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??6月8日，長春市住房保障和房屋管理局發布重磅通知，針對近期有房地產開發企業按商品房申報備案價格與房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。

??對此種違法違規的銷售行為，長春市住房保障和房屋管理局表示，將嚴肅處理。

??經紀人稱“6年補貼總房款50%”

??“你敢信？長春北湖一樓盤備案價12500元/平方米的房子，現5折對外銷售，成交價6200元/平方米，而且是最熱銷的89平方米戶型，還是精裝房！”4月22日，這則消息，刷爆了長春地產微信朋友圈和各大直播、短視頻平臺。中國房地產報記者經過進一步了解，曝出這一銷售策略的是長春市北湖“晰晰悅府”項目。

??4月23日上午，記者來到晰晰悅府項目城市展廳探查?，F場的大屏幕上寫著“億元補貼，人才禮遇，購晰晰悅府‘人才樓’，6年補貼55萬（元）”。展廳內擠滿了人，大多是前來打探情況的各房產經紀公司經紀人，還有少部分的購房者。

??一位房產經紀人告訴記者，并非全部5折銷售，目前只推出4號樓100套房子享受優惠。他給記者算了一筆賬，備案價12500元/平方米左右，小高層、精裝修、帶家電，總房款約110萬元，首付34萬元左右，共分6年補貼50%總房款約55萬元，前5年每年補貼總房款的8%，第6年補貼總房款10%，補貼后價格約6200元/平方米，相當于半價買房。

??開發商否認降價銷售

??“我們不是降價銷售，更不是打5折！這都是被一些房產經紀人給說歪了！”23日中午，中國房地產報記者找到了晰晰悅府開發商——吉林省晰悅房地產開發有限公司方面的媒體對接人孫赫，她告訴記者項目所屬地產公司隸屬吉林省晰晰實業投資集團有限公司（以下簡稱“晰晰集團”），是一家集房地產開發、農產品加工、網絡新媒體運營、國際酒店、宴會中心、物業管理等多板塊綜合性集團企業，并控股、參股數家公司。

??截止到2021年4月，晰晰集團已累計在長春新區摘得總占地面積約82萬平方米，計劃建設總建筑面積約170萬平方米。晰晰集團目前已在長春新區完成投資約60億元，實現納稅約2億元。未來3-5年，還將計劃投資、招商引資超百億元，晰晰創新產業園區預計將吸引孵化創新企業約400余家。

??受新冠疫情和地理位置的雙重影響，晰晰集團旗下星級酒店開業和產業園招商，對人才落戶求之若渴。為打消人才落戶長春新區北湖科技開發區后的居住和生活顧慮，晰晰集團決定在晰晰悅府房產項目中推出89平方米兩房戶型的“人才樓”，在企業運營的“預熱”階段，向扎根新區的人才提供創業就業“直補”，以補貼形式按年發放給每戶人才家庭，6年共發放的金額高達房款的一半。

??“這次我們推出的只有4號樓約100套房子，購房也是有門檻的，首先是我們集團員工以及合作企業的員工和人才，應屆大學畢業生以及往屆大學畢業生等就業創業者。而且要落戶北湖，所購房屋3年內不能買賣?！睂O赫說，參照政府吸引人才的相關政策，此次晰晰集團計劃出資約1.1億元，為在該集團就業創業的精英人士、合作單位員工及能夠進駐新區的高知高學歷人群，提供連續6年的就業創業補貼。

??長春嚴查返本銷售，晰晰悅府尷尬了

??6月8日，長春市住房保障和房屋管理局發布重磅通知，針對近期有房地產開發企業按商品房申報備案價格與房者簽訂購房合同，收取購房款后在一定期限內予以部分返款。該行為涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。

