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??自2022年11月以來(lái)，支持房企融資的政策不斷，房企能否真正走出低谷期，關(guān)鍵在于融資。

??進(jìn)入2023年，融資端支持政策還在不斷釋放，比如1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)銀行信貸工作座談會(huì)，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。

??優(yōu)質(zhì)房企融資“窗口期”已至，但多數(shù)房企融資難的基本面沒(méi)有得到改善，尤其是中小房企和已出險(xiǎn)房企。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年全年房企融資總量同比減少近4成。與此同時(shí)，2023年，仍然是房企“償債年”，房企債務(wù)到期的壓力依舊非常的巨大。

??2022年，房企融資有多難？

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，100家典型房企全年新增融資總額為8241億元，同比減少38%。2016年以來(lái)，全年融資總規(guī)模首次低于1萬(wàn)億元。

??從歷年典型房企融資總量來(lái)看，2021年出現(xiàn)了近五年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，融資總量13274億元，同比下降了25%。進(jìn)入2022年融資規(guī)模的下滑趨勢(shì)仍在擴(kuò)大，全年融資總規(guī)模較去年繼續(xù)擴(kuò)大13個(gè)百分點(diǎn)至38%。

??2022年前8月單月融資量均出現(xiàn)不同程度的同比下降，其中1月、2月、6月及8月下降幅度均超過(guò)了50%。

??但隨著11月諸多融資利好政策出臺(tái)，房地產(chǎn)融資行情年末“翹尾”，融資端出現(xiàn)一些積極信號(hào)。數(shù)據(jù)顯示，2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，達(dá)到全年單月最高，環(huán)比上升85%，同比上升33%。

??但未來(lái)房企融資規(guī)模能否持續(xù)回升，還要看政策的持續(xù)落地與利好傳導(dǎo)的效果。

??值得注意的是，2022年整體融資成本迎來(lái)結(jié)構(gòu)性下降，全年100家房企新增融資成本為4.23%，較2021年下降了1.15個(gè)百分點(diǎn)。這與房企境外融資大規(guī)模減少以及優(yōu)質(zhì)民企發(fā)債占比走高有關(guān)，2022年，招商蛇口、萬(wàn)科、華潤(rùn)、首開(kāi)和中海這5家房企融資總量占比達(dá)到了36.5%，結(jié)構(gòu)性拉低整體融資成本。

??過(guò)去一年，更多的房企轉(zhuǎn)向了境內(nèi)融資，海外融資基本上從此和中國(guó)房企說(shuō)“再見(jiàn)”。

??從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2022年境內(nèi)債券融資占比最高，達(dá)到了71%，但是從融資量來(lái)看，2022年房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降了10%到5870億元。而境外債權(quán)融資下降尤為明顯，同比下降了69%至1080億元。

??2022年企業(yè)發(fā)債金額4524億元，同比下降28%。其中，境內(nèi)發(fā)債3588億元，同比下降1%；而境外發(fā)債同比大幅下降64%到935億元，占比同比下降了21個(gè)百分點(diǎn)至21%。

??房企境外債違約事件，信用危機(jī)進(jìn)一步影響境外資本市場(chǎng)信心，房企境外融資陷入“冰封”。

??年初是房企境外發(fā)債窗口期，融資總量較高，7月因富力完成了海外債的重組發(fā)行了344億元的新票據(jù)而短暫回升，隨后10月首次出現(xiàn)了單月沒(méi)有房企進(jìn)行境外債權(quán)融資的情況。11月和12月僅保利置業(yè)和龍湖獲得了境外貸款。

??短期內(nèi)，房企境外融資仍將維持較低水平。

??2022年以來(lái)央企、國(guó)企及優(yōu)質(zhì)民企成為了融資主力。

??首先看融資占比，2022年央國(guó)企融資占比在60%-90%左右，而2020年，央國(guó)企融資占比長(zhǎng)期在20%-40%左右，自2021年8月，央國(guó)企融資占比明顯提升，融資占比提升至60%-80%的水平。

??優(yōu)質(zhì)民企也有發(fā)債，2022年發(fā)行新債券的民營(yíng)（含混合所有制）房企共有13家，發(fā)行量最多的是萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、濱江、美的置業(yè)、旭輝以及新城，這些企業(yè)也是率先受益的民營(yíng)房企。

??對(duì)于大多數(shù)民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，融資依然困難重重。

??2021年8月以來(lái)，民營(yíng)房企融資規(guī)模斷崖式下跌，此后陷入長(zhǎng)達(dá)16個(gè)月的低迷期，這期間有13個(gè)月融資規(guī)模不足300億元，2022年10月單月甚至不足40億元。

??未來(lái)多數(shù)民營(yíng)房企融資狀況能否有明顯改善，仍需看政策的覆蓋面以及后續(xù)落地情況。

??2023年，仍然是房企“償債年”。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，房企將迎來(lái)一波大規(guī)模償債潮，到期債券總規(guī)模達(dá)到5528億元，同比增長(zhǎng)6%。其中，境內(nèi)債券到期2805億元，境外債券到期2724億元。

??償債壓力主要集中在一季度，到期債券規(guī)模達(dá)到了2225億元，其中1月共有40筆債券到期，剔除已經(jīng)提前贖回的部分之后約有916億元，環(huán)比增加476%。

??2021年以來(lái)，房企發(fā)債量長(zhǎng)期小于到期量，房企償債一直處于承壓狀態(tài)。值得注意的是，在這波到期債券中，有4081億元屬于民營(yíng)房企，占比達(dá)到了73%，部分民企的償債壓力仍然非常大，違約事件還有可能被曝出。

??隨著“金融16條”出臺(tái)，房企的信貸以及債券的合理展期都得到了政策支持，到期壓力得到緩解，房企也相應(yīng)得到一些喘息機(jī)會(huì)，但仍難解決本質(zhì)問(wèn)題，后續(xù)仍需積極推動(dòng)民營(yíng)房企融資恢復(fù)，并積極促進(jìn)銷(xiāo)售回暖。

??2023年，房企供給側(cè)改革已漸近尾聲，穩(wěn)信用下企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)⑦M(jìn)一步改善，房企應(yīng)積極抓住融資窗口期。

??未來(lái)，股權(quán)融資或?qū)⒊蔀榉科笕谫Y的重要渠道，更多上市的優(yōu)質(zhì)房企或?qū)⑼ㄟ^(guò)增發(fā)、配股融資，既能緩解企業(yè)融資困境，又能降低整體負(fù)債率水平，一定程度上降低企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)。

??在融資環(huán)境進(jìn)一步防松的情況下，房企真正的脫困，還需要依靠銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)層面的改善。