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??從“紙面”到“地面”，天津市特色小鎮產業集群再添百億級“新成員”。

??2023年6月16日，中東歐特色小鎮產業園區建設工程(一期)項目（以下簡稱“中東歐特色小鎮”）正式開工建設，預示著天津特色小鎮創建工作邁上新臺階。

??得益于新政利好，天津特色小鎮創建如火如荼。自2016年以來，天津以因地制宜、有序發展為原則，助推天津特色小鎮在“控量提質”中不斷壯大發展規模，目前該市特色小鎮已發展至第五批，中東歐特色小鎮位列其中。記者據初步統計，截至2022年，天津市已公布37個市級特色小鎮和特色小城鎮創建名單，其中特色小鎮30個、特色小城鎮7個。特色產業體系涵蓋智能制造、農業科技、文化旅游、養老休閑等業態。

??2023年6月下旬，中國房地產報記者在天津走訪時發現，當地特色小鎮培育、創建工作整體推進有序，一批產業特色鮮明、要素集聚、宜居宜業、富有活力的特色小鎮不斷涌現。不過，也存在概念不清、定位不準、盲目發展以及進展遲緩等問題，進而加劇政府債務風險和房地產化的苗頭。

??圍繞“控制數量、提高質量”為核心，天津規范健康發展特色小鎮過程中已相繼出臺多項細則。

??但記者調查卻發現，近年來，諸多以“小鎮”命名的地產項目如雨后春筍般冒出，干擾天津特色小鎮規范健康發展。資本助推下，一批以“金融小鎮、文旅小鎮、科技小鎮”為名的泛地產化項目也在“瘋長”。目前，這些項目有的正掙扎于去庫存，有的則飽經停擺困擾。

??政策指引清晰 嚴控房地產化傾向

??對于特色小鎮規范健康發展，國家政策層面早已給出了指引。

??2017年12月4日，國家發展改革委等四部委聯合發布《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》(以下簡稱《意見》)，規范推進各地區特色小鎮和小城鎮建設。《意見》指出，各地區要準確理解特色小鎮內涵特質，不能盲目把產業園區、旅游景區、體育基地、美麗鄉村、田園綜合體以及行政建制鎮戴上特色小鎮“帽子”。這意味著，特色小鎮“非鎮非區”，既不是行政區劃單元上的一個鎮，也不是產業園區的一個區，而是有著明確產業定位、文化內涵、旅游特色和一定社區功能，形成“產、城、人、文”四位一體有機結合的重要功能平臺。

??在計劃中，中東歐特色小鎮項目總投資95.65億元,占地近6500畝，總建設規模79萬平方米。旨在打造以食品行業為龍頭的現代化產業聚集區、科技型企業孵化區、高級人才聚集區和生態環境宜居區。

??或基于此，中東歐特色小鎮結合軌道線網規劃調整，不斷調整區域配套功能，欲激發市場板塊活力，期望將項目打造成為站城一體、產城融合的示范合作樣板區。

??而這僅是天津特色小鎮發展的一個縮影。

??為有力有序推進特色小鎮建設，天津市發展和改革委員會于2022年3月4日印發《關于促進天津市特色小鎮規范健康發展的實施方案》（以下簡稱《方案》），提出未來5年，天津要努力培育一批科技創新類特色小鎮、先進制造類特色小鎮、商貿物流類、文化旅游類、傳統農特類等特色小鎮。《方案》將圍繞特色鮮明、要素聚集、資源節約的發展方向，從土地、資金等多方面支持特色小鎮建設。

??前述《意見》表示，不能把特色小鎮當成筐、什么都往里裝，要嚴防政府債務風險，嚴控房地產化傾向，嚴格節約集約用地，嚴守生態保護紅線。然而，天津轄區內一些形態雷同、同質化嚴重的地產小鎮充斥其中，為行業發展前景蒙上陰影。如何確保特色小鎮在規范健康發展軌道上穩步前行，天津或許還將在持續探索中不斷完善提升。

??開工后疑現“進度停滯”

??作為已被納入天津市新型城鎮化發展“十四五”規劃重點項目，中東歐特色小鎮自簽約以來備受關注。

??2020年8月19日，中東歐特色小鎮簽約落戶北辰區小淀鎮中部。為此，時任北辰區委書記馮衛華表示，項目的成功簽約，是北辰區招大引強選優的標志性成果，對于主動融入“一帶一路”建設，助力國家農墾改革決策部署落實落地，高標準推進天津北部新區建設，實現產業結構優化升級，具有十分重要的意義。

