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??2021年，房地產(chǎn)行業(yè)充滿了諸多不確定性，從“三道紅線”“土地兩集中”到融資環(huán)境的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來新的調(diào)控周期。

??在地產(chǎn)融資監(jiān)管趨緊的形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向、投融資策略如何演變，房地產(chǎn)開發(fā)高周轉(zhuǎn)模式是否能夠持續(xù)？增量到存量時(shí)代的轉(zhuǎn)變?nèi)绾芜x擇轉(zhuǎn)型路徑？房地產(chǎn)私募基金如何看待機(jī)遇和挑戰(zhàn)？房地產(chǎn)下半場(chǎng)的正確打開方式是什么？

??8月4日，由金磚財(cái)經(jīng)、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》主辦的第十屆金磚論壇在上海舉行，與會(huì)來自房地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融以及資產(chǎn)管理行業(yè)人士就上述話題展開深度討論。

??陳軍：房地產(chǎn)“平臺(tái)收購平臺(tái)”、資產(chǎn)包交易將成為并購趨勢(shì)

??“三道紅線”出臺(tái)，房企債務(wù)問題頻發(fā)，行業(yè)融資并購交易案例增多，其中隱藏著巨大的市場(chǎng)機(jī)遇和法律風(fēng)險(xiǎn)。

??建緯律師事務(wù)所管理合伙人陳軍表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購循序著從“地、房、產(chǎn)”三個(gè)方向的發(fā)展。早先年，開發(fā)商的并購主要來自地產(chǎn)項(xiàng)目的并購；近些年“房子”的并購，包括物管公司、商管公司、酒管公司等輕資產(chǎn)類型的并購也日趨增加，該等并購重視房子本身的現(xiàn)金流以及收費(fèi)模式定價(jià)。近期，可售型的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)進(jìn)入并購序列，比如平臺(tái)型工業(yè)園、物流園、康養(yǎng)社區(qū)等等。

??陳軍認(rèn)為，當(dāng)前房企并購方向呈現(xiàn)多元化方向發(fā)展，來自自身能力的的提升，也包括多年積累下來資產(chǎn)進(jìn)入到退出周期中。這對(duì)于房企下一步而言，除了比拼能力，更為關(guān)鍵來自資金與并購能力的角逐。

??今年以來大型資產(chǎn)包并購成為趨勢(shì)，如平安收購凱德資產(chǎn)包、融創(chuàng)收購彰泰資產(chǎn)包。“頭部開發(fā)商未來的市場(chǎng)或者運(yùn)作能力會(huì)越來越大，對(duì)于一些排名靠后的區(qū)域性開發(fā)商，可能這是生命線的時(shí)代，他們會(huì)拋棄傳統(tǒng)的單個(gè)項(xiàng)目合作，而傾向于平臺(tái)和平臺(tái)間的收購。”陳軍說，在相對(duì)復(fù)雜、項(xiàng)目數(shù)量眾多的平臺(tái)收購平臺(tái)或者資產(chǎn)包的交易過程中，頭部開發(fā)商怎么做好風(fēng)控、做好現(xiàn)金流和項(xiàng)目融資是比較大的挑戰(zhàn)。

??馮雄杰：房地產(chǎn)私募股權(quán)基金如何穿越周期

??中城投資助理總裁馮雄杰從房地產(chǎn)私募基金的維度，深刻剖析了當(dāng)前監(jiān)管政策與投資趨勢(shì)的變化，他認(rèn)為房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)深度變革時(shí)代，需要具備穿越周期的能力。

??馮雄杰表示，隨著私募新規(guī)以及私募備案須知下發(fā)，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金發(fā)展呈現(xiàn)四個(gè)趨勢(shì)：第一，行業(yè)自律轉(zhuǎn)向主體升級(jí)，對(duì)于私募基金管理人的獨(dú)立性、合規(guī)性和專業(yè)性要求大幅提升；第二，基金管理人回歸投資和私募本源，股權(quán)投資、長(zhǎng)期投資和組合投資成為房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展趨勢(shì)；第三，房地產(chǎn)私募基金需要打造募投管退的閉環(huán)能力，以及綜合的系統(tǒng)服務(wù)能力；第四，目前房地產(chǎn)行業(yè)處在高位平臺(tái)期，房地產(chǎn)私募基金的資源以及資金會(huì)向頭部企業(yè)集中。

