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??中房網訊 （亞晨/文）一場地產圈的重量級發布會，如約而至。

??3月16日，“2021中國房地產TOP500測評成果發布會暨房地產高峰論壇”在上海舉行。會上，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發布了《2021中國房地產開發企業綜合實力測評研究報告》，業內備受關注的“中國房地產開發企業綜合實力TOP500”等測評榜單正式揭曉。（點擊查看完整測評研究成果>>）

??這項開展了13年的測評研究成果，已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。每次的測評成果發布，不止是檢閱與評測，同時更是一場行業觀點與思想交流的饕餮盛宴。

??本次發布的測評研究報告指出，目前我國房地產行業的發展邏輯正經歷著深刻變化，從監管政策、金融環境到需求、產品和技術，都與以往有了很大不同。在交易金額不斷提高的前提下，交易面積增速呈現放緩，行業分化態勢愈加明顯。

??那么，對于2021年的中國房地產市場會呈現出什么新變化？又會有哪些新趨勢？行業格局是否已經固化？房企要如何創新來謀求新發展？

??本次峰會邀請的17位業內外專家、學者，以及企業領袖都給出了自己的答案。

中國房地產業協會會長 馮俊

??馮俊：“十四五”期間房地產業需要落實四項任務

??中國房地產業協會會長馮俊表示，剛剛閉幕的十三屆全國人大四次會議通過的《“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要》，也是房地產業和房地產企業在新的發展階段需要遵循的指南。在馮俊看來，房地產業有四項任務需要去落實：

??第一，要堅持綠色發展。《綱要》提出了節能減排的目標，這也是為了實現到2035年達到碳排放峰值、2060年達到碳中和這一目標的階段性安排。建筑能耗在全社會能耗中大體上要占到40%，建筑垃圾占城市垃圾大體上也是40%。要實現節能減排的目標，房地產業負有重要的責任。

??第二，要為擴大消費改善人民生活品質作新的貢獻。住房消費是群眾消費的重要組成部分，美好居住生活是群眾美好生活的重要組成部分。隨著經濟社會的發展和群眾收入水平的提高，群眾對住房的質量、功能、服務，都提出了新的要求。這既是房地產業發展的動力，也是房地產業滿足人民群眾新的需求的責任。

??第三，要全面推進房地產業數字化。一方面，以數字化為途徑，推進智慧建造；另一方面，推進數字技術在流通、家居生活服務方面的應用。增強房地產企業的技術創新能力和投入。

??第四，要為房地產市場的健康平穩發展做貢獻。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。房地產企業有兩個認識問題需要解決，一是生產的目的及服務對象，是滿足人民群眾居住生活需要還是盲從某些人投資、投機性需求；二是企業的發展模式，靠高杠桿維持企業的發展不但對企業長期發展造成隱患，也對經濟社會的發展構成風險，必須改弦易轍了。

?中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO 丁祖昱

??丁祖昱：房地產行業格局趨于穩定

??上海易居房地產研究院中國房地產測評中心主任、易居企業集團CEO丁祖昱表示，經過多年的高速發展，房地產行業的格局也開始趨于穩定。相較于去年3月份，今年2021年10強的變動率為10%，50強變動也只有10%，相對來說強者比較穩定。

??從行業角度來看，丁祖昱認為行業的發展也發生了變化，從高速增長到今天行業可能會慢慢步入緩慢增長，如果不能在融資給予房地產支持，“五道紅線”出來之后，資金鏈會長期保持相對緊張的態勢，房地產行業和房地產企業的增長都會受到比較大的限制。

著名經濟學家、北京大學國家發展研究院院長、教育部長江學者特聘教授 姚洋

??姚洋：城市化仍然是經濟增長的推動力

??著名經濟學家、北京大學國家發展研究院院長、教育部長江學者特聘教授姚洋表示，我們的城市化目前仍然滯后于收入水平，所以未來十幾年城市化還有發展的空間，城市化仍然是中國經濟增長的下一個增長點。

??一方面，城市化本身有很多的推動，比如技術進步等；另一方面，城市化對消費也有推動作用，通過搞雙循環推動國內的消費，城市化就是一個重要的方面。目前，農村居民收入普遍沒有城市高，因為農村居民的收入水平低。如果給一定的收入水平，農村的消費水平就會提高。但農村居民還是會面對非常多的未來風險和不安定因素。所以他有更多的儲蓄，還是要建房子，所以城市化會提高消費水平。

