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??中房網訊（高鶴 曲濤/文）談及今年的房地產市場，最火爆的當屬深圳。

??不僅倒逼監管層出臺了從金融到市場到土地的系列調控政策，也牢牢吸引了市場的關注目光，甚至掩蓋了其它熱點城市的光芒。

??比如，上海。

??成交創四年新高

??今年的上海房地產市場不一般。

??首先就體現在成交量上。自4月份疫情逐漸好轉后，上海的新房和二手房市場成交就呈現升溫態勢。

??新房方面，根據上海易居房地產研究院報告，今年5月、8月、9月和10月四個月，上海新建商品住宅成交面積在月均百萬平方米上下浮動。雖然6、7月份有所降溫，但成交量也處于最近幾年高位水平。二手房方面，今年5-7月的二手住宅成交量穩定在平均每月2.8萬套左右。8月、9月成交量分別達到3萬套和3.1萬套，10月份成交量雖然回落到與5、6、7月相當的水平，但仍處于高位水平。

??另外值得注意的是，今年前十月無論是新房成交面積，還是二手房成交套數，都創下了上海近四年的新高。

??根據易居研究院提供的數據，今年1-10月份上海新建商品住宅成交面積達726萬平方米，同比增長15.24%，分別高于2017-2019年同期水平。今年1-10月份上海二手住宅成交套數為230432套，同比增長15.32%，同樣位于四年高位。

??春江水暖鴨先知

??市場好不好，看看開發商的態度便大體可知。

??8月份，上海普陀區某熱點樓盤認籌率超過900%，購房者的認籌金需20萬元。

??10月，上海青浦區的某熱點樓盤認籌數創2018年來新高，其初期的要求是驗資100萬、認籌金50萬。

??進入11月，上海多個新房入市。認籌金從30-100萬不等，但凍資金額大大增加，一般需提交首套房100-150萬元、二套房200-400萬元的銀行資產凍結證明。比如大虹橋板塊的某個新盤，購房者要是拿不出首套150萬、二套300萬的資金證明，別說買房，就連樣板間都不能參觀。

??一般情況下，是否在認籌階段要求“凍資”，最能夠體現樓盤熱度。雖然今年上海熱銷的項目很多，但是此前有凍資要求的卻寥寥無幾。此外，今年還有不少上海新房都出現了“千人搖”“日光盤”的現象，市場火爆程度可見一番。

??在房價表現方面，雖然上海新房和二手房價格漲幅相對不大，但都處于同比上漲的趨勢。根據國家統計局日前公布的《2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，10月份上海新建商品住宅銷售價格指數同比增長4.4%，二手住宅價格指數同比上漲5.2%。

??貝殼研究院此前發布的一份報告也顯示，上海二手房正處于在售房源縮減、掛牌量增加、掛牌價上升的階段，預計11月上海二手房成交均價可能出現上漲。

??雖然新房價格漲跌幅受多重因素影響，不具有絕對的參考性。但從易居研究院監測的存銷比數據上看，隨著5-7月份出現的新房供不應求的局面，導致庫存面積不斷下降，10月份上海新建商品住宅存銷比僅為7個月。

??此外，不得不提的就是土地市場。雖然近期有降溫態勢，但從房企拿地的態度來看，熱情依然圍繞著一二線城市。單從上海看，易居研究院此前發布的《40城土地市場報告》顯示，1-10月份上海土地出讓金高達2344億元，同比增速70%，位于40城首位。未來這些地塊的項目上市后，又將給上海的樓市添上一把火。開發投資數據也能佐證這一點，1-10月上海房地產開發投資同比增長10.2%，遠高于全國6.8%的增幅。

??回暖并非偶然

??疫情之下，為何上海樓市表現如此強勁？綜合來看，至少存在以下幾方面原因：

??從宏觀方面看，疫情對于今年中國經濟的沖擊顯而易見。具體到房地產層面，由于歷年一季度均為市場淡季，所以在疫情最嚴重的一季度里，雖然樓市成交處于“冰封”階段，但自疫情好轉以后，累計的購房需求開始集中爆發，這也是從4月份開始，市場成交量不斷攀升的原因之一。

??疫情推動改善型需求加速入場。這次疫情，讓絕大多數人在家享受了相當長的一段“假期”。而在這期間讓人體會到，一個良好的居住環境和一個值得托付的物業公司對于生活品質尤為重要，這也推動了一部分改善型需求積極入市。根據克而瑞此前的一項調查，上半年受疫情影響，改善型住房需求持續釋放，且具有較強購買力支撐。在112個重點監測城市中，三房仍是成交主力，成交占比進一步提升至59.24%。同時，四房成交占比也穩中有升，較2019年凈增長0.85個百分點至20.2%。

??信貸政策偏向剛需購房者。根據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，10月份全國首套房貸款平均利率為5.24%。其中，上海首套房貸款平均利率為4.69%，低于全國首套房貸款平均利率水平0.55個百分點。實際上，上海的首套房貸款利率水平一直處于全國低位。在政策導向上符合“房住不炒”的定位，還有效地保護了合理的購房需求。

??落戶政策局部松動。9月份上海發布新政，將之前“以北京大學、清華大學為試點，探索建立對本科階段為國內高水平大學的應屆畢業生，符合基本申報條件可直接落戶”的政策，范圍擴大至在滬“世界一流大學建設高校”，這也能夠間接的給房地產市場帶來一部分有效需求。但實際上，近年來地方對于人才的吸引力度在不斷加強，對于高水平大學應屆畢業生直接落戶的政策只能算是標配。

??核心城市房產仍受投資者青睞。由于國內一線城市嚴格執行房地產調控政策，使得最近幾年一線樓市基本處于穩定態勢。年初，面對突如其來的疫情，全球經濟遭受重創。在全球多個國家實行貨幣寬松的背景下，核心城市房產保值屬性凸顯，包括上海在內的部分核心城市，自然會得到投資者的青睞。

??綜上可見，今年上海樓市的“亢奮”是受多重因素疊加影響，雖然市場階段性的回暖并非偶然，但仍需客觀看待。