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??廣州率先官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，不少樓盤過去一周屢傳銷售喜報，但也有樓盤現(xiàn)場門可羅雀。

??日前走訪位于海珠區(qū)的珠光·海珠新城發(fā)現(xiàn)，項目銷售中心正在進(jìn)行改造，正門緊閉，穿過后門來到銷售中心，僅有兩個銷售在現(xiàn)場站崗，與該項目龐大的體量并不相符。

??“1棟、2棟、3棟、4棟、9棟共計903套房源已全部售罄。”項目銷售人員表示，為了慶祝開盤一周年，海珠新城推出了60套房源，額外95折優(yōu)惠，價格6.18萬元/平方米起。目前主推的6棟，戶型包括110平方米的三房，130和140平方米的四房，均價6.8萬元/平方米，便宜是5樓以下的110和130平方米單位，價格6.18萬元/平方米，如果是中間樓層大概6.4萬~6.5萬元/平方米。此外，項目即將加推7棟新品，140平方米的四房售價7萬~7.4萬元/平方米。

??但根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，聲稱“售罄”的這5棟樓宇目前只網(wǎng)簽了400套單位，還有503套待售。如果將在售的這5棟和第6棟計算在內(nèi)，整個項目網(wǎng)簽了495套，去化率僅為39%。

??為何數(shù)據(jù)差距這么大？

??有業(yè)內(nèi)人士透露，這種反差主要是由于海珠新城在取證前進(jìn)行了多輪內(nèi)部員工認(rèn)購，便宜的時候3.8萬元/平方米就能買到，后面買的價格都在4萬~6萬元/平方米，這批房源一直在和正常銷售的房源競爭。

??一位中介機(jī)構(gòu)人士表示，之前有不少海珠新城的內(nèi)轉(zhuǎn)房和工抵房是通過他們放盤的，集中在1~3棟，毛坯價格5.8萬元/平方米。然而，最近這些房源已經(jīng)停止了交易，因為不能網(wǎng)簽，樓盤現(xiàn)場的銷售人員也已經(jīng)撤離，具體原因尚不清楚。

??“內(nèi)轉(zhuǎn)房靠近馬路，價格優(yōu)勢不大，一些購房者對這些房源不信任，導(dǎo)致難以轉(zhuǎn)手出售。”一位接近珠光集團(tuán)的人士則透露，年初時，珠光還允許員工申請退房，但至今仍有員工的房款未到賬，一直處于拖欠狀態(tài)。

??有看過海珠新城的購房者表示，項目3梯6戶設(shè)計，樓距很近，幾乎每個戶型都能直視別人的房間，舒適度打了折扣。另外這塊地處于海珠新城的邊緣位置，不靠近地鐵，離珠江也有一段距離，總體來說賣點(diǎn)并不明顯。而最吸引人的是其想象空間，但如今民企頻繁暴雷，這樣宏偉的藍(lán)圖最終能兌現(xiàn)多少，讓人心里沒有底。

??另一方面，銷售情況未如理想和市場密切相關(guān)。項目在去年開盤前吹風(fēng)8萬元/平方米，實(shí)際開盤約7萬~8萬元/平方米，后續(xù)由于銷售不理想，價格一直在6萬~7萬元/平方米徘徊。

??價格不斷往下走，也反映了海珠區(qū)改善型樓盤的競爭在不斷加劇。可以說，整個海珠區(qū)都在爭奪“改善型”購房者的青睞。除了一些專注于大平層的豪宅項目，大多數(shù)樓盤主打110~140平方米的改善型產(chǎn)品， 那么最終的差異化競爭只能體現(xiàn)在誰的價格更加“實(shí)惠”。

??例如，在海珠新城4公里外的保利湖光悅色，在產(chǎn)品和圈層上更加純粹，按照保利快節(jié)奏的打法，在去年開盤和今年“小陽春”熱銷后，也有點(diǎn)后繼乏力，目前去化率為80%。距離5公里的中國鐵建西派粵府更顯低調(diào)，戶型和景觀資源更優(yōu)，但仍然無法擺脫市場低迷的困境。還有一些位置更為優(yōu)越的項目，如廣紙板塊的中海“四子”和新近上市的越秀珠實(shí)城發(fā)·江灣·和樾，都在以“誠意價”來促銷。

