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??2月17日，河南安陽(yáng)名為“花園里”的樓盤(pán)發(fā)布的“零首付零月供你買房我還貸”的宣傳廣告引發(fā)熱議。

??據(jù)公開(kāi)報(bào)道，該樓盤(pán)的一名工作人員表示，上述宣傳屬實(shí)，“零首付”，指的是首付可以分期，只需要交定金，剩下的首付需要交房之前交齊；而“零月供”，指的是貸款下來(lái)后，月供由開(kāi)發(fā)商來(lái)還，交房拿鑰匙之前把錢(qián)還給開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有利息，這樣就不用擔(dān)心工期延期或者爛尾現(xiàn)象。

??照此看來(lái)，購(gòu)買該樓盤(pán)的購(gòu)房者既能延遲支付購(gòu)房資金，又能減少樓盤(pán)爛尾帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可謂“一舉兩得”。2月18日，記者多次致電該樓盤(pán)售樓處，但電話一直無(wú)人接聽(tīng)。

??記者注意到，類似“零首付零月供”的項(xiàng)目營(yíng)銷方式近年來(lái)時(shí)有出現(xiàn)，然而這種表面為購(gòu)房者減輕購(gòu)房壓力的所謂“創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷”，背后卻問(wèn)題重重。

??在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池看來(lái)，這種做法可以看作是開(kāi)發(fā)商借用購(gòu)房人的資格進(jìn)行貸款，獲得低成本融資的一種方式。由于借款人是購(gòu)房人，一旦開(kāi)發(fā)商不能償還貸款，債務(wù)仍然會(huì)由購(gòu)房人承擔(dān)。如果開(kāi)發(fā)商不能交房，又不還款，購(gòu)房人就只剩負(fù)債了。建議購(gòu)房人謹(jǐn)慎參與。

??“從廣告宣傳的角度來(lái)看，這種宣傳方式涉嫌違法違規(guī)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為。

??操作方式已有明令禁止

??根據(jù)媒體公開(kāi)報(bào)道，在公眾號(hào)安陽(yáng)建業(yè)花園里1月13日發(fā)布的推文中，提到了“零月供零首付，你買房我還貸”。

??文中的宣傳語(yǔ)稱：“返鄉(xiāng)置業(yè)季，安家零壓力零月供零首付，你買房我還貸房企硬實(shí)力，交付有保障，逾期退首付”。

??不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，2月18日再次查看安陽(yáng)建業(yè)花園里公眾號(hào)，涉及該內(nèi)容的推文已經(jīng)不見(jiàn)蹤跡。

??值得一提的是，由于項(xiàng)目名稱涉及河南本地開(kāi)發(fā)商建業(yè)地產(chǎn)。建業(yè)方面還專門(mén)針對(duì)此事做出回應(yīng):“安陽(yáng)該項(xiàng)目二期與建業(yè)無(wú)關(guān)。建業(yè)的輕資產(chǎn)代建公司中原建業(yè)與此開(kāi)發(fā)商合作了建業(yè)花園里一期項(xiàng)目，二期并未與我們合作，案名僅叫花園里二期。目前正在協(xié)商開(kāi)發(fā)商把條幅從一期撤下來(lái)。”

??建業(yè)方面還稱，公司于2019年6月合作代建開(kāi)發(fā)安陽(yáng)“建業(yè)花園里一期”項(xiàng)目，并已于2022年4月全部售罄。

??根據(jù)工商信息，花園里二期的開(kāi)發(fā)商為“安陽(yáng)市永升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”，是一家本土開(kāi)發(fā)商。該公司成立于2022年1月12日，法定代表人為賀鵬州，注冊(cè)資本為800萬(wàn)元人民幣，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等。

??對(duì)于“零首付零月供”的樓盤(pán)銷售方式，王玉臣律師表示：從商品房銷售的角度來(lái)看，這種零首付的方式本身就是違規(guī)的，零首付往往伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、融資、首付貸等違規(guī)操作，這種操作本身就是明令禁止的。

??早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作》中明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場(chǎng)外配資。