??中東歐特色小鎮開發實力背景同樣不容小覷。不僅吸引5家天津市屬國有企業入場，還將獲得地方政府債券資金支持。記者據了解，經天津市政府批復，中東歐特色小鎮將由北辰區政府與天津市食品集團有限公司（以下簡稱“天津食品集團”）、天津軌道交通集團有限公司、天津城市基礎設施建設投資集團有限公司等旗下企業共同成立的平臺公司中東歐特色小鎮（天津）開發建設有限公司負責開發建設。項目資金來源擬采用自籌、申請融資和申請政府專項債券相結合的籌資方式。

??據公眾號國資小津消息，2022年11月18日，天津市財政局印發《2022年第十二批天津市政府債券發行結果公告》，其中，中東歐特色小鎮產業園區建設工程（一期）獲批政府專項債券6.8億元，發行期限7年，票面利率2.92%。此次政府專項債券為首次發行，未來將陸續發行二、三期，累計融資額42億元，占中東歐特色小鎮項目總投資額的43.91%。

??通過專項債券渠道融資，一定程度上強化了項目落地實施的資金保障，對于已破土動工的中東歐特色小鎮而言，項目建設或會呈現加速跑趨勢。然而，距離中東歐特色小鎮開工儀式已過去10余天時間，項目施工現場與開工前保持的現狀區分界限并不明顯。

??6月27日，記者在中東歐特色小鎮施工現場進出口發現，保留有中東歐特色小鎮開工儀式字樣的大門持開放狀態，現場無門崗人員值守，其內部場地實際是用圍擋圈起的成片空地，不過，場地內已停放有數臺挖掘機和運輸車輛，但并未有施工跡象，在現場安放的簡易板房里，更是難覓施工人員蹤影，房間設施凌亂布滿灰塵。

??在被圈場地的另一出入口處，則標注有中國建筑第六工程局承建中東歐特色小鎮（一期）崇寧道道路及配套管線工程等字樣，根據現場豎立的相關公示牌內容顯示，該工程位于北辰區小淀鎮中東歐特色小鎮起步區，計劃開工時間為2023年5月1日，計劃竣工時間為2024年4月30日。建設單位為中東歐特色小鎮（天津）開發建設有限公司，施工單位為中國建筑第六工程局有限公司。記者在該處場地設置的一排簡易板房內發現，現場同樣處于無人值守狀態。

??7月11日，中國建筑第六工程局有限公司承建中東歐特色小鎮（一期）崇寧道項目的徐姓負責人向記者表示，上述標段（崇寧道）道路遲遲未施工的主要原因是施工許可證等審批手續未辦理到位。該負責人坦言，由于相關施工手續均是由項目建設單位負責辦理，辦理進度和開工預期目前仍不掌握。

??值得一提的是，據中冶建工集團天津公司官方微信公眾號發布消息，2023年6月25日上午，由該公司承建的中東歐特色小鎮（一期）二標段尚勤路（龍門東道—崇寧道）道路及配套管線工程排水工程管道基礎，在建設、勘察、設計、監理、質監站等六方共同見證下順利完成驗收。

??更為蹊蹺的是，中東歐特色小鎮首期將建設具有中國農墾特色的食品產業園區，同步建設6條次干路、11條支路等基礎設施。相比之下，道路工程已有相關標段施工方進場，而食品產業園區開發近乎處于停滯。

??記者了解到，早在2022年初，北辰區供地計劃出爐，其中，涉及中東歐特色小鎮起步區地塊一、地塊二計劃出讓信息，項目類別均為居住與商業，兩宗地塊累計土地面積為250.02畝。在此之前，中東歐特色小鎮起步區地塊三、地塊四，宗地編號津北辰龍（掛）2021年-049、津北辰龍（掛）2021年-050，進行了出讓公示，土地用途均為普通商品住房用地，兩宗地塊累計出讓面積278畝。2022年2月18日，上述地塊分別被天津食品集團旗下天津農墾辰昇房地產開發有限公司、天津農墾興辰房地產開發有限公司摘得，并約定開工時間為2023年5月31日。

??小鎮特色的“危與機”

??“項目開發國企背書，市級重點項目加持，地塊項目施工是遲早的事。”家住北辰區小淀體育文化公園附近的居民李先生向記者表示，目前中東歐特色小鎮起步區可開發的地塊為兩宗，即為被天津農墾辰昇房地產開發有限公司、天津農墾興辰房地產開發有限公司摘得的地塊三、地塊四。而上述開發企業均隸屬天津食品集團，屬于典型的“實力派”市管國企。除此之外，天津城投、天津軌道交通等國有企業紛紛入場抱團開發，項目前景未來可期。