恒大集團副總裁、首席經濟學家，恒大經濟研究院院長 任澤平

??任澤平：住房制度改革長效機制靠人地掛鉤和金融領域

??恒大集團副總裁、首席經濟學家，恒大經濟研究院院長任澤平表示，中國的住房制度改革長效機制就是八個字：“人地掛鉤”和“金融領域”。能不能把貨幣利用好，實現人地掛鉤，是中國住房制度的根本。房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。人是需求，土地是需求，金融是飯碗。要振興、開發一個城市，土地指標要向它傾斜。

??在任澤平看來，中國現在高房價，三四線高庫存，根本原因就是人地分離，這在經濟學來看是最普通不過的常識。土地指標是服務于人，以及社保、土地等等。“十四五”規劃以及這次兩會提出未來重點發展就是城市群都市圈，就是把土地指標服務于人。

建設部原副部長、黨組副書記 劉志峰

??劉志峰：加強創新，促進房地產行業高質量發展

??建設部原副部長、黨組副書記劉志峰表示，黨的十九大以來，中央反復強調高質量發展，房地產行業作為重要的民生領域，如何高質量發展，劉志峰從微觀層面給出了五條建議：

??第一，要嚴格執行即有標準，即有規范，確保住房質量問題。

??第二，延長建筑壽命。延長建筑使用壽命，大力推進綠色住所。

??第三，嚴厲打擊偷工減料、以次充好、弄虛作假的行為。

??第四，加強創新，促進行業高質量發展。創新是房地產行業高質量發展的動力，要以問題為導向，要實現群眾安全舒適健康居住為目標，要把數字化、智能化、互聯網融入房地產。

??第五，完善房地產高質量發展相適應的評價體系，逐步提高質量占比的權重，使房地產測評工作更好體現高質量發展和綠色發展。

中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席 周忻

??周忻：數字化是中國房企2021年戰略選擇

??中國房地產業協會副會長、易居中國董事局主席周忻分享了他對今年房地產行業發展的觀察。周忻表示，中國房地產企業做到今天這么大規模，要更加注重房地產建筑的質量，重視企業穩定健康地發展。周忻介紹，去年曾做過針對物業管理公司的滿意度調查，發現一半投訴是針對建筑質量，所以TOP500房企要更加重視房屋建筑質量。

??談到未來，周忻稱全球貨幣放水和“三道紅線”的出臺，促使房企要戰略性思考未來發展。同時，周忻認為，在2021年這個戰略一定是中國房地產行業數字化。他介紹，截至目前百強房企大多數重金布局數字化，其中數字化營銷和全鏈路交易是一些頭部企業必做的事情。

??今年為幫開發商在房地產行業形成一個新的數字化的營銷體系，易居花了大量的力氣。雖然去年“雙11、雙12”線上賣房在行業影響力非常大，但在數字化營銷和全鏈路交易上還要做很多年，易居希望在2021年能夠跟中國地產行業的開發商一起共同見證這個行業的變化。

新希望地產執行總裁姜孟軍

??姜孟軍：將產業和地產賦能

??新希望地產執行總裁姜孟軍介紹，地產僅僅是新希望集團一個小板塊，它繼承了集團的綠色基因，也恪守了成長法則。新希望地產規模中等，管理精細。過去7年復合增長達到75%，超過了1千億，在集團里面只占不到20%。

??姜孟軍稱，現在集團給出的任務是要轉型，產業支持成為唯一考核的主要指標。在國家大形勢下，地產行業要進行轉型，最重要的就是產業和地產進行一個鏈接。姜孟軍表示，希望地產未來成為大集團產業和客戶的雙向鏈接。其他產業能給地產賦能，因為地產是一個行業服務的載體和流量入口，將來是鏈接消費者最方便的通道，未來希望地產和物業服務把這塊鏈接做好，形成優勢。而新希望地產未來主要是在鄉村振興，一芯兩翼，把產業和地產進行賦能。

