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??中房網訊 （蘇曉/文）“十四五”時期我國將進入新發展階段，未來五年，各省市房地產市場要如何發展？隨著近期各省市“十四五”規劃和2035年遠景目標的建議對外公布，答案已逐漸明晰。

??據中房網不完全統計，目前已有北京、上海、廣東、河北、天津、江蘇、浙江、重慶、四川、海南、湖北、湖南、安徽、江西、遼寧、吉林、山東、黑龍江、貴州、寧夏、陜西、廣西、云南等23個省市相繼發布了“十四五”規劃。整體來看，各地規劃與中央步調一致，同時也各有自己的城市特點。

??經中房網梳理，總結了各地“十四五”中的10大房地產關鍵詞，今天和大家一起分享。

??一、房住不炒

??總體而言，各地“十四五”都延續了當前樓市調控中“房住不炒，因城施策”的總基調。

??北京“十四五”指出，堅持“房住不炒”定位，完善房地產市場平穩健康發展長效機制。

??上海也指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立健全房地產市場平穩健康發展長效機制。

??河北省表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展；海南省在規劃中稱，堅持“房住不炒”定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展......

??此外，廣東、浙江、江蘇、重慶、山東、湖北、安徽、江西、四川、廣西、寧夏等地也均明確指出堅持“房住不炒”。

??自2016年底“房住不炒”這一概念在中央經濟工作會議被首次提出，就已經成為房地產調控的總基調并貫穿至整個“十三五”期間。

??今年11月初中央公布的“十四五”規劃建議中提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”。這是中央首次將“房住不炒”寫入五年規劃，對“十四五”時期的房地產政策定調具有指導意義。未來五年，“房住不炒”仍是各地樓市調控的主基調。

??二、租購并舉

??“十三五”期間，房地產調控長效機制中的關鍵詞“租購并舉”，在多地的“十四五”中再次被提到。

??北京、廣東、陜西、黑龍江、河北、浙江、山東、海南、天津、湖北、安徽、四川、廣西、寧夏等14省市也均提及“租購并舉”。

??事實上，我國長期以來存在著“重購輕租”的局面，租賃市場的短板，不僅影響了租住群眾的獲得感，更放大了供需的不平衡。而多地“十四五”重申租購并舉，意味著未來仍會滿足居民多層次的居住需求。通過穩定購房者的預期，進而穩定房地產市場。

??三、住房租賃

??目前我國的租房人群在2億人左右，并呈大幅增長態勢，住房租賃市場秩序不規范、亂象頻發已成為當下的社會性問題。尤其是今年以來長租公寓行業集中“爆雷”，給住房租賃市場帶來了極為嚴重的影響，同時也引起了監管部門的高度重視。

??不少地方的“十四五”規劃中明確指出，規范和發展住房租賃市場，完善長租房政策。

??比如，北京提出鼓勵存量低效商辦項目改造，深入推進集體土地租賃住房試點，持續規范和發展住房租賃市場。上海規劃中稱，要完善租賃住房政策，增加租賃住房供應。

??山東和江西表示，將大力發展住房租賃市場，完善長租房政策；同時，江西也將探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。

??四、農村集體經營性建設用地入市

??集體建設用地除了建設租賃住房外，多地“十四五”規劃中也提到可以入市流轉。

??如北京指出，深化農村土地制度改革，穩步推進農村集體經營性建設用地入市，激發農村“三塊地”活力。

??海南提出，扎實推進房地一體的農村集體建設用地和宅基地使用權確權登記頒證，統籌推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革。

??江蘇表示，依法依規開展集體經營性建設用地入市改革，穩慎推進農村宅基地制度改革。山東亦表示，積極探索實施農村集體經營性建設用地入市制度。探索宅基地所有權、資格權、使用權分置實現形式。

??對于農村集體經營性建設用地入市，中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長嚴金明表示，這是貫徹中央要求，中央政策在具體城市的體現和落地。中央“十四五”規劃指出，健全城鄉統一的建設用地市場，積極探索實施農村集體經營性建設用地入市制度。

??不過，農村集體經營性建設用地入市目前制度上還存在很多空白，如今多地將其寫入“十四五”規劃，將有利于加快交易平臺、機制體制等建設。

??五、保障性住房

??從今年7月開始，多地的調控政策開始出現向無房家庭傾斜，如：新建商品住宅需包含一定比例的保障性房源等。

??而多地在“十四五”規劃中也提到：“有效增加保障性住房供給”、“擴大保障性租賃住房供給” 。

??這意味著保障性住房在接下來的房地產市場發展中仍是重要的內容之一。在部分省市的“十四五”規劃中，還具體指出了如何有效增加保障性住房的供給。

??北京提出，有序均衡供應住宅用地，加大保障性住房供給；上海、重慶、湖南則從保障房體系建設方面發力；江蘇指出，有效增加保障性租賃住房和共有產權住房供給；海南則提出，將加快安居型商品住房、公共租賃住房、市場化租賃住房、人才住房等各類住房建設，從具體住房類型上做出了明確規定。

??六、城市群、都市圈

??已經公布的地方版“十四五”規劃中，推動城市群、都市圈建設，促進區域經濟發展也成為多數省份要辦的大事之一。

??北京提出，推動北京城市副中心和河北雄安新區兩翼齊飛，增強與天津、河北聯動，構建現代化都市圈，建設以首都為核心的世界級城市群。河北和天津在建議中也都不約而同強調，積極構建京津冀協同發展新格局。

??上海提出，加快建設上海大都市圈，推動長三角各地發展規劃協同。江蘇表示，推進南京都市圈高質量發展，加快寧鎮揚、蘇錫常一體化發展，打造蘇通、錫常泰等跨江融合發展城市組團。