??在李先生看來，中東歐特色小鎮僅憑借即將打造的“站城一體化”發展模式，勢必會助推產城融合示范區加速形成，其地產板塊自然會迎來開門紅。

??所謂“站城一體化”也稱“站城融合”，是綜合交通樞紐沿線一體化發展模式，即TOD模式的分支之一。該理念主張發展軌道交通，將重要交通站點與城市空間緊密融合，將日常辦公、居住和城市服務等功能安排在車站步行可達的范圍內，為站點附近人群提供便利的生活方式和經濟活動。

??通過“站城融合”煥新城市空間，串聯起了區域商業、商務配套，變成一個“人來人留的消費場”，或是對“站城一體化”的最好詮釋。“在此環境下應勢而生的房地產板塊表現強勢，優勢地產將會更加明顯。”李先生對記者說。

??不過，同樣號稱有著軌道交通與城市空間融合等超前規劃的東麗湖（科創）金融小鎮，歷經數年“打磨”，至今依然停留在口號上。

??2017年10月上旬，時任東麗區政府主要負責人在接受媒體采訪時表示，今年年內，東麗湖邊將啟動金融小鎮建設，3～5年內將建成金融與科技的交匯區，配套完善的生活區。

??該負責人表示，金融小鎮坐落在東麗湖東湖和麗湖交界的地方，總面積4.5平方公里，將來是科技和金融交匯的活躍區。其中金融核心區1.5平方公里，將來計劃聚集1000家以上各類基金。與此同時，圍繞著高端業態服務、生活商業服務、高端人才子女入學等，這一區域配套設施會逐步完善。比如將建設大型商業綜合體、會議會展中心、功能完善的酒店，軌道交通等。把這些元素集中在東麗湖區域，打造成東麗區高端產業的引領區和集聚區，成為吸引高端人才創業、生活、科研的生活小鎮。

??但這一設想尚未付諸實施，目前東麗湖金融小鎮施工陷入長期停滯，已經引起廣泛的爭議。

??2023年2月2日，一位吳姓購房者通過天津市政府網站《政民零距離》欄目，反映（咨詢）東麗湖金融小鎮規劃及緣何遲遲不開工等問題。2023年2月6日，東麗區東麗湖街道回復稱：經核實，該項目因招商及經濟等因素目前處于停滯狀態，片區規劃以商業用地為主，具體建設時間需進一步與項目招商及區域發展相結合，根據實際情況確定。

??圍繞“控制數量、提高質量”為核心，天津規范健康發展特色小鎮過程中已相繼出臺多項細則。前文所述《方案》中還指出，天津特色小鎮在建設標準方面，將按照區位布局、空間范圍、特色產業、多元功能、特色風貌、投入方式、底線要求等7方面20項要求，以及分類特色小鎮具體標準中科技創新、先進制造、商貿流通、文化旅游、傳統農特等5類標準要求，做好規范創建工作；在規范管理方面，對特色小鎮實行統一管理，強化統籌協調，加強跟蹤監督、統計監測、總結評估、典型示范和規范糾偏等工作，有序推進本市特色小鎮規范健康發展；在底線要求方面，嚴防地方政府債務風險，嚴守生態保護紅線，嚴控特色小鎮房地產化傾向，被重點提及。

??但記者調查卻發現，諸多以“小鎮”命名的地產項目如雨后春筍般冒出，如“金融街聽湖小鎮、松江東湖小鎮、原鄉小鎮、健康小鎮、津僑國際小鎮、時光小鎮、麒麟小鎮、萊茵小鎮”等，吸引多家品牌房企參與其中，現已遍布天津市東麗、寶坻、西青、寧河等區域。

??這些“小鎮”普遍以房地產開發銷售為主，項目涵蓋高層、洋房、聯排、獨棟等，與普通商品房開發并無二致。不過，各自發展現狀卻略顯不同，有的項目在拼力去庫存，有的項目則飽經停擺困擾。

??以松江東湖小鎮（又名“瀾景馨園”）為例，該項目因多次延期交房引發部分購房者群訴。2023年5月4日，一位張姓購房者在向前述《政民零距離》欄目反映稱，2016年7月，張姓購房者購買了位于天津東麗區松江東湖小鎮房子，原定2019年9月交房，到期后被告知延期交付。然而，延期已導致購買房源爛尾4年，至今仍未交房。2023年5月8日，天津市政建設集團有限公司回復時表示，其旗下企業（開發商）天津松江地產投資有限公司對于松江東湖小鎮延期交房問題，已于2023年4月份組織進場施工，促使瀾景馨園項目實現逐步復工復產。下一步，該公司將抓緊項目推動，完成保交房任務。

??據了解，延期交付已波及松江東湖小鎮400多戶業主，對此處理進度過于緩慢。或受此拖累，天津松江地產投資有限公司于2021年4月下旬起，也已進入破產重整階段。另據工商信息顯示，該公司作為國有全資企業目前顯示為存續狀態。