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??劉偉還在等待。

??“借款19萬元購買的商鋪，現在可能面臨血本無歸的境地。”購買四川天府新區的青龍公鐵物流園（以下簡稱“青龍公鐵物流園”）11號樓商鋪的劉偉（化名）望著遠處頗為清冷的項目無奈地表示。

??這是一個曾引發關注的項目：“2012年四川省重點產業項目”“西南地區唯一零公里對接兩條鐵路貨運線與火車貨站的物流商貿基地“ “前三年每年返租6%，后三年返租10%，滿6年可回購”；隨后開發商又大肆宣傳將引進寶馬、奔馳、中儲糧、格力、云天化等知名大型企業為承租商。

??美好的未來吸引了數以萬計業主投資置業。

??然而到了2021年8月份，這個承載著人們夢想的青龍公鐵物流園，出現了數千業主集體維權討要租金和房款一幕。據不完全統計，青龍公鐵物流園所屬開發商四川青龍工業經濟開發有限公司仍拖欠1.2萬余名業主近1.6億元租金未支付。

??“青龍公鐵物流園在2020年7月起就出現過因資金鏈斷裂無法支付業主正常租金的情況，后經政府協調，分期付給業主約3000萬元租金后，就再也未進行過租金支付。”有業主表示。

??根據青龍公鐵物流園開發商表述，租金遲遲未支付是因為疫情原因經營不善導致。

??目前，業主維權仍在繼續，當地經偵（經濟犯罪偵查）大隊已立案偵查，立案查詢該公司資金去向；四川天府新區眉山管理委員會也已介入調查。

??記者查詢企查查得知，四川青龍工業經濟開發有限公司涉及法律訴訟多達522件。

??“神話”破滅

??青龍公鐵物流園于2008年開工，由四川青龍工業經濟開發有限公司開發建設；2012年完工，總占地面積1500畝，起初以“西南生資市場“命名，后改為“青龍公鐵物流園“，土地性質為商業及工業用地。從2012年開始，以售后返租模式共銷售商鋪1.5萬套。

??早在2017年，青龍公鐵物流園就曾出現過資金緊張而無法及時支付租金的情況。

??“既然那時就出現過資金斷裂，為什么還要繼續賣給業主？這不是明顯的坑我們么”業主蔡述軍非常氣憤。

??蔡述軍和妹妹蔡婷在2018年2月分別購買了該項目11-2-222211、9-2-232222商鋪。

??起初購買時，僅僅是售后返租以及6年回購的政策并沒有讓這對兄妹心動，真正讓他們下定決心購買的，是因為物流園里專門修建了一條鐵路。

??“不止我們兄妹，很多業主就是因為有這條鐵路才愿意購買的，畢竟一個物流園有一條專門的鐵路是很有吸引力的！”蔡述軍說道。

??但即便如此，依舊沒能讓這個物流園順利經營下去。

??很多業主發現，自己購買的所謂“商鋪”居然是一個大倉庫，商鋪則是用油漆在地上劃出的像極了車位的“格子鋪”。

??起初售賣商鋪時，開發商四川青龍工業經濟開發有限公司以在內經營商家害怕業主打擾為由，不允許業主入內查看詳細情況；對于看房業主，也僅僅是坐著觀光車繞著物流園外圍參觀一圈。

??“要知道買的商鋪就跟一個放大了的車位一樣，還是修建在這么偏遠的倉庫里面，我們說什么也不能買啊！”一業主激動地說道。

??得知現狀的業主們坐不住了，陸續跑到物流園維權。

??2021年8月2日，數千名業主聚集在青龍公鐵物流園門口，齊聲要求開發商退房并支付所欠租金，這一聲勢浩大的舉動使得政府各個部門出動，也終于逼出了開發商實控人王康明現身。面對業主訴求，四川青龍工業經濟開發有限公司法人代表王康明卻說出了“要錢沒有，要命一條”的說辭。

??“這和潑皮無賴有什么區別！”業主表示。

??如今，僅僅開發商所欠的租金加在一起就有1.6億元，心灰意冷的業主也不希望能夠繼續租滿6年后才讓開發商回購房產，“現在只要把欠下的租金補給我們，再退房就好了。”多年維權中，業主們身心俱疲。

??或存監管缺失

??售后返租銷售模式，國家已經明令禁止多年。

??2001年，原建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》規定，開發商如有“采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款”。2006年在《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》中更是規定，“對未取得預售許可證發布預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的”，要“予以嚴肅處理”，且不再區分銷售的是不是“未竣工商品房”。

??《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）已于2011年1月4日起施行。“司法解釋”稱，“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判10年有期徒刑。

??據業內資深人士孫先生介紹，無論采取何種方式，售后返租商業行為都跳不出以下模式：開發商將一個商場分割成若干商鋪，售賣時承諾購房者為其代為管理租賃，在未來幾年給予固定租金收入。

??這樣的模式讓業主覺得自身的經營門檻和投資風險都被大幅度降低，對于開發商而言，能吸引大批原本不熱衷投資的人，將商鋪盡快售出。

??然而，這一模式也面臨著商鋪無人租賃，或者后續經營入不敷出問題，存在較大風險。

??同時，有業內人士質疑，2018年前，該項目屬于眉山市彭山區管轄，天府新區成立后才接管過來，該物流園區如此高調宣傳和售賣，都沒有及時有效制止，當地政府和主管部門在銷售過程中缺失有效監管。

??官方：經偵已立案，依法依規解決

??如此大型的物流項目是如何走到資金鏈斷裂地步目前不得而知。

??四川青龍工業經濟開發有限公司副總經理楊繼軍告訴記者，在物流園長時間資金斷裂情況下，業主們紛紛自行尋找承租商家，但物流園商鋪都是用來做倉庫的，一租至少在上百個，業主頻繁來訪讓商家無力應付，最后紛紛退租。截至目前，青龍公鐵物流園空置率達80%，經營異常困難。

??對于后續問題處理，楊繼軍表示，自去年8月4日數千人維權后，政府相關部門就成立了專班，并和業主建立了溝通群。下一步將在群中選出5位業主代表，整理收集不同訴求類型，再由公司提出解決方案。

??對于具體拖欠金額，四川天府新區眉山管委會經濟貿易局何姓工作人員對記者表示，“目前已安排會計師事務所對相關資產及債務進行清理，涉及約1.5萬套商鋪。”

??據上述何姓工作人員介紹，去年8月份計劃應支付約1.3億元；經政府督辦，去年先后僅支付了3000萬元。截至目前，粗略統計拖欠費用約在1.6億元左右，具體數據還在進一步調查統計之中。

??該工作人員強調，“2018年我們才從彭山區接管過來，政府一定會依法依規徹底解決此事，因涉及面很廣，也十分復雜，需要時間去調查，目前還沒有最終答案。”

??實際上，“售后返租“是明令禁止的銷售行為，如今上萬業主深陷”泥潭”無法自拔，企業的銷售行為值得拷問的同時，政府是否存在監管缺位同樣值得追問。