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??中房網訊 最近一段時間以來，“三道紅線”成為房地產行業繞不開的話題。

??8月13日，市場傳出消息稱，監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。據悉，該新規或將于2021年1月1日起在整個房地產行業內實行。

??8月20日，住建部、央行等部門召集房企的座談會，提出要實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，這也基本確定了“三道紅線”融資政策的準確性。

??9月14日，中國人民銀行副行長潘功勝表示，目前重點房地產企業的資金監測和融資管理規則起步平穩，社會反響正面積極；將會同住建部以及其他相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。

??這也意味著，“三道紅線”已經在試點執行，并且未來會普遍采用。而根據媒體報道的最新消息，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

??規模房企普遍“踩線”

??所謂“三道紅線”，一是剔除預收款后的資產負債率大于70%；二是凈負債率大于100%；三是現金短債比小于1.0倍。同時，根據企業在上述監管指標下的分類，分為四檔，全部“踩線”，為紅色檔，有息負債不得增加；兩項“踩線”，為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；一項“踩線”，為黃色檔，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，為綠色檔，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

??對于房地產企業而言，融資規模對企業的運營有著至關重要的作用，當下的負債指標決定接下來的融資規模，對房企的影響重大。根據諸葛找房數據研究中心監測的100家上市房企數據來看，房企踩線的占比為86%。

??結合房企的業績規模，2000億以上的房企橙色檔占40%，但龍頭房企仍存在財務指標較好的房企，綠色檔占13%。1000-2000億的大型房企財務指標較差，位于綠色檔房企為0，大部分位于橙色檔，其次是紅色檔，后期有息負債增速將會受到限制，倒逼其進行戰略調整。500-1000億元的房企以橙色和黃色檔分布居多。500億以下的房企各檔分布較為均勻，位于25%左右。

??以上市房企公布的2020年中期業績數據為準，根據諸葛找房數據研究中心本次監測的100家上市房企中，有包括云南城投、魯商置業、中南建設、綠地控股、融創中國、美的置業、中國恒大、泰禾集團、華夏幸福、嘉凱城、新華聯、光明地產、富力地產、泛海控股、陽光100、天房發展、首創置業、華僑城、金融街、中國武夷、廈門國貿和蘇州高新在內的22家房企三道紅線全部踩中。值得注意的是，其中有多家頭部房企位居紅色檔，資產負債率超過80%、凈負債率超過200%、現金短債小于0.3的不在少數。

??踩中兩道紅線的橙色檔房企數量最多，有36家。其中，包括中梁地產、中交地產、新城控股、中國奧園、華遠地產、金科、萬科、陽光城、榮盛發展、中駿集團、首開股份、藍光發展、時代中國、迪馬股份、大悅城、中國鐵建、中國金茂、寶龍地產、雅居樂、龍湖、世茂、華潤置地等知名企業。橙檔中的房企大多數踩中了“資產負債率大于70%”和“現金短債比小于1.0”這兩道紅線。

??黃色檔的房企為28家，其中包括佳兆業、合生創展、濱江集團、融信、保利地產、金地、遠洋、碧桂園、禹洲集團、旭輝、花樣年等。其中，絕大多數房企踩中了“資產負債率大于70%”這道紅線。

??而綠色檔的房企數量僅有14家。除中海地產、招商蛇口等少數頭部房企，其余房企規模較小。

??中小房企開啟高息債模式

??隨著融資新規的逐步落實，未來杠桿率過高的企業融資越來越難，錢也會越來越貴。

??9月21日，鑫苑置業宣布完成一筆美元票據的發行。該票據本金金額為3億美元，利率14.5%，期限為2023年到期。對于此筆融資用途，鑫苑置業方面表示，擬將票據發售的所得款項用于某些離岸現有債務的再融資以及用于一般公司目的。從融資利率水平來看，14.5%的融資利率已遠超行業平均融資成本3倍以上，在今年上半年普遍下降的融資利率中，顯得頗為扎眼。

??同樣靠高息發債的還有匯景控股，8月3日，匯景控股宣布，擬發行票面利率12.5％的美元優先票據，發行金額為1.1億美元，該票據將于2021年到期。一月后，9 月 1 日，匯景控股再發融資公告稱，擬發行 2021 年到期的額外 2500 萬美元票息 12.5％優先票據，該票據將與上述8月票據合并及構成單一系列。其資金用途與鑫苑置業相同，主要用于償債。

??“三道紅線”的考核之下，融資機構對于部分杠桿率高的企業不太友好。今年9月，當代置業發布的2筆合計1億美元的票據，利率也高達11.95%；佳兆業集團于9月3日增發的一筆4億美元票據，利率也高至11.25%。

??盡管“三道紅線”沒有落實到紙面，卻無形的影響著企業融資的節奏。一方面是融資利率的高企，另一方面，則是融資規模的收縮。

??數據顯示，從8月20日至今，房企債券融資規模明顯收縮。根據貝殼研究院統計數據，按發行日期來看，8月20日-9月20日房企境內外融資規模約992.7億元，比前一個月（7月19日-8月19日）減少24.6%，規模收縮約1/4。

??具體來看，“新規”后一個月間，境外融資規模約280.9億元，較前一個月大幅降低45.6%，占比整體融資規模約28%。境內融資相對平穩，“新規”后一個月境內融資規模約711.8億元，較前一個月微增0.6%。

??貝殼研究院高級分析師潘浩表示，外部環境的高度不確定性導致今年4月后的境外債市低迷。同時，融資新規的影響有一定的滯后期，在逐步消化前期計劃性發債后，境內債市規模或將進一步收縮。