??在能力提升上面，需要在“募投管退”打造閉環(huán)能力。比較大的概率，資金募集會(huì)向高凈值客戶、機(jī)構(gòu)資金、產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)行募集，核心是長(zhǎng)線的資金。投資方面，專業(yè)合規(guī)、投資研判、資源稟賦、產(chǎn)品創(chuàng)新是核心能力，管理方面，包括風(fēng)險(xiǎn)管理、投后管理、運(yùn)營(yíng)管理，主要的核心是主動(dòng)管理能力，退出包括投資退出、資產(chǎn)證券和資產(chǎn)組織是退出的方面。

??馮雄杰指出，房地產(chǎn)私募基金需要在房地產(chǎn)周期分化時(shí)代，具備在短、中、長(zhǎng)周期中主動(dòng)投資能力。中城投資在短周期進(jìn)行價(jià)值投資，主要聚焦結(jié)構(gòu)性的投資機(jī)會(huì)；中周期，選擇與優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)合作；長(zhǎng)周期中與優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)商聯(lián)手投資雙循環(huán)格局下的核心資產(chǎn)。

??周健：中國(guó)商辦資產(chǎn)全鏈條管理新趨勢(shì)

??“當(dāng)前商業(yè)辦公市場(chǎng),在大供應(yīng)量和疫情影響下,行業(yè)內(nèi)存在內(nèi)卷形勢(shì),同行需要更加努力奪取少數(shù)的資源。”寰圖中國(guó)華東大區(qū)事業(yè)部高級(jí)副總裁周健針對(duì)商辦市場(chǎng)當(dāng)前“量大”、“錢荒”的問題，認(rèn)為存量資管時(shí)代，行業(yè)需要回歸理性，檢視投資與資管能力。

??如何練好資管“基本功”，周健結(jié)合寰圖的的實(shí)踐，認(rèn)為要提升資產(chǎn)凈運(yùn)營(yíng)收益，提升資產(chǎn)估值水平，形成“資產(chǎn)-資本”的可持續(xù)循環(huán)，這將成為能否在資管時(shí)代獲得最大紅利的關(guān)鍵。

??周健表示，要打造好資管的兩個(gè)“鏈條”和實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理的“三化”。兩個(gè)“鏈條”是指，資產(chǎn)管理全鏈條，覆蓋商辦資產(chǎn)全周期生命的全鏈條服務(wù)；服務(wù)對(duì)象“全鏈條”，覆蓋資產(chǎn)管理三大核心角色 “A端業(yè)主”、“B端企業(yè)” 、“C端個(gè)人”。

??運(yùn)營(yíng)管理要實(shí)現(xiàn)差異化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化。差異化不是單獨(dú)的定制化，是根據(jù)需求場(chǎng)景來進(jìn)行不同產(chǎn)品和功能組合。標(biāo)準(zhǔn)化是指投拓、運(yùn)營(yíng)、成本各種細(xì)化落地，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化有助于業(yè)務(wù)推進(jìn)。數(shù)字化是指，針對(duì)A、B、C端，開發(fā)了一系列數(shù)字化系統(tǒng)， 包括PAAS門戶系統(tǒng)、投資測(cè)算系統(tǒng)、公裝定制系統(tǒng)等數(shù)字化解決方案，能夠極大提高效率和體驗(yàn)。

??白銀時(shí)代：房地產(chǎn)投融資趨勢(shì)與機(jī)會(huì)

??2021年上半年，在集中供地的帶動(dòng)下，企業(yè)投資積極性大幅回升。全國(guó)土地市場(chǎng)成交面積達(dá)94576萬平方米，同比下降13.4%，成交金額卻在重點(diǎn)城市集中供地的拉動(dòng)下同比上漲12%。

