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??萬寧市的一紙通知在海南引發關注和熱議。

??近日，萬寧市政府辦公室印發了《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》（以下簡稱“工作方案”）的通知。方案稱，在設置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受與住宅同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。

??對于此次政策調整，工作方案稱，為促進該市商業辦公類商品房項目去庫存工作，防范化解房地產市場風險，按照“因地制宜，逐步推進；積極穩妥，量力而行；一樓一策，統籌兼顧”的工作原則，對全市商辦類商品房實行相應優惠措施。

??這一工作方案的制定和印發，表明實施了近3年的嚴禁“商改住”政策的“破冰”。

??2021年10月12日，海南省自然資源和規劃廳等3部門聯合發布《關于加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》（以下簡稱“12號文”），從建設項目土地出讓、建筑設計以及項目銷售和產權登記環節的管理，提出了限制性的調控政策。其中包括嚴禁“商改住”。

數據顯示，截至2023年末，海南9大市縣商辦類產品廣義庫存為1179萬平方米，按9市縣平均去化速度計算，去化周期達89月。其中，萬寧市商辦類產品庫存高達167萬平方米，位居9市縣第三，僅次于海口、三亞。

??“商辦類產品庫存量大是由于在‘住宅全域限購’背景下，住宅用地供給受限，全省大量供給商服用地下形成的。此前，我多次在省級相關部門組織召開的房地產或經濟形勢研討會上，表達了海南商辦類產品庫存量大、去化周期長的問題，這個問題必須要引起各方高度重視了。”海南省房地產業協會秘書長王路向記者表示。

有關人士分析認為，萬寧市率先突破嚴禁“商改住”政策“紅線”，是海南商辦類產品去化的一次積極摸索和嘗試。

??破冰“商改住”

??最近，海南房地產界流傳著一份“商辦類商品房去庫存”工作方案，其中“商改住”內容引起外界廣泛關注。

??這份“工作方案”即萬寧市政府辦公室印發的一則通知——《關于印發促進商業辦公類商品房去庫存工作方案的通知》。中國房地產報記者從萬寧市官方渠道證實，該市確實印發了該文件。

記者注意到，這份非主動公開類的政府文件，主要有“實施范圍”“優惠措施”等3部分內容。其中“優惠措施”包括7個方面舉措。
“優惠措施”主要包括：上述商辦類商品房項目不受“產權分割銷售最小單元建筑面積不得小于300平方米”的限制；兼具住宅使用功能的，在不得改變用地性質、規劃指標的前提下參照住宅項目管理。

??購買此類商品房用于居住的，其家庭適齡子女就讀萬寧市區義務教育階段公辦學校起始年級，可納入就近入學片區；對于個人二手商辦類房產交易過戶，地方財政給予一定比例補貼；個人購買商辦類商品房的，可憑相關憑證申請辦理居住證明。

除了上述優惠措施，個人購買商辦類商品房且實際個人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價格標準。同時，個人購買此類商品房還可或金融機構的貸款支持。

??簡單歸納就是，“商改住”項目在子女就近上學、用水、用電、用氣以及購房貸款方面，均可獲政策支持。

不過，上述工作方案實施范圍有相關的“前提條件”，即2020年6月1日起首次取得預售證（現售備案證明）的商辦類商品房項目；在建未取得預售證或已立項取得項目備案證明正在籌建的商辦類商品房項目。符合前述條件之一的項目，均可納入這次工作方案實施范圍。

??對應上述項目，在購房者方面也有相應規定，即2023年5月1日起購買且辦理了商品房合同備案，所購商品房已竣工備案交付使用。

??“萬寧市此次針對當地商辦類商品房制定相關工作方案，并出臺了系列優惠措施，旨在加速此類項目的庫存去化。”王路向記者表示。

??在王路看來，商辦類商品房庫存量較大的原因，一方面是市場本身原因，另一方面是海南商品住宅實行“全域限購”的大背景下，對商品住宅供地的大幅收窄，加上商辦類產品的不限購，此類項目的供地和開發“步伐邁得有些過大”。

