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??2024年至今，房地產政策保持優化寬松的基調，新房市場未出現明顯回溫。

??CRIC數據顯示，當前新房市場呈現以下幾個特征：

??第一，以三四房為主的市場格局日趨穩固，主要是因為剛性購房需求的進一步分散。

??第二，三房和四房產品均向110-140㎡面積段集中，其中一線城市仍以90-110㎡為主。

??第三，市場上143㎡戶型，因處于“普通住宅”與“非普通住宅”的臨界點而成為“最卷”戶型。

??在“產品力=銷售力”的今天，越來越多的房企開始沉下心來仔細打磨產品，品質的競爭深入到居住體驗的方方面面。

??2024年至今，三房產品成交套數繼續占據半數以上的市場份額，四房產品則保持逐年增長的趨勢。

??CRIC數據顯示，2024年一季度，全國各房型住宅產品成交套數占比中三房產品成交套數占54%，較去年下降1.9個百分點；四房產品成交套數占28.2%，較2023年繼續提升1.8個百分點至28.2%。可以看出，市場改善需求呈現出由三房向四房過渡的特征。

　　聚焦到一二線城市來看，CRIC數據顯示，2024年前4月，重點監測的31個一二線城市中，三房產品成交套數占比同樣在半數以上，達55%，同時，四房和二房產品成交與全國相比略有不同，這主要受一二線城市整體房價相對較高影響。

??整體來看，新房市場以三四房為主的市場格局日趨穩固，主要是因為剛性購房需求的進一步分散。在政策端，監管部門向新房市場持續釋放利好改善需求的信號，并大力發展保障房、公租房等住房保障體系，解決了一部分無房群體的居住需求；在住宅銷售市場，二手房市場價格在供大于求的背景下持續調整，散戶競相壓價下擠壓出更多的“泡沫”，而這樣的降價行為是房企難以承受的，故而，對價格極其敏感的剛需客群自然會轉向二手房市場。

??從成交面積結構看，大面積產品成交占比穩步提升，110-140㎡產品占比增加最為顯著，更大面積產品占比也略有增加；相應的，90㎡以下和90-100㎡產品占比均逐年走弱。

??CRIC數據顯示，2024年一季度110-140㎡產品占比39.6%，較去年提升1.8個百分點至近四成水平，90㎡以下和90-100㎡產品市場份額分別降至16.9%和26.2%。

??聚焦到一二線城市來看，CRIC數據顯示，2024年前4月，重點監測的31個一二線城市中，110-140㎡產品占比同樣最高，為33%，但并未與90-110㎡產品拉開較大差距，這主要是由于一線城市成交仍以90-110㎡為主。

??結合面積段及戶型數據對比發現，三房和四房產品均向110-140㎡面積段集中。

??三房產品中，一季度110-140㎡面積段產品成交套數占比45.3%，較去年提升2.2個百分點，90-110㎡和140-180㎡產品市場份額受到擠壓，而更高和更低面積三房產品比重維持不變。

??四房產品中，110-140㎡面積段產品占比由去年低位的48.2%反彈至五成，140-180㎡面積段產品占比下降1.2個百分點至38%。

??可以看出，110-140㎡產品是購房者對舒適度、功能性與購買成本等方面因素綜合考量后的兼顧之選。

??聚焦到一二線城市來看，2024年前4月，一線城市“小三房”成交反彈，如北京、廣州、深圳90㎡以下面積段三房產品占分別為17.84%、32.92%和20.51%，皆為成交套數占比前二，上海繼續保持90-110㎡三房產品市場份額最高，為63.76%。

??二線城市中，三房、四房產品成交面積結構走勢分化，三房產品略趨緊湊，作為市場主力的90-110㎡和110-140㎡的市場份額穩中趨降，而90㎡以下面積段占比提升；四房產品則繼續提升空間尺度，140-180㎡和180㎡以上面積段產品成交最高。

??可以看出，性價比高的“小三房”仍是一部分剛需客群的理想之選。

??聚焦到戶型設計本身來看，在當前的市場競爭格局下，建面約100㎡戶型以南向三面寬和主臥套房設計成為主要特征，因此，對現有戶型進行持續的創新與完善，已成為當前亟待解決的重要課題。

??如分戶S墻的設計為空間規劃領域實現了突破，相較于傳統戶型的直墻，更具創新性與實用性。

??通過將兩戶之間的分隔墻進行獨特的彎曲設計，一方面可以滿足家庭內嵌、收納的空間需求，后期嵌入雙開門冰箱、蒸烤一體機、餐邊柜等可與墻壁融合，甚至可以設置玄關800庫；另一方面實現了餐廚空間的釋放與重構，由于冰箱外移，中小戶型的廚房由L型變成U型，不僅增大了操作空間，還進一步增強了餐廚與客廳空間的互動與滲透性。

??傳統分戶墻戶型示意及創新分戶S墻戶型示意

??目前市場上143㎡戶型競爭尤為激烈，這主要源于其恰好處于“普通住宅”與“非普通住宅”的臨界點。根據相關政策，超過144㎡住宅劃分為非普通住宅，這意味著購買此類住宅需要承擔更高的首付比例。而143平方米的戶型則巧妙規避了這一問題，既未觸及非普通住宅的界限，從而避免了首付的增加，又能滿足全齡家庭的改善需求。因此，這種戶型在首付控制和空間利用上達到了平衡，出現頻率較高。

??143㎡戶型具備三大顯著特征。首先，融入了豪宅的設計理念，動區設計呈現出巨廳化趨勢，可以包攬橫廳、端廳與LDKG一體化布局，使得空間更加開闊與連貫。其次，套房設計呈現小家化特點，甚至提供雙套房設計，進一步彰顯了居住者尊崇感受。第三，全明電梯廳的設計不僅注重功能性，還兼顧景觀效果，為居住者帶來更加舒適與便捷的居住體驗。

??△ 珠海華發橫琴薈建面約143㎡戶型

??約7米橫廳、LDK一體化、方廳面積約52㎡

??△ 成都龍湖天府云河頌建面約143㎡戶型

??LDKG一體化，客廳面寬約8.8米約35㎡、約10㎡全明電梯廳

??△ 南寧中海湖上景明建面約143㎡戶型

??LDKG一體化、無界端廳、套房小家化

??△ 銀川光耀和璽建面約143㎡戶型

??約7.1米大橫廳、雙套房設計、采光電梯廳

??綜合來看，市場供求關系的轉變讓購房者具有了更多的選擇權，政策端也在持續發力，進一步促進房企產品與服務升級的積極性。1月，住建部宣布將充分賦予城市房地產調控自主權；3月，住建部部長提到，要讓人民群眾住上好房子，不同的面積，不同的價位都有不同的好房子。政策方向旨在繼續推動房企建立精進產品力的新發展模式。

??在地方層面，住宅保障體系的完善托底剛需群體，各城市的因城施策則主要瞄準改善群體。上海放松“7090”政策中對中小套的面積和套數比例的限制，深圳宣布廢止“7090政策”等，都是從供給端加大對改善型住宅需求的支持。繼成都之后，今年廣州宣布120㎡以上戶型不限購，則是從需求端釋放利好，引領改善購房需求的落地。

??這些政策的出臺，讓房企有更多的發揮空間來打造好產品。新房市場的持續改善化趨勢可以預見，高品質、新科技、好服務能為產品提供附加價值，改善群體也更愿意為更舒適的居住體驗而付費。

??預計市場上將出現更多不同面積段、有特色的住宅產品，以滿足不同群體的個性化需求，也有助于緩解行業內同質化競爭的困局。