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??中房網訊 （亞晨/文）上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至10月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50233萬平方米，環比減少1.0%，同比增長8.1%，當前庫存規模已保持連續23個月同比正增長。

??從全國100城的庫存數據看，最值得關注的就是成交數據持續性的下跌現象。今年二季度樓市成交好于預期，包括避險資金、改善型購房資金等加快進入房地產市場，住宅交易呈現逐漸回暖的現象。但易居研究院認為，新冠疫情并沒有離去、購房需求是否足夠強勁仍存在不確定性，所以對于去庫存的工作不能盲目樂觀，要對潛在的風險有足夠的認識。

??房價方面，根據易居研究院監測的數據顯示，1-10月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15823元/平方米，同比上漲10.8%。整體看，今年前10月全國百城房價漲幅趨穩，但類似廣州近期單月價格連續上漲的情況，需要引起關注。

??百城庫存連續23個月同比正增長

??報告顯示，截至10月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50233萬平方米，環比減少1.0%，同比增長8.1%。當前庫存規模已保持連續23個月同比正增長，在今年“金九銀十”成色偏弱的情況下，四季度要關注庫存壓力增大的風險。在供求關系上，住宅成交出現連續4個月下滑的現象。根據報告，10月份100個城市新建商品住宅供應量為4647萬平方米，而成交量為5153萬平方米，呈現了“供小于求”的態勢。報告稱，此前四個月全國百城均呈現出“供大于求”的態勢，而10月份推盤節奏放緩，各地重點消化9月份的新增供應量，其客觀上限制了庫存的過快增長。

??報告認為，而當前需要關注去庫存的動能問題。數據顯示，全國百城新建商品住宅成交面積已連續4個月出現了環比下降的現象，環比跌幅分別為2.2%、2.0%、2.1%和1.4%。報告認為，后續要防范成交數據繼續下跌所帶來的風險。若市場交易繼續走弱，客觀上會影響去庫存工作。

??從各類城市看，一二線庫存同比增速相對高。截至10月底，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3043、26376和20814萬平方米，同比增速分別為12.7%、12.6%和2.4%。從同比增速數據看，三類城市同比增速都呈現擴大態勢，其中一二線城市同比增速相對高。易居研究院認為，后續要密切關注市場交易行情，以防范各地庫存壓力增大的風險。

??從各城市的表現來看，截至10月底，100個城市中，有64個城市庫存出現了庫存同比正增長現象。易居研究院分析認為，總體上庫存同比上升的城市數量較多，說明庫存規模超過了去年同期水平。庫存上升有不同的邏輯，其和推盤節奏、交易行情等有關。不過近期要重點關注交易行情偏冷的城市，包括日照、鄭州、青島、昆明等城市都屬于交易偏冷的城市，相應的庫存增速也略偏高。

??三類城市存銷比均低于10個月水平

??存銷比方面，10月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.4個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.4個月的時間。

??從城市結構來看，三類城市存銷比均低于10個月水平。根據報告，10月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為9.8、9.4和9.3個月。三類城市均有所收窄，不過仍需要防范購房需求減弱的風險。易居研究院認為，對于一線城市而言，要防范高端置業需求釋放不足的風險，對于二線城市要防范近期購房政策收緊所帶來的壓力，對于三四線城市來說，則需要防范購買力不足的風險。

??具體到各城市，在10月份存銷比數值排名前10的城市中，包頭、漳州、哈爾濱等城市位于偏高水平，其去庫存周期或存銷比分別為28.2、25.3和23.1個月。此類城市去庫存周期超過了14個月的合理值水平，且比絕大多數城市要高，其屬于應積極去庫存的城市類型，而且此類城市近期也在積極推進優化去庫存的營商環境。

??百城房價漲幅趨穩

??房價表現方面，百城房價漲幅曲線趨穩。根據易居研究院近日發布的《100城住宅價格報告》顯示，1-10月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15823元/平方米，同比上漲10.8%。易居研究院認為，今年"金九銀十"階段住宅交易行情弱于預期，其限制了房價漲幅的進一步擴大。若將前10月房價對比前8月房價，其僅上漲了97元/平方米，充分說明穩房價措施積極有效。

??從各類城市表現來看，一線城市后續依然要防范房價繼續上漲的風險，二線城市穩房價效應積極顯現，三四線城市近期漲幅在收窄。報告顯示，1-10月份4個一線城市新建商品住宅成交均價為45460元/平方米，同比上漲5.0%；32個二線城市新建商品住宅成交均價為15468元/平方米，同比上漲9.6%；64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12205元/平方米，同比上漲8.5%。

??其中，值得注意的是廣州，今年10月份其房價首次突破3萬元。歷史上廣州房價與其他三個一線城市比，相對較低。近兩年其均價一直有所抬升，尤其是進入今年三季度漲勢比較明顯，7-10月份單月均價分別為27113、27734、28674和30396元/平方米。易居研究院認為，這幾個月恰是深圳和東莞購房政策收緊的階段，同時也是廣州人才安居政策放松的階段，其都容易引起房價的過快上漲。雖然單月均價破3萬有一定的偶然性，但至少也是一個強烈信號，需要后續積極管控，以進一步促進房價的穩定。