銷售情況，發(fā)現(xiàn)，單純從均價來看，2023年1月，上海商品住宅成交均價確實出現(xiàn)了一定的上漲，達(dá)70965元/平方米。

??但這一價格主要受上海多個高端項目集中供應(yīng)影響。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1月上海成交金額排名前5的項目均價全部超過10萬元/平方米。

??我們認(rèn)為，目前上海部分區(qū)域確實出現(xiàn)了一定的銷售回暖，但整體成交均價并沒有出現(xiàn)明顯的上升，個別月份受上海新房集中供應(yīng)影響，可能會出現(xiàn)較高值，從全年來看，“房地聯(lián)動價”影響下，上海整體房價保持穩(wěn)定。

??2023年2月16日，國家統(tǒng)計局公布了2023年1月份70個大中城市住宅銷售價格，在經(jīng)歷了長達(dá)一年的下降之后，1月70城房價環(huán)比首次止跌，環(huán)比上漲城市數(shù)量增加至36個。其中上海新房價格環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)漲全國。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，上海商品住宅成交均價70965元/平方米，環(huán)比上升1.71%，同比上漲15.20%。

??具體到項目來看，2023年1月上海成交金額前10的項目中有6個項目成交均價超10萬元/平方米，其中前5位皆為單價超10萬元/平方米的高價項目，從面積來看，成交面積排名前10的項目中有4個項目成交均價超10萬元/平方米。

??由此可見，2023年1月上海成交的項目中，10萬元/平方米以上的高價項目占比明顯較多，在這些項目成交均價的拉動下，2023年1月的成交均價才出現(xiàn)了明顯上升。

??上海自2021年起新房采取集中供應(yīng)制度，截至目前上海已推出15批新房供應(yīng)，其中2021年全年共推出六批次集中供應(yīng)房源，2022年全年共推出八批次集中供應(yīng)房源，2023年至今推出一批次集中供應(yīng)房源。

??在此背景下，上海新房成交數(shù)據(jù)受集中供應(yīng)影響極大，如2022年9月，上海商品住宅成交均價56592元/平方米，為近一年較低值。

??這并不是因為2022年9月上海房價出現(xiàn)了下降，而是因為2022年第四批次及第五批次新房供應(yīng)以郊區(qū)剛需盤為主。

??當(dāng)時的熱點(diǎn)項目為虹橋璀璨公館、寶華紫薇花園、金地峯匯等，這三個項目的均價分別為59595元/平方米、69158元/平方米、49015元/平方米。

??與剛需盤的集中供應(yīng)和成交，最終導(dǎo)致了2022年9月上海成交均價出現(xiàn)下降一樣，2023年1月上海成交均價的上升也是受高端項目集中供應(yīng)影響。

??尤其是2022年11月13日的第七批次新房供應(yīng)，共有57個項目過會，共計16060套住宅，其中很多一直沒能拿證的高價項目在這一批次中集中入市，如浦開江南里、鴻印里、沁風(fēng)雅苑、寶地東郊四季、海泰北外灘等。

??據(jù)統(tǒng)計，2022年第七批次新房供應(yīng)中有21個項目均價在7萬/平方米以上，其中有11個均價在10萬/平方米以上。這些項目中有不少于2023年1月成交，鴻印里就是其中的典型。

??2023年2月6日，上海首批新房供應(yīng)官宣，共25個項目，約74.2萬平方米，合計6958套房源。此次新房供應(yīng)市中心項目較少，新盤主要集中在，寶山、浦東、閔行、青浦、嘉定等區(qū)域，整體主要以剛需及剛改為主。

??受其影響，接下來幾個月上海成交均價也將較之前有所下降。

??由于上海短期成交均價受上海新房集中供應(yīng)影響較大，因此并不能簡單以單月成交價格來判斷上海房價上漲，而需從年度整體供應(yīng)的角度來判斷。

??事實上，對于購房者而言，整體市場均價的參考意義并不大。這主要是因為，上海不同區(qū)域板塊價格相差極大，核心區(qū)域部分房價在10萬元/平方米以上，郊區(qū)部分房價可能在2-3萬元/平方米。

??對于購房者而言，真正的市場情況還需針對具體項目做具體分析。從典型項目表現(xiàn)來看，2023年至今，上海部分區(qū)域及項目去化率確實出現(xiàn)了上升，但同樣條件下價格仍與2022年底保持一致。

??如位于青浦徐涇的招商虹橋璀璨時代，2022年12月加推234套小高層房源，均價63000元/平方米，當(dāng)時獲得認(rèn)籌440組，認(rèn)籌率188%，去化率100%，分?jǐn)?shù)43.97分，入圍421組+第二批未入圍2組清盤。到了2023年1月31日，該項目再次加推共147套小高層房源，均價不變，但認(rèn)籌率和積分出現(xiàn)了上漲，共認(rèn)籌305組，認(rèn)籌率207%，去化率100%，分?jǐn)?shù)45.24分，入圍265組內(nèi)便清盤。

??位于浦東臨港的鵬瑞云璟灣，2022年10月加推541套小高層房源，均價33962元/平方米，當(dāng)時獲得認(rèn)籌218組，認(rèn)籌率40%，去化率27%。到了2023年2月，該項目再次加推193套小高層房源，均價不變，這一次認(rèn)籌201組，認(rèn)籌率達(dá)104%。

??由此可見，上海部分區(qū)域項目在2023年初的開盤表現(xiàn)確實優(yōu)于2022年底，但項目均價依然還是與2022年底保持一致。

??從目前來看，與2022年時相比，上海已經(jīng)有部分區(qū)域開始出現(xiàn)了銷售回升，主要表現(xiàn)在“倒掛盤”或多項優(yōu)勢疊加項目上。一方面按照歷史規(guī)律，因春節(jié)返鄉(xiāng)，年后基本都會迎來一輪需求釋放；另一方面疫情的全面解綁也會釋放部分補(bǔ)償性購房需求。從目前熱銷項目來看，主要還是集中在一二線和強(qiáng)三線的核心片區(qū)，能否由點(diǎn)及面仍有待后市驗證。

??我們認(rèn)為，目前市場回暖信號已經(jīng)出現(xiàn)，但也不應(yīng)對當(dāng)前個別項目的熱銷抱持著過于樂觀的預(yù)期，整體回暖還需時日。