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??2017年至2021年,鹽城樓市飛速發展、房價快速上漲，但在樓市高速擴張的同時也埋下了多個項目存在質量隱患的種子。

??“暴雨天, 剛裝修的房子就成了‘水簾洞’，墻體外立面大理石縫隙在施工時有問題, 后期我自己花錢進行了維修，物業的態度是出了問題再來維修。”江蘇省鹽城市通銀森林紅郡項目業主郭月（化名）向中國房地產報記者傾訴了她的不滿，針對郭月提出的問題，該項目的物業工作人員回復記者稱：“相關問題已經處理完畢。”

??然而，經過記者調查發現，她所遭遇的問題，卻僅是鹽城多個地產項目存在質量問題的冰山一角。

??12月初，記者在鹽城當地調查發現，鹽都區高新區的合景匯悅城（在建項目）,被指梁下層鋼筋不綁扎，部分主筋漏放少放，室內消防煙感使用普通pc管材，砼還未凝固行人踩踏；金融城·中央公館玻璃幕墻大面積滲水問題被業主投訴于媒體；在建新房萬達大公館則被投訴現澆面混凝土強度不足，鋼筋間距不符合設計要求，鋼筋保護層厚度不符合設計及現行規范強制性標準等問題。

??針對此類問題，記者輾轉于鹽城市住建局、鹽城市鹽都區住建局以及鹽都區質監站，被以需要宣傳部門協調采訪為由婉拒了采訪。

??受到棚改貨幣化安置、“地王”頻現、政策寬松等多因素驅動，當地房地產市場價格波動上行至新房成交均價達11325元/平方米；2020年商品住宅成交面積創6年新高，市場一度供不應求。

??據當地統計數據顯示, 2020年1-12月份，鹽城市全市新建商品住房新增供應887.5萬平方米，新建商品住房銷售1047.3萬平方米；2021年1-10月份，全市新建商品住房新增供應740.7萬平方米，新建商品住房銷售825萬平方米。

??鹽城市常住人口700多萬，近幾年來在“大基建”提速，棚改、土拍等多重利好下，鹽城城區樓市持續高熱，眾多品牌房企的高價盤集中入市搶收期。今年以來，隨著多個品牌房企樓盤被爆出質量問題，高速擴張下樓市發展的“后遺癥”也在逐漸顯現。

??合景匯悅城：

??被指多處違規施工或將導致主體變形

??合景匯悅城項目，位于鹽城市鹽都區高新區青年路北、創智路交會處，規劃有高層20F至27F，洋房6F至11F，其中15棟高層住宅、11棟洋房，目前在建的部分還有十幾棟樓。鹽城房產網顯示，該項目參考價為11500元至12800元/平方米，開發商為江蘇雋達房地產開發有限公司（系合景泰富子公司）。

??據熟知該項目施工細節的知情人士李冬（化名）透露，在建住宅樓棟中，22、26-28四棟樓接近封頂，但這四棟樓10層以上部分存在“梁下鋼筋不綁扎，大梁主筋少放、漏放，樓板加強鋼筋漏放。高層住宅內消防煙感器使用普通pc管材，樓板砼還未凝固行人踩踏，破壞上部鋼筋的保護層”等問題。

??“該違規施工行為并未引起業主方和現場監理人員的重視。”他進一步指出，梁下鋼筋不綁扎會導致混凝土澆筑、振搗工程中，鋼筋位置因未固定而造成無序移動，特別是往上變動，嚴重損失構件的抗彎能力；鋼筋無序移動，有可能并攏，造成鋼筋間沒有足夠的混凝土包裹，達不到鋼筋與混凝土共同工作的必須條件；并攏的鋼筋間容易沿縫開裂。在高層建筑中，上述情況屬于嚴重的質量問題。

??據李冬提供的當時施工現場澆筑前的鋼筋綁扎情況視頻及照片資料，明顯可看到項目部分梁下主筋和箍筋未綁扎。

??對于李冬提供的照片資料中存在的情況，記者向項目的施工負責人和監理方求證。合景匯悅城現場工程負責人對記者表示：“這屬于施工中過程性的內容，施工中用的鋼材不是工廠做的標準件，有時會存在疏漏，通過‘三檢制’，就會在澆筑混凝之前會把這些問題進行整改，所以說僅憑照片也無法準確看出是哪些部位，是不是過程性的東西，沒有完整展示。”

