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??“我始終覺得，仁恒的房子不該是這個水平。”劉芳無法理解，一個以品質著稱的品牌，怎么會出現這樣的問題?

??劉芳有些懊惱買了仁恒海上源，因樓盤外立面鋁板出現質量問題，從今年3月開始，她和其他業主們開始了維權之路。

??仁恒海上源位于上海楊浦江浦板塊，毗鄰東外灘。樓盤所在地塊由仁恒置地于2017年8月以105.2億元競得。在對外宣傳中，仁恒海上源被稱為是“仁恒第六代國際住區”。從2021年11月23日首次開盤入市，至2022年8月18日推出最后一批房源宣告正式售罄，期間共經歷“四開四售罄”，認購率和入圍分屢創新高。

??這樣的紅盤，現在卻因質量問題上了小紅書熱搜，超出了人們的認知。

??“這就是仁恒第六代國際住區（仁恒海上源）波浪起伏的鋁板。”5月底，小紅書的一張圖片引發了很多業主對仁恒海上源“外立面凹凸不平”的討論，事件不斷發酵，也把仁恒推上了風口浪尖。

??有網友說：紅盤上熱搜可能不止因為超高的人氣，還可能因為質量問題導致的維權。

??據劉芳等業主透露，仁恒海上源有數棟鋁板外立面凹凸不平，在陽光照射下倒映出清晰的水波紋。“這是明顯的施工質量不達標，幕墻質量和施工效果極差，與項目的宣傳完全不符，甚至存在系統性的結構安全隱患。”劉芳和其他業主在5月初自發探訪現場后，認為仁恒海上源項目疑似被開發商擅自變更設計，施工簡配。

??3月開始的維權始終沒有進展，于是業主們開始“自救”，找來第三方專業幕墻公司專業人士，通過對項目樓棟進行無人機近距離和地面遠距離綜合觀察，發現鋁板幕墻存在質量問題以及多種施工不合規不合標的情況后，業主們先后向仁恒方面發出了幾封表達訴求的聯名信。

??5月22日，仁恒海上源官方微信發布《仁恒海上源項目致業主的一封信》，項目開發商上海中庭房地產開發有限公司針對項目部分“減配”、幕墻龍骨施工規范、幕墻平整度、外墻“孔洞”導致滲露水和保濕問題等進行了回應。隨后附上了海上源項目幕墻專篇強調“符合國家標準”。

??問題并沒有到此為止，圍繞外立面的爭議仍在繼續。

??6月11日上午，多名業主到仁恒置地上海公司就施工質量問題尋求說法。仁恒方面向業主表示，愿意跟業主代表溝通，如果確實有問題一定會整改，同時把相關整改進度匯報給業主代表。因鋁單板特性問題做不到完全平整，但是讓業主在收房時盡量看不出波浪紋效果。

??針對仁恒海上源項目相關質量問題，中國房地產報記者通過電話和短信等方式聯系仁恒置地采訪，截至發稿，未予回應。

??外立面起風波 

??6月9日，仁恒海上源在微信公眾號又發布了第四封回復信，回應最近的外立面問題，這是9天內的第4次回應。

??業主們并不認可。

??“批量的‘波浪紋’鋁板變形，為何出現在仁恒開發的產品上？”仁恒海上源的業主王強十分不解，“如果不是為了仁恒這個品牌而來，我絕不會買這個地段的房子。”

??“難道我是沖著江浦公園這個老年活動中心來的嗎？”另一位業主張軍說。

??6月10日下午，中國房地產報記者來到仁恒海上源項目現場發現，靠近南面一側的鋁板在夕陽的映照下呈現出“水波紋”的現象，部分鋁板不平整的現象清晰可見。

??“小區13棟西墻、11棟西墻、8棟西墻、1棟北面、2棟北面，都存在‘水波紋’的情況，鋁板幕墻存在的問題很嚴重。”劉芳說。

??仁恒海上源項目開發商為上海中庭房地產開發有限公司，由仁恒置地間接持股100%。最后一批開盤房源備案均價119800元/平方米，項目擁有約9000平方米體量的公建配套+自持商業，以及開放式的公共空間設計。根據報批信息，算上建安、裝修、土地拆遷成本等，項目總投資約176億元。

??公開資料顯示，仁恒海上源項目自2021年11月首開就獲得了超高人氣，第一批次開盤認購率274%，積分50.68；二次開盤認購率392%，積分73.44分；三次開盤認購率476%，入圍分72.16分；四次開盤認購率491%，入圍分84.5分，四開四售罄，典型的“日光盤”，也是楊浦板塊名副其實的紅盤。

??“仁恒反復強調所有的原材料質量均符合國家標準，經經濟適用房也是國家標準，難道我們花3000萬元買的房子和經濟適用房一個標準嗎？”王強說，仁恒海上源作為高端住宅項目就不應該出現這么大的工程質量問題，真的難以相信這是一向以口碑和品質立足的仁恒的作品。