??他強(qiáng)調(diào)，從銀行貸款的角度來(lái)說(shuō)。如果真的是零首付，那么意味著購(gòu)房人根本就不符合銀行貸款以及放貸的標(biāo)準(zhǔn)。從某種程度來(lái)說(shuō)，可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為。

??“花式營(yíng)銷”背后的樓市下行壓力

??出現(xiàn)當(dāng)前涉嫌違法違規(guī)的銷售方式或許與河南安陽(yáng)當(dāng)?shù)貥鞘斜憩F(xiàn)有密切關(guān)聯(lián)。

??公開(kāi)資料顯示，安陽(yáng)是河南省轄地級(jí)市，位于河南省最北部，地處河南、山西、河北三省交界處，是京津冀周邊協(xié)同發(fā)展區(qū)城市。

??據(jù)安居客，2022年10月起，安陽(yáng)房?jī)r(jià)整體呈下跌走勢(shì)，2023年2月份，安陽(yáng)二手房均價(jià)6431元/m2。

??安居客信息顯示，花園里最新掛牌均價(jià)為6451元/m2，近3個(gè)月該小區(qū)均價(jià)降幅較大，漲幅排名靠后。

??根據(jù)安陽(yáng)信息網(wǎng)房產(chǎn)頻道的數(shù)據(jù)，2022年，受疫情沖擊、市場(chǎng)下行、收入預(yù)期下降等多種因素影響，整體市場(chǎng)不容樂(lè)觀。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，安陽(yáng)各區(qū)新房成交約1.1192萬(wàn)套，較2021年下滑50.3%（2021年安陽(yáng)各區(qū)新房成交約2.2519萬(wàn)套）。

??近年來(lái)，在樓市下行周期中，面對(duì)巨大的生存壓力，為加速項(xiàng)目去化，不止一家企業(yè)有過(guò)類似的營(yíng)銷方式。

??2023年1月，達(dá)州樓盤(pán)網(wǎng)一則關(guān)于四川省百?gòu)?qiáng)民企達(dá)州遠(yuǎn)達(dá)的消息稱，該公司推出“你買房，我還貸”購(gòu)房福利政策，以減輕購(gòu)房者首付和月供的雙重壓力。

??2022年7月，一則關(guān)于山東海通地產(chǎn)有限責(zé)任公司的消息稱，公司紫薇花園推出“你買房，我還貸”計(jì)劃，即“你買房、開(kāi)發(fā)商還貸款”。

??王玉臣表示，“零首付零月供”的宣傳和銷售方式本身屬于非正常操作，屬于明令禁止的違規(guī)行為。如果采用零首付，通過(guò)首付貸等方式，往往意味著購(gòu)房者資金能力可能是有問(wèn)題的，在透支自己的資金能力，如果將來(lái)不能及時(shí)支付，往往會(huì)產(chǎn)生商品房糾紛。

??他表示，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，看起來(lái)似乎沒(méi)有手續(xù)費(fèi)，但是為了及時(shí)支付剩余首付款，有些人通過(guò)消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸公司、中介進(jìn)行籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新的成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。尤其是有一些機(jī)構(gòu)提供的融資利滾利，不小心就會(huì)掉入金融陷阱。

??王玉臣認(rèn)為，對(duì)于普通購(gòu)房者的應(yīng)對(duì)方式而言，首先，針對(duì)這種違法宣傳廣告行為，可以向當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)監(jiān)督局進(jìn)行舉報(bào)投訴。一經(jīng)查實(shí)，當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)監(jiān)督局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰。

??其次，針對(duì)這種違法銷售模式，也可以向當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T(mén)進(jìn)行舉報(bào)投訴；再次，如果真的是“零月供零首付”，那么貸款的材料勢(shì)必存在偽造的問(wèn)題，可以向當(dāng)?shù)氐你y監(jiān)會(huì)進(jìn)行投訴，銀行也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)貸款審批管理。對(duì)于尚未批貸的，可能面臨著無(wú)法批貸的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的違規(guī)貸款行為，可能面臨著被提前解除貸款合同，要求購(gòu)房人提前全額還款的風(fēng)險(xiǎn)。