??克而瑞投資與資本董事總經(jīng)理賈瓊表示，在這一輪新的拿地周期中，觀察到與以往有說不同：國(guó)企、龍頭企業(yè)是上半年拿地最大的主力軍，很多房企抱團(tuán)取暖、聯(lián)合拿地，以及房企進(jìn)入城市更新作為第二個(gè)土地儲(chǔ)備的來源。

??三盛地產(chǎn)集團(tuán)投資部總經(jīng)理徐佳為表示，三盛地產(chǎn)目前拿地比例中60%-70%來自非標(biāo)準(zhǔn)方式拿地，他定義為“非競(jìng)爭(zhēng)性拿地”。對(duì)于投資理念三盛地產(chǎn)選擇“以短養(yǎng)長(zhǎng)，以長(zhǎng)取利”。徐佳為指出，在過去2001-2010年十年，累積下來的“奶牛型”項(xiàng)目或者“糧倉型”項(xiàng)目，都是通過收并購獲取，這使得長(zhǎng)期的項(xiàng)目?jī)r(jià)值能夠體現(xiàn)出來。

??“對(duì)于上坤，包括其他的地產(chǎn)公司來說，今年重點(diǎn)、難點(diǎn)問題是針對(duì)三道紅線的指標(biāo)控制、負(fù)債結(jié)構(gòu)的調(diào)整。”上坤集團(tuán)融資中心總經(jīng)理周俊表示，當(dāng)前環(huán)境下對(duì)于房企來說，融資確實(shí)壓力比較大，上坤集團(tuán)今年通過加強(qiáng)與銀行的戰(zhàn)略合作和綜合授信業(yè)務(wù)、調(diào)整整體的負(fù)債結(jié)構(gòu)來應(yīng)對(duì)當(dāng)前融資難的問題。

??“行業(yè)內(nèi)有個(gè)共識(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在開發(fā)總量過剩的情況，但是在一、二線城市存在結(jié)構(gòu)性短缺問題，這些城市核心地段新增土地稀缺。目前主要是通過城市更新加大建設(shè)用地供應(yīng)，以盤活存量物業(yè)，釋放市場(chǎng)活力、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而推動(dòng)城市高品質(zhì)、高質(zhì)量發(fā)展，所以非常看好這些區(qū)域的城市更新機(jī)會(huì)。”五牛控股管理合伙人馬林慶表示。針對(duì)行業(yè)關(guān)注的調(diào)控?zé)狳c(diǎn)，他認(rèn)為是旨在實(shí)現(xiàn)中央會(huì)議中多次強(qiáng)調(diào)的“三穩(wěn)目標(biāo)”，以短期的行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛，換取行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)健的發(fā)展。對(duì)于未來要擁抱監(jiān)管，夯實(shí)內(nèi)功做好自身調(diào)整，適應(yīng)宏觀調(diào)控政策，與行業(yè)合作共贏。

??萊頓商學(xué)院創(chuàng)始人李群通過對(duì)其學(xué)員來源和課程的變化，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投融資行業(yè)正在發(fā)生變化。近兩年到學(xué)院參加課程學(xué)習(xí)的同學(xué)，除了學(xué)習(xí)如何投資不動(dòng)產(chǎn)，越來越多的同學(xué)開始關(guān)注到存量資產(chǎn)的管理，學(xué)習(xí)資產(chǎn)管理的學(xué)生人數(shù)也在增多，這說明持有型存量物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。

??股權(quán)時(shí)代：房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資策略

??資管新規(guī)、加強(qiáng)私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定等一系列政策，正在重塑房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的發(fā)展路徑。在房地產(chǎn)私募基金對(duì)話環(huán)節(jié)，來自業(yè)內(nèi)的頭部專家從投資策略、資產(chǎn)管理角度解析房地產(chǎn)私募基金的投資之道。