??"競爭激烈是一方面，現(xiàn)在的市場環(huán)境，購房者更傾向于選擇保利、中海、越秀等央企國企的項目。大家都擔(dān)心民企的項目會爛尾，這增加了海珠新城的銷售壓力。" 上述業(yè)內(nèi)人士透露。

??而二手房方面，根據(jù)貝殼APP顯示，毗鄰的羅馬家園近半年二手成交價為4.4萬~4.8萬元/平方米。一路之隔一線望江的珠江御景灣，由于戶型相對更大，單價亦相當(dāng)。

??時間回溯到2001年，這一年，瀝滘舊村成為了廣州市的舊改試點(diǎn)村，但收效甚微；2011年又與珠光集團(tuán)簽訂了改造合作合同；直到2018年5月，全村表決通過了《瀝滘城中村改造房屋補(bǔ)償安置方案》，海珠新城這一雄偉藍(lán)圖才正式啟動。

??作為市中心最大的舊改項目，海珠新城規(guī)劃總用地高達(dá)151.42公頃，建設(shè)總量436萬平方米，相當(dāng)于2/3個珠江新城的面積，共分為70多個地塊進(jìn)行開發(fā)，將打造科技創(chuàng)新文化展示、科創(chuàng)商務(wù)、文化創(chuàng)意、品質(zhì)宜居四大片區(qū)。

??根據(jù)項目現(xiàn)場展示，目前有14個地塊正在建設(shè)，主要包括教育用地、住宅用地（復(fù)建區(qū)和融資區(qū)）和商業(yè)設(shè)施用地。

??其中，學(xué)校教育地塊68#、69#、78#已平整并即將開工建設(shè)。今年6月，瀝滘珠光·海珠新城教育片區(qū)學(xué)校建設(shè)啟動儀式”舉行。根據(jù)規(guī)劃，片區(qū)將建設(shè)1所完全中學(xué)、1所九年一貫制學(xué)校、2所小學(xué)、6所幼兒園，國家督學(xué)、清華附中原校長王殿軍將會擔(dān)任這四所學(xué)校（暫名為清瀾學(xué)校、清澤小學(xué)、清荷小學(xué)及包括初中和高中的清嶺中學(xué)）的總校長。

??而融資區(qū)部分，銷售人員表示雖然有一些地塊已經(jīng)動工，但目前只有14#地塊，即悅湖璽組團(tuán)在售。其他組團(tuán)尚無明確的推進(jìn)時間表。此外，除了一些景觀資源較好的地塊可能會推出大平層產(chǎn)品外，其他地塊的產(chǎn)品信息尚不清楚。

??總面積超過225萬平方米的商業(yè)區(qū)域包括辦公樓、商業(yè)設(shè)施、公寓和酒店等，目前也只有7#地塊（復(fù)建商業(yè)）、58#地塊（復(fù)建商業(yè)/商業(yè)設(shè)施）和71#地塊（公建配套/環(huán)境設(shè)施）已集中拆卸動工。而根據(jù)規(guī)劃藍(lán)圖，海珠新城將形成“一軸、二廊、五中心”的空間結(jié)構(gòu)，由創(chuàng)新灣之門、古村文化遺址保護(hù)區(qū)、中央核心商務(wù)區(qū)、濱水岸線商務(wù)區(qū)和東部片區(qū)組成。

??根據(jù)公開資料顯示，今年7月初，瀝滘村舊改已經(jīng)舉行了第一批復(fù)建房搖珠分房活動，涉及25#、27#、34#地塊，總共有17個戶型1522套復(fù)建房住宅，戶型面積46.41~146.81平方米。此外，已有11個復(fù)建住宅地塊在緊鑼密鼓加快開發(fā)進(jìn)度，2#、3#、21#、22#地塊均已開工建設(shè)。

??根據(jù)珠光集團(tuán)規(guī)劃，預(yù)計到今年年底達(dá)成全村完成簽約的目標(biāo)，未來4年將陸續(xù)分批進(jìn)行復(fù)建房的交付。到2028年交給廣州一個全新的瀝滘，一個未來的城市形象地標(biāo)、生態(tài)地標(biāo)與文化地標(biāo)，將瀝滘打造成大灣區(qū)的名片項目。

??然而，從目前的進(jìn)展來看，從規(guī)劃愿景轉(zhuǎn)向現(xiàn)實(shí)仍然有很長的路要走，5年時間恐怕過于樂觀。