??仁恒海上源為何會出現“波浪紋”鋁板這種情況？

??某品牌房企工程部負責人告訴記者，鋁板厚度偏薄或加工質量不合格、工人安裝水平不到位、安裝工藝不規范或是無法有效傳遞溫度變化產生的熱應力等原因，都能導致鋁板變形和不平整。

??“鋁板變形可以控制，絕非無法克服的硬傷。在業內關于變形原因有種說法是，三分材料，七分安裝。”該負責人說。

??從仁恒海上源項目方反饋的內容來看，此次外立面使用的是3系鋁板，俗稱防銹鋁板，材質是鋁錳合金，像空調冰箱就多用3系鋁板，強度可達到145~185。

??“因此，如果排除材質問題，鋁板表面出現凹凸不平是風吹日曬導致的情況，這幾乎不太可能，大部分情況是安裝工藝不到位所致。”前述某房企工程部負責人認為，從施工現場照片看，鋁板寬度窄，尺寸切片大，加上鋁板厚度偏薄，就容易受力，安裝不當就會出現凹凸問題。鋁板寬和高的比例過大，受力不均勻導致的。如果鋁板尺寸較小，中心相對就較穩。

??除了鋁板外立面的“水波紋”問題，記者注意到，在業主提供的材料中，仁恒海上源還存在項目土建墻體多處孔洞導致滲水和保溫缺失的情況。此外，樓梯的幕墻結構也存在結構性問題，其中幕墻立柱與橫梁連接不規范，存在龍骨缺失、懸空、中斷等現象。

??張軍告訴記者，仁恒給業主們的反饋是，鋁板只能達到這個效果。“讓我們更氣憤的是，仁恒還附上鋁板檢測報告，仁恒自稱用的每一項材料都符合國標。我們買的不是動遷房，是仁恒的房子，不該是這個水平。”張軍說。

??近年來，“交樓即維權”乃至“施工中便維權”似乎成了新房市場的一個怪圈，仁恒海上源作為品牌房企的網紅盤也未能幸免，曾經以質量和口碑被人津津樂道的仁恒，似乎面臨著極大挑戰。

??“公關文無誠意” 

??僵持還在持續。

??“剛開始，我們通過仁恒銷售和400客服熱線多次反映相關情況，卻始終未見仁恒真誠答復。”劉芳說，業主們得到的只有機械性的回答：您反映的情況我們知道了。除此以外，沒有采取任何實質性整改措施。

??劉芳等一眾業主被逼無奈，只得去查看國家幕墻相關標準和規范，去項目上不停飛無人機和拍照觀察。

??“這本就不應該發生，業主們買房子也不需要自己要懂專業，甚至說是很專業，我們只是希望仁恒賣房時允諾的品質，能得到保障而已。”劉芳說。

??新一輪“自救”從聯系第三方幕墻公司開始，經幕墻公司專業人士鑒定后，確認鋁板幕墻施工質量存在問題。業主們于5月15日向仁恒發出第一封郵件，希望仁恒對相關問題作出解釋。

??隨后，仁恒方面的一名王姓客服代表聯系了業主方。此后，業主代表又先后向仁恒方面發出了幾封表達訴求的信件，并附上了近千名業主的簽名，最終仁恒方面終于愿意溝通。

??5月22日，仁恒海上源微信公眾號發布公開信做出回應，但業主們并不買賬。

??劉芳告訴記者，仁恒的公開信目的性很強，為的是降低事件給他們帶來的負面影響，卻沒有公布明確的整改范圍、針對性的整改措施方案及時間表，也沒有舉行具有技術背景的業主代表溝通會的計劃。

??“業主們曾先后5次給仁恒的高層發去郵件，但始終沒有得到明確答復。”王強說，最終在業主們的努力爭取下，5 月 28 日才有了一次業主代表的溝通會。

??會議的結果，讓廣大業主十分失望。

??“在溝通會上，仁恒反復強調所有的原材料質量均符合國家標準。”劉芳說，我們發現海上源的相關負責人偷換概念、敷衍應付、推卸責任，不僅沒有正面、全面地回復業主們提出的質疑和擔憂，也沒有就后續的整改和長效管控機制提出明確的解決方案。

??“我們最初太相信仁恒了，仁恒在我們心目中一直是品質代言，一輩子要住一次仁恒，包括示范區、樣板間，讓我們覺得仁恒在品質上超過其他開發商，所以才愿意花錢在楊浦買仁恒這套房子。”王強說。