??光大嘉寶副總裁、光大安石首席運(yùn)營(yíng)官周頌明先生表示，伴隨現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和行業(yè)結(jié)構(gòu)變遷，轉(zhuǎn)型代表機(jī)遇，變遷代表機(jī)會(huì)。時(shí)代的天平正向機(jī)遇、機(jī)會(huì)傾斜，作為基金管理人，我們更應(yīng)該立足價(jià)值投資，把精力聚焦在長(zhǎng)期精細(xì)化運(yùn)作的賽道上，找到真正的好資產(chǎn)，與之共同成長(zhǎng)，并為資產(chǎn)提供多元的退出渠道。投資要以終為始，方能從容穿越周期，實(shí)現(xiàn)價(jià)值體現(xiàn)。

??“房地產(chǎn)私募基金套利階段已經(jīng)過去，未來考驗(yàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力，唯有有核心競(jìng)爭(zhēng)力的私募基金才能發(fā)展得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。”景瑞優(yōu)鉞資管總裁高翔表示，優(yōu)鉞資管的投資策略來自四個(gè)方面：第一，優(yōu)鉞資管堅(jiān)持做真股權(quán)基金，沒有做非標(biāo)項(xiàng)目和非標(biāo)債權(quán)。第二，投資標(biāo)的主要以開發(fā)類住宅項(xiàng)目為主。第三，募資端，堅(jiān)持與優(yōu)鉞投資理念接近、相同的真股權(quán)投資人為主，主要以機(jī)構(gòu)客戶為主，不涉及財(cái)富端募資。第四，優(yōu)鉞資管助力中小房企業(yè)務(wù)發(fā)展，特別是融資困難的房企，雙方成立基金共同推動(dòng)項(xiàng)目成功開發(fā)。

??秉承朗詩產(chǎn)品特色和小股操盤的經(jīng)營(yíng)思路，青杉資本在股權(quán)投資領(lǐng)域，聚焦園區(qū)型商辦、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老公寓等資產(chǎn)。朗詩青杉資本副總經(jīng)理兼基金管理部董事總經(jīng)理方旭東表示，房地產(chǎn)基金堅(jiān)持股權(quán)投資，不做杠桿型驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)，“地產(chǎn)基金需要回歸本源，靠管理人的本事掙超額收益，其他的活(債性投資)不要做。”對(duì)于行業(yè)投資機(jī)會(huì)，他認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格整體偏高，投資人對(duì)回報(bào)要求并不低，對(duì)于一些甩賣項(xiàng)目、出清型項(xiàng)目、資金鏈斷裂項(xiàng)目具有一定的投資機(jī)會(huì)。

??“穩(wěn)盛投資作為金地集團(tuán)的地產(chǎn)投資管理公司，十分注重多元化的資產(chǎn)配置，除了開發(fā)類的股權(quán)投資和相關(guān)的賦能業(yè)務(wù)外，穩(wěn)盛投資也在重點(diǎn)拓展持有型物業(yè)的投資和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)。”穩(wěn)盛投資戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理辛勇在活動(dòng)上說，持有類業(yè)務(wù)投資策略上以核心增值型為主。通過對(duì)資產(chǎn)的物理形態(tài)上的改造建設(shè)，提升建筑物本身的使用效能，同時(shí)在對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)上，提供綜合性的賦能服務(wù)，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的挖掘和提升。產(chǎn)業(yè)園區(qū)和社區(qū)商業(yè)是穩(wěn)盛重點(diǎn)關(guān)注的投資業(yè)態(tài)，其中近期與金地商置產(chǎn)業(yè)公司共同投資的位于廣州科學(xué)城核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，以生物醫(yī)藥、電子信息、人工智能等為主要產(chǎn)業(yè)定位進(jìn)行持有運(yùn)營(yíng)，符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局導(dǎo)向。