??對此，晰晰悅府“人才樓”的補貼政策就顯得非常尷尬了。

??政府部門為何會發布此監管政策？克而瑞長春機構資深分析師姜峰認為，這種返本銷售或者是公寓返租、商鋪返租的銷售行為，風險非常大，很可能過幾年就不再返本或者返租了，到那時開發商都可能已經找不到人了，購房者就會去找政府部門要說法，這是政府部門不希望看到的情況?！胺当句N售或變相返本銷售的行為很容易產生群訪群訴事件?！?/p>

??出臺最嚴監管政策

??此次長春市住房保障和房屋管理局發布的通知中顯示，該局將對涉事企業采取如下措施予以懲處：按相關法規規定予以立案調查，繼而進行行政處罰；停止涉事項目剩余房源商品房合同網簽備案；在長春市銷售商品房按最高比例實行預售資金監管。

??“可能會有購房者認為，是政府部門不讓開發商降價銷售嗎？其實不是！”姜峰說，如果開發商以正常的促銷手段進行銷售，比如送車位、送車、首付分期等，這些促銷手段都沒有被列入監管范圍，這足以說明，政府部門不會管開發商降價銷售，“如開發商6000元/平方米拿地，房子只賣7000元平方米，這也是可以的，但你預售備案價報到15000元/平方米，你再去返本銷售或者返租銷售，最后不返了，購房者都去找政府部門，這就是嚴重擾亂了市場秩序，影響很壞。”

??據記者了解，目前長春市內不僅晰晰悅府項目存在變相返本銷售的行為，還有長春市凈月區的富得林·曼哈頓中心酒店式公寓項目，也存在返租行為，號稱“10年返租總房款70%”。

??在長春市住房保障和房屋管理局官方網站互動交流板塊，有購房者投訴，富得林·曼哈頓中心沒有按承諾期限返租。

??處于此次事件風暴中心的晰晰悅府項目，地產方對此有何看法？對已經售出的“人才樓”是否還會繼續執行之前承諾的補貼政策？6月9日下午，中國房地產報記者再次來到晰晰悅府城市展廳，工作人員為記者聯系了地產公司的媒體對接人，但對方表示正在開會，之后會給記者回復。但截至發稿時，記者沒有得到相關回復。

??6月10日上午，記者來到長春市凈月區富得林·曼哈頓中心項目，一位項目工作人員告訴記者，目前已經售罄，至于其他事宜，其表示不清楚。

??營銷方式五花八門暗藏風險

??五花八門的樓市營銷方式，很容易埋下日后糾紛的“地雷”。

??2017年，長春市農安縣合隆鎮“海之戀”項目，號稱投資25億元，精裝公寓及商鋪售后返租，返還比例為總投資額的8%-10%，每年返還4次，共返10年。結果2018年10月，相關負責人失聯，“海之戀”項目爛尾。

??2020年初，中國房地產報記者多次報道了長春市包括益田·翠堤悅府在內的二十多個樓盤變相收取“服務費”售房事件。有的是以“服務費”為借口暗箱漲價，有的是渠道商虛假宣傳，宣稱可享受樓盤“2萬抵4萬”“3萬抵6萬”等不同程度優惠，實際根本沒有沖抵房款，有的是購房者“稀里糊涂”被收取“服務費”，看到別人維權時，才知道自己也被“套路”了。

??2020年底，長春市一些開發商開始試探低首付，在發現并沒有行政管理部門阻止后，“低首付”在長春房地產市場遍地開花。

??有的首付分期3年，有的首付分期5年，還有的在5年分期的基礎上推出零首付，更有樓盤打出在5年十期的首付分期基礎上，再送一個車位的承諾。

??據克而瑞長春機構數據，截至2021年5月末，長春市商品住宅累計庫存1121.2萬平方米，按照2020年平均銷售速度計算（月均去化71.92萬平方米），當年庫存可銷售15.5個月。

??有業內人士認為，隨著今年4月15日長春土地集中成交390.6萬平方米，庫存將進一步迎來壓力，再加上限制公積金貸款等政策實施，導致客戶購房壓力加大，各開發商開展五花八門的營銷方式，購房者需謹慎對待，避免日后產生糾紛。