上坤集團董事長 朱靜

??朱靜：房企未來應該具備的四個重要能力

??上坤集團董事長朱靜表示，房地產行業在現在這個時間點，再靠過去單一的能力，原來的高度，或者高的杠桿能力，這些理念已經過去了，未來是綜合實力的競爭。朱靜稱，在這樣一個17萬億的市場，有很大的區域化布局和區域化特征的市場，可以將它理解成是一個斗地主、爭上游的模式。朱靜認為，這個行業的市場容量夠大，能不能在這個行業真正成長起來，應該具備四個重要的能力，即：戰略清晰的投資能力、產品能力、運營能力和人才儲備的能力。

?中梁控股執行董事、聯席總裁 李和栗

??李和栗：政策引導房地產向穩定方向發展

??中梁控股執行董事、聯席總裁李和栗表示，如果0分到10分評價來2021年房地產大的格局，感覺地產行業趨勢七八分還是有的，整體來講房地產行業還是穩定的導向，政策具有延續性，沒有出現大的系統性的問題，政策的導向必然會引導行業向一個穩定的方向發展。

??李和栗認為，目前行業整體向好，當然也會出現新的問題。從目前整個需求看，土地端壓縮整個行業利潤，倒逼企業自身提升，必須向管理靠近，要拓寬自身的發展，可能大家相對比較趨同，這種情況下不能太樂觀。但是也不要太悲觀，要適應政策。在一些細分市場加強管理，降低成本，提升效率。

龍記泰信集團執行總裁 楊江輝

??楊江輝：投資能力是成長型房企核心競爭力

??龍記泰信集團執行總裁楊江輝表示，宏觀上，供給端集中供應政策的出臺，會使整個行業的資源要重新分配，行業會有嚴重的分化。作為成長型房企，必須有自己的打法。對于企業而言，一定要有好的戰略清晰和投資運營能力，不斷提升產品能力。

??從整體看，楊江輝認為行業分化確實存在。但分化是一個相對論，不同類型、不同規模、不同打法的房企，只要有自己的資源，運用好不同的打法，應該會有生長空間。對于成長型房企，最核心的還是要注重投資能力。因為拿地的標準、競爭力和區域度，影響了金融杠桿、合作杠桿，但只要企業認清自己的競爭優勢，都可以做好。對企業來說，要在熱點城市以外的地方打游擊戰，做好小的投資能力把控，要有好的心態。

大家房產總經理 顧飛

??顧飛：堅持“品牌戰略、全產業布局”謀新發展

??大家房產總經理顧飛表示，房地產行業存在一些不確定性因素，政策層面“房住不炒”，其他不確定性包括新冠影響和國際影響等。另一方面，因為政策層面在去泡沫，但是像深圳、杭州等非常好的一些城市，二手房倒掛非常厲害，這也帶來了一些新的問題。

??對此，顧飛提出兩個戰略：一是，堅定不移走品牌戰略。長期來看，現在認為房子很多，但是好的房子很少，未來要造一些好的房子，做出品牌。二是，從產業布局的角度，目前也提出1+2+N的全產業生產布局，1是商業地產，2是投資板塊，還有一些發展潛力的，為未來做一些布局，N在裝修，在物業，在養老等也做了一些布局。顧飛強調，“我們一定不是做轉行，是做相關行業的布局”。

?中南建設董事、中南置地高級副總裁 唐曉東

??唐曉東：從“只開發”到“全聯動”

??中南建設董事、中南置地高級副總裁唐曉東表示，房地產行業的基本面還在，量還在，但行業是分化的。目前這個階段，要重視政策調控，房地產行業和其他行業不同的是，調控是常態，而在特定的調控中要適應這個常態。

??唐曉東認為，每家企業要有自己清晰的戰略，政策雖然變化，但要做好人力和品牌規劃。多看到上下游能力的延伸和拓展。對于中南，“兩條線、多航道“一起來做，中南想把自己簡單地從開發商變成又會開發又會運營又會服務的聯動企業，這樣可以更好地發現新的市場。比如城市更新市場，比如在新興產業化新興城鎮化過程中，可以捕捉到方向。唐曉東坦言，今年大家不要回避問題，在強監管政策之下，各家企業做好現金管理，對內要看到投資的回報，真實反映你的財報，這是最重要的。

當代置業高級副總裁、集團研發設計院總經理 韓飛宇

??韓飛宇：房企的“三新兩周期”