??而作為中國西部的重要城市，重慶在建議中提到大力發展成渝地區雙城經濟圈建設。

??廣西方面表示，高標準建設南寧都市圈，共建北部灣城市群；陜西指出，加快西安都市圈建設，促進西安與銅川、渭南、商洛等周邊城市統籌規劃、一體建設、融合發展；貴州稱，將打造以貴陽—貴安—安順都市圈和遵義都市圈為核心的增長極。

??此外，東三省的遼寧、吉林、黑龍江也分別提出加快打造以沈陽、長春、哈爾濱為核心的現代化都市圈。

??七、新型城鎮化

??《求是》雜志此前發表的重要文章《國家中長期經濟社會發展戰略若干重大問題》指出，要完善城市化戰略，把人民生命安全和身體健康作為城市發展的基礎目標，更好推進以人為核心的城鎮化，使城市更健康、更安全、更宜居。

??這一思想在多地“十四五”規劃建議中得到充分體現，20余省份幾乎都明確“推進以人為核心的城鎮化”，并指出將從合理確定城市規模、城市規劃建設管理、人口密度、空間結構等方面深入推進。

??目前我國城鎮化率已經突破60%，但戶籍人口城鎮化僅達44.38%。與此同時，常住人口城鎮化仍以年均一個百分點的速度提升，說明我國城鎮化發展仍蘊涵巨大潛能。

??值得注意的是，浙江省在“十四五”規劃中還量化了城鎮化的數據指標，即：在十四五時期，浙江省城鎮化質量明顯提升，常住人口城鎮化率達到75%左右。據中商產業研究院數據，2019年末，浙江省各市常住人口城鎮化率約為70%。可以預見，未來五年浙江省將為全面提升城鎮化發展而努力。

??八、城市更新

??在“推進以人為核心的新型城鎮化”的同時，多地“十四五”也重點提到實施城市更新行動。

??北京在規劃中明確，實施城市更新行動，制定實施專項行動計劃，創新存量空間資源提質增效政策機制。持續推進老舊小區、危舊樓房、棚戶區改造，引入社會資本參與。多種形式推進老城平房區申請式騰退和改善。推動老舊廠房、老舊商場、老舊商務樓宇更新改造。加快推進城市更新領域相關立法等。

??廣東規劃中提到，支持廣州深化城市更新，強化宜居環境建設，全面提升城市品質；實施城市更新行動，加強城鎮老舊小區改造和完整社區建設，建立高質量城市生態系統。

??山東指出，實施城市更新行動，加強城鎮老舊小區改造和社區建設，增強城市防洪排澇能力，合理布局藍綠空間，完善城市公共服務設施。

??在中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹看來，城市更新是解決城市發展過程中所出現的經濟、社會、文化等一系列問題的非常重要的舉措和手段。未來中國的城市更新面臨著巨大的空間，主要表現在三個方面：一是城市中大量的低效經濟空間有待開發和升級；二是老舊小區和基礎設施改造的需求大幅度的提升；三是產業更新迭代對城市空間提出了新要求。

??清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長彭劍波認為，在國內大循環背下，激發城市活力，特別是已建成區域的活力，城市更新是非常重要的手段，是順應國內大循環新格局的要求。

??九、戶籍制度改革

??“十三五”期間，多地取消了農業戶口與非農業戶口之分，統一登記為居民戶口，延續半個多世紀的“農轉非”徹底退出歷史舞臺。同時，戶籍制度也逐步放寬。中西部地區除省會城市外，基本實現了落戶“零門檻”。東部地區普遍降低了落戶條件，部分大城市取消或降低了參加城鎮社會保險年限的要求。南京、武漢、成都、鄭州、西安等特大城市全面放開了高校和職業院校畢業生、技術工人、留學歸國人員等群體落戶政策。北上廣深等超大城市建立了公開透明的積分落戶制度。

??對于即將到來的“十四五”，河北、浙江、山東、安徽、貴州等地的規劃建議中也不約而同地表示“深化戶籍制度改革”。

??上述五省均提到，深化戶籍制度改革，將財政轉移支付和城鎮新增建設用地規模與農業轉移人口市民化掛鉤政策，強化基本公共服務保障，加快農業轉移人口市民化。

??而吉林除深化戶籍制度改革外，還明確提出 “全面取消城鎮落戶限制，試行經常居住地登記戶口制度。”

??十、促進住房消費健康發展

??房地產作為國民經濟支柱產業，無論是在投資端還是消費端，均對經濟增長起到至關重要的作用。

??面對疫情的沖擊和復雜的國際環境，中央提出“推動形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”，而擴大內需、促進消費是“雙循環”格局的重要內容。

??在廣東、天津、安徽、湖北、湖南、江西、吉林、廣西、陜西等地發布的“十四五”文件中均提到要促進全面消費，其中有一條就是“促進住房消費健康發展”。

??房地產市場已經告別了“只漲不跌”的時代，在因城施策大背景下，個別城市房地產市場的差異化將成為常態。而“促進住房消費健康發展”，意味著住房消費需求的提升和消費環境的改善，同時也意味著制約住房消費需求的制度梗阻將可能被打破，這對轉型中的房地產行業來說無疑是一大利好。不過，也不可盲目樂觀，在“房住不炒”的主基調下，任何投機炒房行為都會受到嚴厲打壓。

??十九大以來，我國經濟已經從高速發展逐漸轉向高質量發展，房地產行業也不例外。伴隨著20多年的高速發展，房地產的供需形勢已發生根本改變。在此背景下，各地“十四五”對房地產市場做出的定調和規劃，將是實現行業高質量和健康發展的必然要求。