??這場溝通會之后，業主們的擔心更多了。

??“仁恒對于面子工程的外立面尚且如此態度，那對于其他主體結構、內部裝修、隱蔽工程等工程質量，我們更不敢想。”劉芳稱，業主們最不滿的地方在于，仁恒方面不直面他們提出的訴求，而是避重就輕，只解決被指出的明顯問題，并通過微信公眾號發文來維護他們的品牌形象和麻痹一些業主。“但回到實質問題的解決上，既不愿意真誠面對和解決，又不愿意建立有效的溝通渠道。”

??某房企品牌總監向記者表示，從公司品牌的角度來看，仁恒對該事件不夠重視，只是想安撫客戶的情緒，并沒有真正解決問題，這在無形之中對仁恒品牌的美譽度造成了損傷。開發商在施工過程中被業主維權，甚至去施工現場監工的情況，放在三五年前并不會出現。“保交樓、保交付”的當下，仁恒需拿出實質動作。

??有業主告訴記者，截至6月10日，仁恒海上源的工人們總共換了24塊鋁板，但即便是換過以后的鋁板，也沒有讓業主們滿意。從現場來看，1棟更換以后的鋁板面依舊不平整。

??“我們需要一個切實可行的整改計劃，我們要求當面溝通，而不是每次公開信都是公關文，不是真正回應業主的訴求，也沒有真正愿意坐下來和業主代表好好把問題聊清楚。”劉芳說。

??“白月光”蒙塵

??“善待土地，用心做好房”，這是仁恒的理念。

??作為來自新加坡的外資房企，仁恒置地進駐上海已經超過30年，打造了諸多受到業界和購房者認可的項目，如仁恒濱江園、仁恒河濱花園、仁恒公園世紀等。在地產圈，仁恒是高端和品質的代名詞，也是業主們心目中的“白月光”。

??變化從2021年開始，仁恒在全國多個項目遭遇業主維權。

??2021年8月，武漢仁恒·公園世紀的業主們拉出“仁恒不仁、捆綁銷售、價外加價、欺壓業主”的橫幅，聲討開發商“捆綁”裝修升級包的做法。上海浦發仁恒珊瑚世紀，外立面由此前宣傳的“石材與高級鋁板勾勒而成”最終變成了涂料，遭到業主維權。上海浦東康橋板塊的仁恒錦繡世紀的準業主們也曾在網絡上發聲表示，購入的新房外立面減配，疑似開發商虛假宣傳。海南仁恒海棠公園項目，因部分房型捆綁“裝修包”遭到當地監管部門調查。

??一向以品質著稱，“一輩子總要住一次”的仁恒近年來深陷“誠信門”、“維權門”漩渦，這或與仁恒的高周轉戰略有關。

??早在2020年，仁恒置地的管理層就已提出要加快周轉，當年仁恒置地開始在多個城市擴充規模，有些項目開始“平民化”、“剛需化”。董事局主席鐘聲堅曾表示：“項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，從拿地到銷售平均不會超過12個月，雖然與萬科、碧桂園仍有距離，但基本都可以12個月內完成。”

??彼時，業內普遍認為仁恒也開始用“快周轉”來緩解利潤下滑帶來的壓力。

??某房企高管認為，“快周轉”和“高端”是兩個完全不同的邏輯。仁恒其實只是一個區域深耕型房企，并沒有全國化頭部房企的超強組織能力和人才培養體系，想要全國化標準化的發展難度很大，仁恒的戰略與自身的管理深度其實不太匹配。

??從數據表現上來看，仁恒逆周期發展策略不是很理想。

??克而瑞數據顯示，2020年仁恒全口徑銷售金額871億元，2021年下滑至755億元，2022年繼續下滑至665.9億元。銷售下滑也進一步導致仁恒在土地投資上的縮減。截至2022年底，仁恒在中國境內土地儲備約913萬平方米，較2021年年末下降5.3%。受一二線城市限價等因素影響，仁恒的毛利率由2018年的46%下降至2022年的27%。

??另外，截至2022年底，仁恒置地持有現金（含受限制存款）207.2億元，較去年同期下降5.1%。短期有息負債141.2億元，較去年同期上升53.7%，長期有息負債287.9億元，較2021年年末下降14%。未來兩年內到期有息債務規模占總有息債比重67.8%，需要合理安排現金流避免資金承壓。

??因為“不做高周轉、不做高杠桿、不做低品質”，仁恒的節奏始終保持不疾不徐。因市場占有率落后，采用高周轉的方式跌入了口碑、質量下滑的困境，如何破局，如何維護口碑，成為仁恒的一道重要考題。

??“這是因為仁恒本身以做中高端產品為主，這種產品不是靠走量取勝，仁恒想要適應高周轉的節奏與當前市場的變化，還需要經歷一段陣痛期。”前述某房企高管說。

??目前，就仁恒海上源外立面質量等其他一系列問題，業主們已經向有關部門舉報，等待進一步結果。

??（應受訪者要求，文中劉芳、王強、張軍均為化名）