??西南證券一位研究員分析稱，從目前融資情況來看，融資成本較低的企業，還有進一步降低的空間。而融資成本較高的企業，未來可能會面臨成本增加的問題，所以降杠桿仍是企業眼下首先工作。

??“三道紅線”之下，房地產行業將發生怎樣的變化？

??面對“三道紅線”的嚴厲監管之下，房地產行業未來將發生怎樣的變化，是業內所關心的話題。

??中房研協測評研究中心近日發布的一份報告指出，未來房地產發展速度將趨向平穩，市場競爭格局將相對穩定。新規通過設置三道紅線，對房企有息負債規模進行嚴格管控，這意味著房地產融資環境再次迎來較大力度收緊，融資限制將直接限制房企規模擴張的速度，從而使房地產市場發展速度趨向平穩。同時，以往通過高杠桿、高負債、高周轉模式異軍突起的機會不復存在，頭部房企依靠自身規模優勢，地位將更加穩固，排名靠后房企實現超越的難度進一步加大。此外，高負債率房企將面臨較大的發展壓力，低負債率房企則迎來發展機會。一方面，負債規模被限定低速增長甚至零增長，這意味著企業將無法再獲得大規模融資，企業必須加快銷售回款，提高內生性造血能力以維持企業正常運行和償還債務所需；另一方面，以往房企通常是通過貸款或融資拿地，一旦融資受限，將直接大幅削弱企業拿地能力，而土儲又直接關系企業的長期發展，高負債率房企將不得不面臨發展失速的局面。相對而言，負債率控制較好的房企擁有更大的運營空間，在拿地方面也將有更多選擇。

??幾乎所有房企高管都認可中央出臺“三條紅線”的必要性和其對行業的重要性。

??萬科董事會主席郁亮近日表示，"三道紅線"的影響力不亞于2002年實施土地招拍掛。郁亮指出，中國房地產行業有三個階段：一是2002年之前的階段，是土地紅利階段，拿到地就容易賺錢；二是招拍掛之后，需要更多的資本市場和金融支持才可以買更多的地，這是金融紅利階段；三是管理紅利時代，因為金融紅利時代已經劃句號了。近年來房地產金融占比越來越高，這是不對的，一個國家發展不能只靠房地產，應該有科技、基礎服務、制造業等等，所以金融過多被房產占用不是好事情，國家一定會采取措施，只是之前不知道什么時候會做這個事情。今年明確下來了，明年要全面開始實施這個政策，所以到了管理紅利階段。這個階段和過去階段不一樣，所有的房企再次來到了同一起跑線，都歸零了。郁亮認為，"三道紅線"對行業而言是重大游戲規則的改變，影響所有企業而不是只影響某些企業。三道紅線是會進行穿透檢查的，表內表外穿透性全覆蓋。所以之前的財務技巧都沒有任何用處，而必須是實打實來調整。所以對所有的開發商都是挑戰。

??三盛集團總裁馮勁義表示，“三條紅線”是大勢所趨。此前房地產調控都是針對C端購房者，是從需求端進行調控，這一輪調控則是在供應端收緊，即讓房企在金融端把杠桿降下來。在馮勁義看來，房企應對“三條紅線”可以分為短期、中期和長期舉措。短期即要向內抓回款、抓銷售。同時，企業要抓住窗口期，在很多金融機構還未反應過來的時候，能融的錢趕緊融回來。從中期來看，房企要講究打法。“三條紅線”是隨著拿地、銷售、回款在動態變化，所以企業要主動監測，在此過程中找到經營的打法，加強合作，可以引入金融機構做股東。此外，企業前期還可通過產業勾地等方式規避一些涉房類的債務。從長期看，企業需要通過規模競爭達到穩定經營的局面，這樣企業自身的風險就會比較小。

??如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友表示，房地產企業必須轉變思路，不要抱有幻想，要從開發人過渡到手藝人，未來不再是上規模、鋪攤子、上杠桿的時代，房企要做到提高單體項目的融資能力、盈利能力。對于“三道紅線”，管清友認為是中國房地產行業金融整頓的標志。過去從金融的維度，沒有給房企直接設定指標，因此這種監管方式的變化，實質上就是把房地產金融直接當作金融業和金融機構來監管。對于這一點，中央的態度是明確的、堅定的，手段也是非常有力的，企業的應對不要抱有幻想，這是一個常態化的監管方式。無論在企業，還是在相關產業鏈上的從業人員一定要認識清楚。

??“對于一些債務壓力較大的企業，后續需要不斷嘗試降低負債。甚至有必要積極降價促銷，以回籠資金。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，若新規在行業內實行，融資則面臨收緊，房企緩解資金壓力的主要來源變為增加銷售，緊抓回款。

??“三道紅線”也迅速引起企業的反應。9月初，多家房企率先降價促銷，部分房企開始醞釀降本增效方案，還有一些房企抓住政策窗口期，啟動大規模融資。在融資監管的環境下，降負債將成為房企的重中之重，尤其是紅線檔房企，可能面臨當前的戰略調整，規模擴張的步伐將要趨緩。

??諸葛找房數據研究中心認為，行業調整的端倪已現，對于房企來說，未來房企必將要加強自身創造現金流的能力，縮小資本的力量。三道紅線的差異化債務管控對企業的長遠發展未必是壞事，降低房企盲目擴張和多元化發展的動力，迫使其回歸到理性、高質量的擴張，有利于行業健康發展。

??來源：中房網綜合整理