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??昨天，國家統計局公布2023年上半年宏觀經濟和房地產行業數據。上半年GDP同比增長5.5%，較一季度加快了1個百分點，好于去年全年3%的增速，也高于疫情三年平均4.5%增速。

??從主要生產指標看，市場需求逐步恢復，生產供給持續增加，就業物價總體穩定，經濟運行整體回升向好，但內生需求較弱的現象尚未逆轉。

??房地產總體呈現企穩態勢，銷售環比止跌回升，但受制于去年高基數，面積累計同比降幅擴大，金額累計同比漲幅收窄，但房地產開發投資及新開工等指標尚未止跌。在“保交樓”之下，竣工數據則保持正增長。

??上半年GDP同比增長5.5%，一季度國內生產總值同比增長4.5%，二季度增長6.3%，從環比看，二季度國內生產總值增長0.8%。

??整體來看，上半年經濟增長回升態勢比較明顯。一方面是消費的拉動繼續增強，1-6月社會消費品零售總額227588億元，同比增長8.2%，比一季度加快2.4個百分點，而上半年最終消費支出增長對經濟增長的貢獻率達到77.2%，比去年全年貢獻率明顯提升。

??另一方面，疫情放開后，服務業加快恢復。上半年，服務業增加值同比增長6.4%，比一季度加快1.0個百分點，服務業增長對經濟增長的貢獻率超過60%。

??6月的金融數據顯示，4、5月連續下滑趨勢有所緩解，經濟恢復的韌性還在。6月信貸、社融數據超出市場預期，信貸在高基數下實現同比多增，6月人民幣貸款增加3.05萬億元，同比多增2296億元。6月社融雖同比少增0.97萬億，數據還是超市場預期，M2增速同比有所回落，但依舊保持在高位。

??值得注意的是，在宏觀政策顯效發力，國民經濟向常態化運行軌道回歸，呈現恢復向好態勢的同時，內生需求動能不足問題仍凸顯，其中6月社會零售同比增速較上月收窄9.6個百分點至3.1%，固定資產投資增速還在持續下滑。此外，M1M2“剪刀差”持續擴大，說明資金活化程度不高，經濟活動偏弱。

??根據國家統計局的數據，上半年全國商品房銷售面積59515萬平米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴大4.4個百分點，累計增速連續兩個月加速下滑，增速回歸至年初市場剛啟動水平。

??商品房銷售額63092億元，僅增長1.1%，增幅較1-5月大幅收窄7.3個百分點。金額、面積累計增速大幅回落主要源自去年6月基數較高。

??整體來看，上半年商品房銷售金額、面積累計同比好于去年全年，但一季度迅速沖高后持續回落的走勢反映出當前市場略顯疲軟。從CRIC統計數據來看，上半年逆勢上漲的除了行情相對獨立的西安、前期深度調整的寧波、嘉興，以及長沙、鄭州等內陸弱二線城市外，大多數城市成交尚屬低點。

??從單月表現看，6月在企業供貨放量、業績沖刺的作用下，市場延續了5月份止跌回升態勢。6月全國商品房銷售面積13075萬平米，環比增長49%，商品房銷售額13305億元，環比增長33%，成交絕對量僅次于前3個月。

??但同比來看，2023年6月份成交金額和面積都是2015年以來的同期最低值，市場壓力不容小覷。6月全國商品房銷售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，面積同比在5月轉負后加速下滑，金額同比在年初轉正之后再度跌入負區間，6月同比增速較5月下滑26.1個百分點。

??盡管單月環比數據顯示市場在底部仍具有一定支撐，但增長動能衰退的趨勢并未得到逆轉。這一點從CRIC重點監測的30城數據也可見一斑。

??前期熱點二線城市成都、杭州、合肥等城市的成交均出現了環比轉降趨勢，隨著適銷對路的樓盤集中入市，客戶被分流，整體剛改客群對樓市的支撐作用也逐漸減弱。

??1-6月，全國房地產開發企業房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%，其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%，其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。

??無論是上半年累計還是單月數據，今年新開工指標持續承壓，房地產企業開發新項目意愿低迷，銷售回款也沒有用于土地投資，更多還是集中在“保交樓”與減輕自身債務壓力上，因此新開工增速沒有明顯改觀，持續負增長同時保持相對低位。相應的，竣工則始終保持較快增長，但單月同比增速逐步收窄。

??其中，竣工累計增速雖然比1-5月收窄0.6個百分點，但還是19個月次高，僅次于1-5月，且連續6個月維持正增長。

??6月竣工面積為6078萬平方米，環比增長47%，絕對量接近3月份水平。同比增幅則繼續收窄8.1個百分點至16.3%，若與4月份增速高點相比，下降近25個百分點。

??新開工走勢與竣工截然相反，累計同比、單月同比降幅雙雙擴大，未見企穩信號出現。1-6月新開工累計增速較1-5月降幅擴大1.7個百分點。

??6月新開工面積10157萬平方米，同比下降30.3%，降幅較1-5月擴大3個百分點。因前期基數較低，環比仍增長43%。從絕對量來看，6月新開工面積較2023年月均增長2%，但與2022年月均開工量相比，下降7%。

??1-6月，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%，降幅較1-5月擴大0.7個百分點，開發投資已經連續4個月加速下跌，累計同比降幅回到了2022年1-8月、1-9月的水平附近。

??6月全國房地產開發投資額達12849億元，同比下降10.3%，跌幅較1-5月幾乎持平，略微收窄0.2個百分點。6月開發投資絕對量有所企穩，環比增長26%，好于3、4、5月份，與2022年全年月均開工量相比增長10%，但仍是近五年同期低點，規模回到2016年、2017年同期水平。

??開發投資的持續走低主要受到新開工低迷以及房企投資驟減的影響，可以看到，房地產企業開發到位資金累計同比雖下降9.8%，但比去年已有明顯改善。只是資金的改善并未帶動企業土地投資的積極性，根據CRIC數據，1-6月全國300城土地成交金額下跌21.5%，拿地百強房企投資金額下跌9%。

??綜合而言，房地產投資還會處于低位運行。但是隨著房地產市場調整逐步到位，房地產投資也將會逐步回到合理水平。

??可以看到，在二季度成交節節回落的趨勢下，6月雖然止跌但整體仍弱，這也表明，伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”后短期內對成交的支撐作用依舊有限。同時，二手房市場下行的壓力進一步顯現，成交同比、環比齊跌，剛需購買力階段性瓶頸初顯。

??我們認為，若三季度無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模還將低位持穩，環比降幅和累計同比增幅持續收窄，維持弱復蘇主基調。

??各城市分化行情預計還會延續，但熱點城市和熱點項目的個數將減少。北京、上海、杭州、成都等城市，伴隨著改善項目集中入市，客戶將被分流。市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強供應，剛需盤能維持低價策略，成交仍有小幅放量空間。內陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴重受限，三季度還將延續筑底行情。

??資金壓力和預期修復緩慢仍是阻礙房企新開工和投資意愿的兩大因素，預計新開工和投資數據將繼續下探，金融十六條后續落地政策執行下，竣工繼續保持高增長。