??當代置業高級副總裁、集團研發設計院總經理韓飛宇建議，還是要給行業一個相應的空間。包括兩個方面，第一個方面是危機，或者叫做穩定。第二是基本，簡單就是“三新兩周期”。第一新是新市場，整個行業的規模在控制，但希望在長效機制下，逐漸呈現一個健康良好的態勢。第二是新經濟，產生更多的玩法，比如運營、資產、新農村建設、城鎮化建設帶來的機遇。第三是希望從產品端真正可以實現價值，做時間的朋友。而“兩個周期“，簡單說一個是硬件周期，是投入本身對于房屋品質的不懈追求。第二個是軟件的更新周期，就是指運營，軟性服務加入直接面向C端客戶，通過一個場景的合理邏輯解決一種生活方式，讓大家從體驗和客戶的整個感受端來感受到做產品的誠意。

康橋集團副總裁 肖春和

??肖春和：分清戰略和戰術，做好管理和品質

??康橋集團副總裁肖春和表示，小不等于弱，大不等于強，企業的戰略只要定位不是把規模的增長放在第一要務的情況下，這種標準是對行業利好。

??肖春和從兩點分析：第一，對于政策調控，從戰略上還是堅持深耕+績效，這樣可以讓管理費用降低，品牌有提升。肖春和認為，單在金融受到控制的時候，子彈打向你該打的地方，這是戰略。第二，戰術上首先還是管理，目前的管理還屬于粗放式管理，硬效率可以再提升一些，投資的金融成本再高一點，營銷的溢價空間能不能多一點，品質再做好一點，這幾個點做到了其實企業的競爭力就強了。在其看來，未來的房地產還是要把戰略和戰術分清楚，把自己的管理和品質做好，讓客戶有很好的口碑，這樣可以做得更好。

樂邁亞洲總裁 陳梅

??陳梅：供應商追求服務品質的同時也要注重創新

??樂邁亞洲總裁陳梅表示，未來的城市包括很多的新東西，市場會很大，這也是一個大好機會。不過目前大家對自己的房子還是會不滿意，因為家里住的是人，所有基于人性的產品服務和管理運營，對于開發商和供應商都是一個挑戰，這是我們要思考的。

??作為供應商，陳梅稱想追求品質，對產品有要求，對供應商也要有要求，而最重要的是可以創新。因為作為傳統制造業，一直追求每一個時間段有自己新的產品。作為企業，要更加關注環保安全健康。對于新型供應商，是創新型思想包容開放的企業一起探討這些材料。

全筑股份副總裁 孫海軍

??孫海軍：強化自身再尋新賽道

??全筑股份副總裁孫海軍表示，作為房地產行業的下游企業，對這個行業又愛又怕。現在對房地產行業新的定義是經濟的壓艙石、穩定器，還是很重要的。在其看來，“房住不炒”疊加“三道紅線”等政策，使得房地產發展面臨很多困難和壓力。

??對此，孫海軍建議企業可以關注兩個變化：一個是不斷強化自身，加強人員調整，優化產品結構，注意資金管理，防范金融風險。另外，要聚焦新材料、新工藝、新應用，聚焦產品升級，加快產品轉型提高效率。做到這幾點后，再尋找新賽道，投入新方向。

老板電器副總裁 洪偉光

??洪偉光：住房需求從“有房住”向“住好房”轉變

??老板電器副總裁洪偉光認為，政策調整下住宅的金融屬性發揮越來越少，更多還是回歸居住功能。對老百姓來講，從有房住，逐步轉化為住好房。

??不管兩千萬還是兩百萬一套房，大家的需求一樣，現在似乎沒有人滿意。從洪偉光分享的數據來看，自2016年開始住宅精裝修發展較快，到今天一年交付量超過三百萬套。從可監測的數據發現，因為低檔裝修標準的大量出現，中檔以上的裝修標準從18年開始逐步下滑。洪偉光表示，還是希望大家關心產品，關心每一位業主，為他們的住宿或者生活創造一些符合需求的產品。

??洪偉光強調，因為老板電器是一家從C端跨越到B端的實體制造業企業，內部想做大、做強和做長遠。老板電器把做長放在第一位，從79年建立到現在，穿越了多個階段，2013年已經完成了交接單，現金流很重要，選擇對老板肯定不會錯。