??他補充道：“工程施工都會嚴格遵守施工規范和質檢流程，施工方要班組質檢、報送總包方質檢，總包方質檢完后會報送給監理方，也就是‘三檢制’，有些過程性的東西，質檢過程中發現由不合格的地方會要求整改。”

??該項目的監理負責人則表示：“梁下鋼筋箍筋部分都是進行綁扎的，而且混凝土澆筑后，我們監理方會進行梁下鋼筋的檢測，包括主筋、箍筋筋間距等，我們都有現場報告，最后監管部門會隨即抽查梁下主筋、間距、箍筋、保護層等是否合格，這些都是要通過檢測儀進行檢測，出具驗收報告的。”，該監理負責人也表示，“梁下鋼筋不綁扎也不一定會出現上述問題，因為兩邊有柱子，有箍筋，梁下邊鋼筋也基本上固定好了，不會對主體質量有影響。”

??對此說辭，李冬并不認可，“大梁鋼筋都是成型的，根本補綁不起來，只有小部分好補扎，大多數人的手都伸不進去。”

??對于大梁主筋少放、漏放，樓板加強鋼筋漏放的情況，該監理負責人表示，現場都有三方驗收舉牌的拍照，“每棟樓都會進行舉牌，不可能存在這種情況，這是行業最基本的底線，綁扎分很多種，滿扎、梅花扎、跳扎等，都會按照涉及規范進行。”

??對此，李冬表示：“視頻拍攝是等到工人開始澆筑的時候，那時候漏筋部分已經澆筑完畢。”

??合景匯悅城項目施工監理負責人強調：“監理沒驗收之前，工人有時會偷工，我們驗收過程中發現哪個環節存在問題就會進行復查，復查合格才允許進行下一步的澆筑。住建部門經常會不通知的去現場抽查，只要發現存在問題，會第一時間責令停工整改，反過來要追究我們監理責任。”

??當地一位工程監理人士在接受中國房地產報記者咨詢時表示：“梁下鋼筋不綁扎，很容易導致項目主體變形和墻體裂縫。通俗講，梁下鋼筋不綁扎，整體結構容易從四方形變成三角形，結構上方變成了一個三角錐。一個點的受力肯定是遠不如一條線一個面的強度高,這個情況非常容易引發安全事故。”

??對于高層住宅內消防煙感器使用普通pc管材的質疑，前述接受采訪的合景匯悅城工程現場工程負責人表示：“地上部分可以采用PC材料。”據他提供的消防報警聯動系統圖紙顯示，地上部分可以采用PC管。

??對此，李冬表示：“PVC和JDG問題，在消防安全方面，除非有特殊說明，或者購買A級防火PVC，一般都是用地JDG（編者注:JDG管又稱國標扣式導管。JDG系列鋼管選用優質薄壁鋼板，雙面冷鍍鋅，360°維護）。”

??對此，合景匯悅城工程負責人曾表示隨后將回復記者相關問題，并提供相關設計圖紙，但在截至發稿前，該負責人未予回應。

??金融城·中央公館：

??玻璃幕墻施工不當 兩棟樓家家漏水

??金融城項目，位于鹽城市鹽南高新區世紀大道與人民路交會處，占地230畝，總建筑面積近100萬平方米。項目對外宣傳為融合高品質住宅、高檔辦公樓、五星級酒店、配套商業的城市綜合體，位于蘇北地區最大的金融集聚區，系鹽城市政府重點工程。

??該項目由鹽城市政府參股的鹽城金融城建設發展有限公司（以下簡稱“鹽城金融城建設公司”）開發建設。項目于2014年開盤銷售,目前整體項目已完工,二期項目部分已入住,多數處于裝修階段。

??然而，就是這樣一個高起點、“高品質”的市級重點工程項目，建成后依然被業主投訴“延期交房半年，收房后玻璃幕墻又漏雨。僅有物業維修人員打膠敷衍了事，投訴無門。”

??記者調查發現，業主反映的滲水情況主要集中在二期項目15、16號樓外立面玻璃幕墻，兩棟樓幾乎家家漏水，多數房屋處于裝修階段。

??據現場裝修工人證實：“主要是外立面玻璃幕墻與建筑物接合收口處理不當，導致出現滲水，特別是幕墻頂部與女兒墻之間的幕墻壓頂連接不牢固，封閉不嚴，如螺絲孔、壓頂搭接處不打膠或打膠不嚴密、遺漏等，形成滲水通道。”

