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       高周轉、高杠桿，幾乎是房地產界大象們的成長標配。大唐地產在2019年再次沖刺IPO時亦有媒體認為其加杠桿比例過高。

??如果站在某個時點，僅僅用某個幾個短期的數據，不考慮行業特點、環境因素，就給企業的風險下判斷，顯然有失公允。

??用更長的時段來看大唐地產的業績，或者能得到不同的答案。招股書數據顯示，2017年至2019年，大唐地產的收益分別約40.19億元、54.96億元、81.8億元，復合增長率超過42%。其凈負債率更是縮減至2017年的十分之一不到。

??一升一降之間，考驗的是房企的決策能力、設計能力、操盤能力、周轉能力、服務能力等等。而超前的戰略布局眼光，則是這一切的基礎。

??現階段大唐地產的發展戰略是城市群布局、都市圈深耕，布局經濟發展活力比較強、人口的持續增長的城市群，除了大唐地產進入比較早的廣西的北部灣城市群、海西城市群，目前大唐地產重點發展長三角和川渝區域，并持續深耕長江中部和京津冀區域，值得一提的是，今年大唐地產加速布局的長三角區域，在半年多的時間里已累計落地十余個項目。

??在已布局城市，大唐地產前述幾個重要因素融入一個運營體系中，這里面涵蓋了產品設計、標準化運營、優質土儲、區域策略、審慎財務政策、優秀的管理層等諸多因素。通過這一系列“組合拳”，將大唐地產的運營效率發揮到極致。

??國風建筑先行者

??“青磚小瓦馬頭墻，回廊掛落花格窗”的徽派建筑，在大唐地產南寧伴云居項目得到很好的詮釋。在大唐地產開發涉及的諸多國風產品風格流派中，南寧伴云居是大唐地產開發的徽派建筑風格項目代表，伴云居巧妙利用地形高低落差，形成社區泳池為主體的水系，以水之清秀潺動，顯山之沉穩執著。

大唐地產的南寧伴云居項目

   ?雖然南寧伴云居項目歷史已過十載，卻歷久彌新。在這個項目里，不僅匯聚了大唐地產的國風設計理念，還整合了業主的智慧。譬如在南寧伴云居內設置了一個專門的景墻，這個景墻上有一幅畫，是小區一位退休業主花一個月時間所畫。

??大唐地產以“國風”定位現在他們研發的三大產品系。大唐地產的住宅物業主要包括三大系列，分別是大唐果系、世家系和印象系，分別面向首次購房者、首套改善型購房者以及部分第二套改善型購房者。

??事實上，大唐地產最早以“唐風”建筑聞名于國內，從上世紀90年代初期，大唐地產就意識到有“品質”，有國韻風格化的物業對于購房者的重要性。20余年來，大唐地產一直在潛心研究國風建筑，是國內罕見從未停止國韻地產研究的開發商。

??廈門湖里大唐世家是大唐地產精研“唐風”建筑的代表項目，上世紀九十年代中期，面對廈門鴿子籠式樣的制式住宅，廈門湖里的大唐世家以唐風率先召喚國內失落已久的國風建筑情結，以現代居住空間演繹傳統民居的建筑之美。

廈門湖里大唐世家

       湖里大唐世家的白墻紅柱青灰瓦、平緩的斜屋頂、四坡水屋頂、高挑的樓檐橫梁等，既地道古樸又純粹。通過20余年潛心研發，現如今的大唐地產的國韻建筑風格已不止于唐風和徽派，還涵蓋了宋風、漢風、新中式、閩派等。

??好的產品，首先需要考慮的一定是滿足客戶的需求。據知情人事透露，大唐地產一般在拿地后三個月，就有客戶服務人員介入項目，有針對性的對客戶關注的關鍵點進行處理。在項目立項后，設計團隊會與土地收購、銷售及營銷等團隊協作，在決定擬提供的產品及設計類型前，研究地方市場的需求及品味。

??這些細致的前期工作，是提升產品品質的關鍵之一，很多時候由于中國各地區的文化差異，各地區的客戶對住房的要求并不盡相同，這就要求產品設計人員需要更加深度研究各地區客戶的需求，而不是一味的“套模板”。

??比如在浙江某地的客戶，就對“電梯是否能夠直達地下停車場”、“是否要轉乘電梯才能到”、“要走多遠才能到”這些很在意，甚至成為是否購置物業的標準。

??“追求品質會帶來高的溢價率，這是接下來的趨勢，而隨著市場成熟、產品的成熟，包括客戶的成熟，原先一些開發商不會注意的點，會引發客戶更多關注。”一位業內人士分析道。

??高標準化的強執行力

??大唐地產的招股文件中，將“標準化運營”列入了業績強勁增長的原因之一。

??在現金流回收至關重要的房地產行業，效率幾乎決定了項目究竟能不能賺到錢。在標準化運營方面，大唐地產的確擁有較大的相對優勢。其基于豐富的物業開發知識及經驗，制定了多項標準化運營手冊，使標準化執行能夠在新項目落地時很好沿用原有成功經驗，高節奏完成項目開發。

