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??2023年10月18日，國家統計局公布了9月宏觀經濟和房地產行業數據，經濟數據表現來看，2023年前三季度國內生產總值（GDP）同比增長5.2%，這為完成全年5%左右的預期目標打下了一個非常好的基礎。從四季度經濟走勢來講，經濟運行將延續恢復向好的態勢。

??房地產行業來看，優化政策作用正在持續釋放，并有積極的效應。銷售面積、金額、新開工等指標環比上漲且同比降幅有所收窄，竣工依然保持高增長，各指標均出現底部企穩修復的跡象。

??2023年10月18日，國家統計局公布了9月宏觀經濟和房地產行業數據，國家統計局副局長就2023年前三季度國民經濟運行情況答記者問時表示：房地產是國民經濟的重要支柱產業，而且產業鏈條比較長，所以對經濟的增長和運行具有重要的影響。

??關于房地產發展問題，強調了以下三點：

??第一，房地產的調整有利于房地產向高質量發展方向轉型。

??從2003年住房商品化改革開始，到2020年，將近20年時間，房地產投資年均增長19.9%，商品房銷售面積年均增長10.8%，商品房銷售金額年均增長20.3%，這三個指標數據可以看出來，從2003年到2020年房地產持續保持高速增長。

??中國用了不到20年的時間房地產的高速發展，走過了一些發達國家上百年的歷程。所以，房地產持續高速擴張，為那個時期的中國經濟保持高速增長和中高速增長作出了重要貢獻。

??但是，房地產也像其他產業一樣，不可能持續保持高增長，到了一定階段以后，出現調整是很正常的，而且這種調整有利于淘汰落后產能，有利于結構優化，尤其是有利于房地產業高質量發展。所以現在的調整是有利于后期的發展。

??第二，房地產持續高質量發展，還是有很強的支撐的。

??從中國的發展階段來看，現在處在經濟轉型升級和高質量發展的階段，人均GDP剛超過1.2萬美元，城鎮化率按常住人口統計為65.2%，按照戶籍人口統計城鎮化率才47.7%。所以，城鎮化無論從數量還是從質量來看，都有較大的提升空間，這就意味著剛性需求和改善性需求還是較大的。從這些基本面情況來看，中國的房地產實現高質量發展、可持續發展，仍然有堅實的支撐。

??第三，黨中央、國務院高度重視，后期要抓好政策的落實。

??從去年到今年出臺了一系列穩定房地產的優化政策，從目前實施的初步情況來看，房地產的優化政策作用在持續釋放，有積極的效應。當然，政策的發揮還要有個過程，畢竟房地產總體上還處于調整階段，所以后期要抓好政策的落實。

??國家統計局數據顯示，2023年1-9月份商品房銷售面積84806萬平方米、商品房銷售額89070億元，累計同比分別下降7.5%和4.6%，增速延續3月小陽春后逐步下滑態勢，其中商品房銷售面積降幅較1-8月擴大0.4個百分點，商品房銷售金額較1-7月1.4個百分點。值得注意的是，無論是面積還是金額，累計增速下降的速率正在放緩，一定程度體現了市場預期和情緒的修復，短期行業處在筑底企穩階段。

??隨著核心城市陸續落地“認房不認貸”、降首付、限購松綁等利好新政，房地產市場出現了積極的變化，銷售和市場預期均出現邊際好轉。一方面反映在房地產開發貸款和個人住房貸款保持明顯回升態勢，另一方面銷售單月數據環比增長、同比降幅連續收窄亦能佐證。

??其中，9月商品房銷售面積10857萬平方米、商品房銷售金額10912億元，環比漲幅分別為47%和42%，單月絕對量僅次于今年3月和6月份，與前八月月均成交相比，9月銷售面積、金額高于均值17%和12%。

??同比來看，市場底部企穩、修復信號明顯。9月商品房銷售面積、金額同比下降10.1%和12.9%，分別較上月收窄2個百分點和3.4個百分點，同比雙雙連續4個月收窄。

??銷售層面低位企穩、弱修復得益于政策的推動、供應量回暖、結構改善以及部分項目折扣力度加大。

??整體而言，多重利好之下市場已有筑底企穩的信號，接下來考驗政策的落地性和有效性，以及供應持續回暖的程度。從微觀層面來看，10月多數城市來訪、認購穩中有升，預期10月成交有望延續復蘇態勢，但幅度有限，當前市場仍保持底部修復、脈沖式上漲的行情。

??國家統計局數據顯示，2023年1-9月份，房地產開發企業房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%。房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

??隨著各部門、各地方政策措施出臺落實，信貸資金對在建項目建設竣工和住宅銷售的支持力度持續增強，帶動竣工持續高增長。1-9月竣工面積增速較1-8月增加0.8個百分點，僅次于7月20.5%的高點。

??單月而言，環比較8月下降6%，與前8月均值相比減少了9%。不過同比來看，竣工面積增速依舊強勁。9月竣工面積同比增長25.4%，較8月增加15個百分點，增幅維持在相對高位。

??今年以來始終保持低位的新開工增速也開始出現邊際好轉的信號。新開工面積降幅連續3個月收窄，1-9月新開工面積降幅較1-8月收窄1個百分點。

??單月數據的變化更能體現底部企穩修復的跡象。9月新開工面積8232萬平方米，環比增長19%，同比雖然仍下降15%，但降幅較8月份收窄9個百分點，也是繼1-2月份之后，降幅再度縮小至15%以內。

??國家統計局數據顯示，2023年1-9月份，全國房地產開發投資87269億元，同比下降9.1%，降幅較1-8月擴大0.3個百分點。其中，住宅投資66279億元，下降8.4%，降幅較1-8月擴大0.4個百分點。今年以來房地產開發投資壓力頗大，已經連續下降7個月，降幅已經接近去年1-11月水平。從降速來看已有筑底“苗頭”，1-9月開發投資降速逐步趨于穩定。

??單月來看，房地產開發投資也有一定的邊際修復，呈現環比增長、同比趨穩的走勢。其中，9月全國房地產開發投資額達10369億元，同比下降11.3%，幾乎與8月相持平，環比增長13%，絕對量僅次于2023年3月和6月水平（1-2月不計入）。分季度來看，三季度房地產開發投資2.87萬億，較一季度上漲10%，較二季度下降12%。

??新開工保持低位、土地市場低迷仍是開發投資走弱的主要原因。

??綜上所述，我們認為在核心一二線城市“認房不認貸”、四限松綁等利好政策相繼落地、房企加強營銷力度積極自救的背景之下，典型城市出現短期來訪、認購上升的跡象，且成交基本也已進入筑底階段，10月大概率企穩修復，在供應增加情況下，四季度整體環比小幅回升。

??各城市仍將延續分化行情：首先，對于京滬蓉等本就市場熱度較高的供給主導城市而言，熱度能否延續主要取決于二手房市場能否復蘇，只有二手房市場活躍度提升，才能刺激置換需求不斷釋放，進而對新房市場形成有效支撐。其次，經歷了前期深度調整，市場基本面尚佳的武漢、天津等目前已經出現了來訪、認購上升的情況，短期內成交熱度還是有望延續。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、常州、徐州等，市場修復仍有待核心城市的熱度傳導。

??行業規模下降、房企資金緊缺，預計四季度土地購置仍將低位運行，僅核心城市能維持熱度。短期新開工意愿提升難度較大，四季度銷售大概率會有所改善但房企銷售回款重心仍在“保交樓”，因此新開工將持續低位運行，在建施工投資等顯性指標持續修復也將帶動房企開發投資邊際企穩。