??談及如何做好持有類資產(chǎn)的投資和管理，辛勇認(rèn)為“兩個(gè)大腦”的相互銜接是關(guān)鍵因素之一，即對(duì)投資項(xiàng)目投融管退各個(gè)環(huán)節(jié)的全流程負(fù)責(zé)和對(duì)資產(chǎn)管理改造、招商和運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)精細(xì)協(xié)調(diào)把控。他認(rèn)為現(xiàn)階段房地產(chǎn)私募基金機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)并存，行業(yè)需要精耕細(xì)作和精誠(chéng)合作。

??房地產(chǎn)下半場(chǎng)：存量與開發(fā)平衡術(shù)

??房地產(chǎn)增量開發(fā)時(shí)代已經(jīng)作別黃金時(shí)代，迎來存量為主的管理時(shí)代。對(duì)于房地產(chǎn)下半場(chǎng)，房企如何平衡好開發(fā)業(yè)務(wù)和存量管理業(yè)務(wù)，日漸成為業(yè)內(nèi)聚焦的議題。

??2020年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元、商品房銷售面積176086萬平方米、商品房銷售額173613億元。安永大中華地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)主管合伙人湯哲輝表示，已經(jīng)預(yù)示著房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)見頂，未來在維持高位盤整，從財(cái)務(wù)角度來看，粗放式經(jīng)營(yíng)要向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量掘金的下半場(chǎng)。

??中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)合作建房委員會(huì)秘書長(zhǎng)馬寧表示，房地產(chǎn)企業(yè)到了下半場(chǎng)日子都很難過，要么拼規(guī)模要么拼技術(shù)，看誰的運(yùn)營(yíng)成本管控能力強(qiáng)。“不論是住宅、商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，應(yīng)該把自己的本業(yè)做好，多元化發(fā)展我個(gè)人不是很贊同。”馬寧表示，開發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)太激烈，資源在向頭部企業(yè)集中，中小企業(yè)未來發(fā)展存在天花板。對(duì)于在開發(fā)業(yè)務(wù)之外，合作建房新業(yè)務(wù)模式可以成為房企探索業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的一個(gè)窗口、一個(gè)B方案。

??從房地產(chǎn)租金的角度看，安獅資產(chǎn)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)張國(guó)正表示，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)在資管方面，市場(chǎng)無論是外資還是本土房地產(chǎn)私募基金，資金都相當(dāng)充裕，面臨的問題是：有沒有好的資產(chǎn)，誰能把資產(chǎn)打造好？在張國(guó)正看來，安獅資產(chǎn)的策略一定是輕重并舉，融資的同時(shí)大力度發(fā)展資管能力，從成立基金的第一天開始準(zhǔn)備，將資管輸出作為第三方管理體現(xiàn)去培訓(xùn)和鍛造。從競(jìng)爭(zhēng)的角度來看，房地產(chǎn)下半場(chǎng)會(huì)發(fā)生變化，資管領(lǐng)域每個(gè)環(huán)節(jié)的人才就是資管方最大的財(cái)產(chǎn)，需要強(qiáng)化人才培養(yǎng)和儲(chǔ)備。

??增量市場(chǎng)關(guān)注拿地、建房、銷售，存量時(shí)代觀察的維度會(huì)是哪些？大發(fā)地產(chǎn)副總裁羅輝映認(rèn)為分析需求端、供給端、運(yùn)營(yíng)端多種維度的選擇之下，房企仍有很多賽道可選。需求端如何滿足存量市場(chǎng)用戶高品質(zhì)需求，供給端，房企當(dāng)前拿地涌現(xiàn)多元化拿地方式，包括舊改、城市更新、并購和重整，這些都是圍繞存量土地獲取在做文章；運(yùn)營(yíng)端，從收入結(jié)構(gòu)來看，告別過去以銷售為主，逐漸發(fā)展到租賃和多元化服務(wù)收入相結(jié)合，業(yè)態(tài)上包含了住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、物流、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)。“房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)是非常大的行業(yè)，細(xì)分到每個(gè)賽道都是大市場(chǎng)。” 羅輝映說，要大膽設(shè)想、小心嘗試新賽道，練好基本功，這樣的賽道才是好賽道。