??2017年開始，大唐地產開始進行大運營體系建設，制定并逐步完善相應的指導手冊，將成熟的項目經驗標準化，此間大唐地產不斷吸收一些好的做法，不斷迭代，不斷復盤，把原先不夠完善的地方進行深入的分析，不斷“升級”指導手冊。高度標準化的執行使大唐地產在開發新項目時能迅速掌握關鍵節點，提高效率。

??另外一個能讓大唐地產維持高節奏開發的關鍵因素，是大唐地產針對項目實行的扁平化管理方式。這使項目整體決策鏈條相對較短。大唐地產內部這套運營體系，被概括為“一個導向，兩個核心、三項計劃、四個指標、五項抓手和六大保障”，其戰略目標就是建立以財務經營為導向、以利潤和現金流為核心的快周轉運營體系，四個核心指標，即凈利率、IRR、EVA和現金流回正。

??目前看來，這套高水準的運營體系，在建設和實施過程中已經取得了卓越成效，極大提升了大唐地產的項目周轉效率和質量。據相關統計，2017年6月以前，大唐地產新項目從拿地到開盤平均時長超過一年，從2017年下半年大唐地產進行管控再造和調整大運營標準建設后，項目運營效率顯著提升，2018年新獲取項目的平均開工周期、開盤周期同比大幅改善，到2019年，大唐地產的開發速度提升明顯，更好保障了項目運營質量，同時保障整體開發現金流快回收。

??2019年度，大唐地產的經營活動所得現金凈額達33億元，在融資活動所得現金凈額為-10億元的情況下，有力的保障了約19億元投資活動現金凈額流出。

??標準運營體系建設帶來的成果，使大唐地產接下來有充足的空間和實力發展“平臺化戰略”。據了解，大唐地產“平臺化戰略”的運行邏輯包括資源引入、價值創造、價值輸出三個主要過程。通過平臺的搭建，引入外部資源方，使之在平臺上共同創造價值，并以市場化的交易機制實現利益共享。同時市場化的利益共享機制又倒逼大唐地產內部各類機制的自我完善，從而持續提高平臺吸引力，不斷增強平臺創造價值的實力，形成正反饋循環。

??先進投拓策略促穩步擴張

??2010年福信香港收購大唐地產，10年時間內，大唐地產逐步完成了從一個區域性房企向全國型房企的蛻變，大唐地產目前在海西、北部灣部分城市居于市場領先地位，在成渝、長三角區域穩步開拓，取得了業內矚目的開拓業績。很難想象在10年前，大唐地產還只是一個“主戰場”在廈門的地區型房企。

??科學合理的投拓策略，是大唐地產能夠穩步實現區域擴張的重要保障。據了解，大唐地產拿地需要經過一個具有極強糾錯機制的投決會，分別來自大唐地產的各個業務條線管理人員，投決會委員2/3以上投票通過，才能決定拿地。而在投決會通過后，大唐地產的最高決策者擁有一票否決權。

??值得注意的是，大唐地產的投資決策機制有一個特點，就是公司最高決策者不參與投決會的投票，只有一票否決權，但沒有一票贊成權。這點在同類企業中并不多見，據業內人士分析，其背后原因，與大唐地產所有權與經營權分離有一定關系。大唐地產的實際控制人黃晞基本不參與日常實際經營管理，而是將經營權委托給了一個經驗豐富的職業經理人團隊。

大唐地產新版招股書上的布局圖

??據業內人士透露，大唐地產拿地主要考慮“三個漏斗”，即戰略漏斗，市場漏斗和財務漏斗。戰略漏斗就是要去符合集團戰略的地方；市場漏斗主要從市場供求關系、市場風險度考量是否滿足大唐地產的基本要求；財務漏斗是實現進行財務測算，是否能夠滿足相應的投資回報率要求。

??大唐地產在南寧成功深耕的例子，就很能說明拿地“三個漏斗”的重要性。2006年，福信地產正式進入南寧，并從此扎根。2010年福信香港并購大唐地產，福信在南寧的市場優勢便與大唐地產強大的品牌力相結合。此后，五象新區成為南寧重點發展板塊，大唐地產便在南寧順勢布局，伴隨著南寧的不斷發展，大唐地產借助南寧城市化推進的力量實現了自身在北部灣區域的快速壯大。通過10年發展，在南寧，大唐地產已開發25個項目，在該城樓市已位居市場領先地位。

??簡而言之，把握城市輪動節奏，挖掘投資價值洼地，有效管控投資風險，是大唐地產在做投資時最擅長使用的策略，也是較符合當下市場環境要求的成功策略。

??2015年，大唐地產進入天津，開發天津大唐印象、天津大唐盛世等項目，開啟京津冀區域布局。2017年，大唐地產首次進入全國房企百強行列，并進入湖南長沙，成功布局中部區域。2019年，大唐地產入選中國房企74強，布局成渝區域；進入柳州、貴港、岳陽、莆田，全面深耕既有布局區域。2020年，大唐地產繼續位列全國房企百強，連續進入寧波、溫州、南通、常州等城市，大力開拓長三角區域布局。大唐地產的全國擴張布局之路仍在繼續，或許在未來兩到三年后，我們在全國房企五十強榜單上，就能看到這家產品、運營、投拓特點鮮明的房企身影。