市場于帥卿 2023-07-31 10:07:20 來源：中國房地產網
??“怎么也不會想到房價會下跌這么嚴重，短短3年多虧了100多萬元，現在不僅要承受房價下跌帶來的壓力，還要想著償還貸款和利息。”購房者李燕無奈地講述著自己的購房經歷。
??2019年，出于“剛需+投資”她入手了一套燕郊九里香堤小區的房子，當時該小區房源掛牌價兩周之內從180萬元跳漲至200萬元，房價也從3萬元/平方米漲到3.5萬元/平方米，“當時我在北京郊區和燕郊之間考慮了很久才做出選擇，現在只剩下后悔了。”
??查閱相關數據發現，九里香堤樓盤現在均價在2.3萬元/平方米。
??“一提起這事兒就難受，最近身邊都在討論提前還貸，也正在和老公商量著看怎么調整下提前還房貸。”李燕表示。
??同樣一臉愁容的還有2020年入手一套福成五期二手房的趙先生，入手時房價1.8萬元/平方米，現在房價1.5萬元/平方米，“作為剛需入手，雖然房價跌幅不是很大，但也擔心會一直跌下去，畢竟誰也不想虧錢。”
??“燕郊樓市這幾年呈現出大起大落態勢，有區域利好支持因素，也有炒作后自然回落的原因。”高級經濟師、北京市眾明律師事務所兼職律師宋庭敏表示，當前燕郊首套房首付比例為20%，只要在燕郊沒有房產、名下沒有貸款便可享受首套房政策，對于在北京東部工作的總價預算有約束的剛需客來說，依然是值得考慮購買的。
??總體來看，作為較早放開限購限售的區域，燕郊樓市并未出現較大幅度反彈，價格反而持續“陰跌”。
??貝殼官網顯示，燕郊目前有25個住宅樓盤在售，因位置、品質不同價位分化較大，價位最低1.2萬元/平方米，最高3.1萬元/平方米，均價在1.9萬元~2.1萬元/平方米。據58愛房綜合計算顯示，燕郊2023年上半年樓盤平均單價19940元/平方米，相較2022年全年平均單價20329.08元/平方米，呈現微跌態勢。
??7月22日，記者實地探訪幾個燕郊在售樓盤發現，地鐵沿線的幾個項目銷售情況還是比較樂觀，“今年燕郊一手房去化率很快，尤其是2~4月份，新房每天成交率都在50多套，這個數據對比前幾年來說非常可觀。”從事房產交易的小暢對記者表示。
??以距離地鐵潮白大街站1200米的福成禧悅里為代表的毗鄰地鐵站樓盤，類似樓盤均價在2萬元/平方米以上，覆蓋剛需戶型和改善型戶型。“這些樓盤是最搶手的，同時價格也會有輕微上漲。”小暢說。
??貝殼官網顯示，福成禧悅里掛出的一個二居室在半個月內價格上漲5萬元，從170萬元/套上升到了175萬元/套。
??同樣銷量較好的還有距離地鐵22號線高樓南站400米的三湘印象森林海尚城。森林海尚城的售價并不低，以現房為例，兩居室房源每套售價在175萬元左右，三居室則要在200萬元以上/套。
??“和以前看房人爆滿沒法相比，但現在周末售樓處看房的人也不少，7月初到現在成交了20多套，6月份成交40多套。”三湘印象森林海尚城售樓處置業顧問小美說，現在置換的客源比較多，投資的占少數。
??小美表示，“地鐵沿線房子的售價都在2萬元/平方米以上，疫情最嚴重時也沒降價，降價的都是非地鐵沿線的二手房，等地鐵修好這個樓盤價格可能達到3萬元/平方米。”
??另外，以“御東系”為代表的高端改善項目，御東君匯、御東君越、御東君臨3個樓盤的房價都是燕郊房價的“天花板”，價格在3萬元/平方米左右。其中，御東君匯起價便在2.6萬元/平方米左右。“2022年7月底君匯開盤，項目就10棟樓，當天房源就賣了一半，截至目前僅剩下2套。”項目置業顧問表示。
??“主要利好還是地鐵站開通在望，燕郊有3個地鐵站，其中潮白大街站、神威大街站主體結構已經封頂，這是每個購房者都能看到的對于樓市明顯的利好。”從事房產交易工作的小賈表示。
??相比新盤成交的熱度，燕郊二手房呈現出了疲軟態勢。
??“燕郊存量房較多，目前掛牌量將近3萬套，大部分集中在福成四期、五期，上上城三季老社區。”從事房產交易工作的小賈說。
??從幾個房產中介門店反饋信息來看，2023年上半年，燕郊樓市熱度先升后降，隨著前期積壓需求的釋放完畢，二季度意向購房者需求減少，市場回暖腳步顯著放緩。燕郊房產中介機構人士周冬表示：“2~4月經歷一個‘小陽春’后，5月開始門店來訪量和帶看量明顯減少，7月份帶看量雖然有明顯上升，但由于置換價差較大，看得多成交的少。”
??從某房產交易APP上看到，2023上半年，燕郊二手房下調掛牌價已經成為基本操作。以福成五期一套房源為例，在6月中旬掛牌，4天調了3次掛牌價，降價6萬元。
??房產銷售人員王輝表示，福成五期一套房源很好的詮釋了燕郊二手房業主根據市場調整房價的情況。這套南北通透的大三居房源，建筑面積120.5平方米，于2021年年底掛牌，在2022年疫情期間下調了4次掛牌價，降價幅度為25萬元；疫情放開后，2023年3月份正是燕郊市場“小陽春”，該房源上漲5萬元，此時售價為180萬元，未售出后，在4~7月分別下調了掛牌價，降價幅度14.5萬元，目前售價165.5萬元。
??多位在燕郊從事房產交易的工作人員表示，“市場低迷的主要原因還是疫情過后老百姓不敢消費，對房價下跌預期較強，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢。”
??易居研究院研究總監嚴躍進則分析稱，燕郊是非常典型波動性很強的城市，最近幾年樓市非常疲軟，和投資投機需求減弱直接掛鉤。當前此類需求減弱導致近期價格方面難以上漲。反過來，后續還是有好多新機會，尤其是北京副中心建設對于燕郊影響是持續正面的。
??（應受訪者要求，上述人物名字均為化名）
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