??據海南本土地產研究機構錦誠·海島服務商提供的數據顯示，海南商辦類項目從狹義庫存上看，2023年海南9個市縣商辦類項目取證未售庫存量為284萬平方米，按9市縣平均去化速度計算，去化周期21月。從廣義庫存上看，2023年海南9個市縣商辦類項目庫存量為1179萬平方米，其中海口突破400萬平方米，三亞、萬寧、儋州突破100萬平方米。按9市縣平均去化速度計算，去化周期89月。

??具體到萬寧市，廣義上商辦類產品庫存量高達167萬平方米，在全省9大市縣中僅次于海口、三亞兩大重點城市。

“這種市場情況不僅僅是海南，在全國其他重點城市也同樣存在。”王路表示。

??突破與堅守

??自2017年3月北京出臺針對商辦項目調控政策之后，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其后，到2019年8月廈門出臺最嚴“禁公寓令”后，“商改辦”“商改住”全部杜絕。

??從國家統計局公布的數據來看，調整的3年，辦公樓和商業營業用房開發投資額占整體房地產的比重持續下降，2017年1~10月，辦公樓和商業營業用房開發投資額占整體房地產的比重為20.62%，2018年1~10月為16.91%，2019年1~10月降至14.58%。具體到城市，北京商住公寓在2017年、2018年成交量同比下降85%、97%，上海則分別下降94%、64%。廣州2017年3月限制商改住，并規定商改住只能售給企業，政策出臺首月，成交面積下滑嚴重，降至7.37萬平方米，環比大幅下降77.1%，2017年全年同比下降42%。

??隨著商辦類項目庫存的高企，樓市消費的乏力，一些城市開始在“商改住”方面破冰。

??2023年11月29日，貴港市發布《貴港市出讓商業辦公項目調整為普通商品住房工作方案》（以下簡稱“方案”），透露在2022年1月1日前簽訂土地出讓合同的商業辦公項目，符合條件的可申請調整為普通商品住房。

“主要目的是盤活商業地產庫存，提高土地利用效率，給企業多一個選擇。”2023年12月1日，貴港市自然資源局相關人士對中國房地產報記者表示，根據摸查數據，貴港市存量的商業地產庫存面積有40多萬平方米，受疫情及經濟下行影響，去化壓力上升，“之前有一些業主表達過希望改變土地用途的訴求。”

??據了解，此前，廣西壯族自治區的南寧、桂林、百色等城市已實行了“商改住”，南寧已有十多個商業項目成功變身為住宅產品。“廣西整體經濟實力比較靠后，只有大膽創新，才能激活市場活力。”上述人士如此認為。

??6月13日，山西大同發布新政，要求合理確定房地產項目商住配比，鼓勵探索設置靈活的商住配比方式，對規模較小的商住小區，在保障生活配套設施的同時，可適當降低商住配比。對分期實施的商住項目，房地產開發企業可根據上期非住宅商品房銷售情況，報經規劃和自然資源部門批準后調整項目下期商住配比。同時，有效盤活非住宅商品房用地存量。對已出讓但尚未開發建設的非住宅商品房用地，允許按規定轉型用于國家支持的養老、文旅、體育等新興產業項目的開發建設，在滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經批準可按“商改住”進行規劃修改，并可適當降低商住配比。

??7月2日，長沙市資規局、市住建局聯合下發《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，明確將暫停新的公寓等類住宅項目規劃審批，開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房可依規依程序調整為住宅。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，與長沙類似非住宅項目供過于求的城市，如果公寓可以調整為住宅，將是保障房的一項重要來源。地方收購存量非住宅項目，既能解決保障房來源，同時能夠實現去庫存目標，穩定商品房市場。
不過，也有城市在收緊，4月3日，東莞市自然資源局、東莞市住房和城鄉建設局、東莞市市場監督管理局、東莞市城市管理和綜合執法局聯合印發《東莞市嚴控商業辦公用房改公寓工作實施方案》，將進一步規范商業金融業用地、商住混合用地上的商業辦公用房等非住宅類房地產項目的管理，從源頭上加強全市商業辦公用房的規劃布局、總量供給和開發時序管理，嚴格新增商業辦公用房的管控，堅決杜絕新的“商改住”行為。