??此外，該施工現場的工人介紹，施工過程主要受力構件鋁型材立柱不按規范設置20mm伸縮縫，鋁型材熱脹冷縮、主體結構壓縮變形產生的應力會使玻璃開裂，產生滲水現象。

??他表示，部分業主裝修時選擇更換玻璃幕墻。記者在15號樓一戶裝修現場看到，業主在裝修時已將原有的玻璃拆卸，業主采購的玻璃放于室內待安裝。

??對此，記者曾多次致電鹽城金融城建設公司，電話接通無人應答。

??萬達大公館：建筑材料問題頻出 樓層屋頂暗藏木方

??萬達·大公館項目，總用地面積13萬平方米，總建筑面積48萬平方米。項目住宅由12棟高層及6棟花園洋房組成主題景觀社區，共計1743戶。項目以中大面積高檔住宅為主，配以少量“輕奢”大平層和多層洋房。項目位置青年路北側萬達廣場東側，2019年9月開盤，目前部分入住。

??萬達大公館的開發商為鹽城萬達華府投資發展有限公司（目前該公司已被鹽都區國有資產投資經營有限公司收購），建筑商為中鐵建設集團有限公司。

??記者調查發現，萬達大公館被指存在的主要問題是：現澆面混凝土強度嚴重不足；現澆面鋼筋間距不符合設計要求，鋼筋保護層厚度不符合設計及現行規范強制性標準；混凝土粗骨料夾雜紅色砌塊材料，質疑使用回籠材料生產混凝土。

??據大公館一位業主介紹,“6號樓的問題是戶主在裝修過程中發現的,室內屋頂鋼筋（木方）都露出來了，據說跟開發商私下協商解決了，具體方案不清楚，目前也未看到戶主繼續裝修和入住。”

??中國房地產報記者曾致電開發商鹽城萬達華府投資發展有限公司，該公司辦公室工作人員以“（是否接受采訪）決定不了”為由婉拒了記者采訪。

??樓市熱度攀升 質量問題不容忽視

??梳理鹽城房地產行業高速發展期間交付的項目，房屋質量問題也如影隨形。

??通盈森林紅郡、鹽城金融城二期、萬達·大公館項目均是2019年開始陸續交房，2021年陸續爆出質量問題投訴，合景匯悅城則是在建工程。

??經濟發展和人口總量是房地產市場快速發展不可或缺的重要因素。

??鹽城市位于江蘇省蘇北地區，全市海陸空交通便捷。2020年末鹽城市常住人口671.06萬人，總量居全省第六位。其中，城鎮常住人口430.22萬人。據鹽城市統計局辦公室發布的數據顯示，2020年,鹽城地區生產總值是5953.4億元,增長3.5%,總量、增速分別列長三角地區第13位、第15位。總量列同類地級市第14位。

??回望鹽城樓市歷年發展脈絡，2015年至2017年得益于國家“去庫存”和當地人才激勵的利好政策，樓市量價齊升；2018年市場趨于理性；2019年至2020年，受到棚改貨幣化安置、“地王”頻現、政策寬松等多因素驅動，樓市成交均價也節節攀高；2020年商品住宅成交面積創6年新高，供不應求，新房成交價格波動上行至11325元/平方米。

??鹽城市人民政府發布的《鹽城市2021年1-10月份房地產市場基本情況》顯示，1-10月份，全市新建商品房新增供應989.7萬平方米，其中全市新建商品住房新增供應740.7萬平方米。全市新建商品房銷售1037.1萬平方米，其中全市新建商品住房銷售825萬平方米。市場需求火爆，供需數據呈現供不應求的情況。

??而據鹽城新聞網顯示，2020年鹽城居民年人均可支配收入33707元，城鎮常住居民人均可支配收入40404元。

??據克而瑞2021年4月份發布的調研報告顯示，鹽城自規劃發展以來，空間形態由“團塊狀”向“一城二片”過渡。發展方向可謂“四面開花”，可歸納為“重點向南，適度向西，整合城北，啟動河東”。主城區分為城中（老城區）、城南（主城區）、城東（河東）、城西、城西南、城北等幾個片區。

??未來鹽城樓市將有大量入市交付的地產項目，質量問題不容忽視。