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??近期，針對改善置換群體，多城市政府推出了“以舊換新”的政策。

??據不完全統計，2023年以來全國范圍內至少有超過30個城市表態參與住房“以舊換新”，其中越來越多的“國家隊”入場參與收購。

??從之前各城市頒布的政策來看，“以舊換新”存在兩種模式，一種是“幫賣模式”，一種是“收購模式”。

??2024年4月1日，鄭州發布《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，明確2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。其中政府指定鄭州城市發展集團有限公司作為收購主體，全年計劃完成5000套。

??據了解，鄭州不是首個引入國有獨資企業住房“以舊換新”的城市，但其他城市定下的住房“以舊換新”目標相對較少，如江蘇太倉首批僅100套房源。

??整體來看，在當前二手房普遍難賣的情況下，“以舊換新”政策執行效果不一，那些效果較好的項目主要得益于房企給予購房者實打實的優惠。

??我們認為，若像鄭州“以舊換新”方案這樣大力引入國資入局，或可調動多方資源，提高住房“以舊換新”的效率。

??2023年以來多項政策出臺助力釋放新房購買力，針對有“賣舊房換新房”需求的購房者，多城市政府推出了“以舊換新”的政策，幫助他們提前鎖定意向新房，同時加速舊房出售。

??據不完全統計，2023年以來，已有超過30個城市表態支持住房市場的“以舊換新”，越來越多的“國家隊”入場。

??從各城市頒布的政策來看，“以舊換新”存在兩種模式。一種是“幫賣模式”，購房者、開發商、中介簽訂三方協議，購房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介集中資源優先推售購房者的舊房，一般舊房掛牌會有3-6個月一定的期限，期限內若舊房賣出，雙方的購房合同生效，反之開發商則退還購房者定金。當前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是這種模式。

??第二種是“收購模式”，房企或者第三方接手購房者的舊房，實際操作中一般是先舊房評估，舊房過戶給房企，房企再將該房抵押給銀行獲得貸款，貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。這對開發商的實力有一定的要求，在當前房企資金承壓、庫存去化難的情況下較少企業選擇該模式。

??2024年4月1日，鄭州市住房保障和房地產管理局印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，明確2024年全市計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

??其中，鄭州城市發展集團有限公司作為政府指定收購主體收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房。全年計劃完成5000套。

??鄭州國資入局兜底收房的舉動引起了市場熱議。

??據了解，鄭州雖然不是第一個國資入局兜底住房以舊換新的城市，類似的操作還出現在去年的江蘇太倉。太倉第一批次“以舊換新”僅推出了三個小區的100套房源，隨后第二批次還限定了800個報名名額。

??與其他城市相比，鄭州可謂“大手筆”。

??從“以舊換新”本身來看，無論是“幫賣模式”還是“收購模式”都存在著“置換”關系。由于“以舊換新”的最大難點在于如何順利賣出舊房，因此二手房市場的表現，在一定程度上對“以舊換新”產生較大影響。

??從2022年末開始，二手房市場就顯示出了較一手房市場更好的韌性，多數城市持續回溫，四季度止跌。進入2023年，整體市場出現脈沖式回升，二手房市場行情啟動時間早于一手房，成交回升幅度也高于一手房。

??然而，進入2024年，二手房市場出現了回調，CRIC數據顯示，2024年一季度，17個重點監測城市二手房累計成交面積預計為1721萬平方米，累計同比下降22%，較去年四季度下降16%。

??對比一二手房市場，一季度二手房成交仍然強于新房，重點城市二手房成交份額繼續擴大。其原因主要在于三方面：一是現房優勢，二手房所見即所得，沒有預售新房的交付風險，二是相對價格優勢，二手房價格已回調至合理區間，核心城市一二手房倒掛價差已逐漸消弭，三是次新掛牌量增加，預期走弱下部分購房者賣舊不買新，打破一二手置換循環，導致新房份額縮水。

??與此同時，我們發現，包括鄭州、重慶、天津在內的部分城市一二手房市場存在互替關系，即面積段、總價段、區域等維度的成交結構分布相似，客群存在重疊。短期供應結構、交付信心、價格走勢等因素，都會影響重疊區域的客戶抉擇，最終影響一二手房市場走勢。

??如天津新房、二手房成交均呈現剛需化特征，總價150萬以下房源成交占比最大。2023年至今，100萬以下純剛需產品在新房市場份額達約20%，在二手房市場更是占約38%的份額，100-150萬元中低總價段的產品在新房市場供求規模最大，成交占比達約24%，二手房成交占比也超過3成。

??鄭州新房、二手房市場則具有相似的客群結構和成交結構，成交主力均為100-150萬元產品，主要客群為價格敏感的剛需客，新房、二手房市場間產品需求互替、客群雙向流動。鄭州新房、二手房總價段成交結構分布形態近乎一致，成交占比最高的三個總價段分別是100-150萬元、100萬元以下、150-200萬元。2023年前10月，鄭州新房、二手房100-150萬產品成交占比分別達約28%、26%。排在第二位的是100萬元以下產品。

??由于新房、二手房市場具有強互替性，而且需求主體對價格十分敏感，二手房降價潮虹吸和分流了新房客源。

??從2023年以來支持住房“以舊換新”城市的落實效果來看，各地有較大的差異。

??首先從“幫賣模式”來看，主要借助開發商的資源，集中優勢資源對舊房進行銷售。但在當前新房去化難，二手房掛牌數量高、成交量未見起色的情況下，多城市推行的該模式未見較大的效果。

??如2023年9月南京推行的“換新購”參加的企業雖不少，但加入的房源一般是項目尾盤、或者非熱點區域項目等去化不好的房源，市場的積極性不高，效果不明顯。但同時期南通的“以舊換新”取得了較好的效果，主要在于一方面開發商兜底購房者低價賣出舊房源，給予了購房者實打實的優惠；另一方面，用于換新購的新房房源是一棟樓，新房房源較好，使得最終的去化效果也較好

??其次是“收購模式”，偏向重資產，這對收購主體的實力有一定的要求，隨著越來越多的“國家隊”入場參與收購，如此次鄭州全年計劃完成5000套收購，將較大程度推動“以舊換新”的落地。

??尤其是像鄭州這樣新房、二手房市場具有強互替性的市場環境下，“以舊換新”能在一定程度上提升新房市場競爭力，從而推動新房市場去化。

??整體來看，2023年至今多城市密集跟進出臺“以舊換新”服務或者政策，在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時降低購房者購房成本，提高購房意愿。

??在一定程度上盤活存量房，提高市場活躍度，進而促進城市的房地產市場平穩健康發展。

??但在當前整體市場承壓的情況下，政策執行效果不一，仍需調動多方資源配合。