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??中房網訊（蘇曉/文）6月份以來，多地新一輪“城市更新”政策紛紛落地。

??6月11日，深圳市規劃和自然資源局召開《深圳市國土空間總體規劃（2020-2035年）》（草案）公示媒體通氣會，就公眾關注的產業、交通、住房、教育等熱點，以及如何調整目標、編制規劃等作出了回應。

??據悉，該規劃草案是繼《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》之后，深圳近期公示的最全面、最權威的中長期規劃類文件，涉及都市圈合作、城區發展、城市配套、人口民生等方面。此規劃草案的公布，讓深圳新一輪的城市更新浪潮再次翻涌。

??而就在前一天，6月10日，北京市政府發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》，明確首都城市更新的六類行動。6月2日，上海宣布成立總規模約800億元的城市更新基金，定向用于投資舊區改造和城市更新項目。

??一時間，京滬深等一線城市紛紛加入城市更新大潮，新一輪的城市更新步伐再次加快。

??城市更新更加靈活化、市場化

??與以往的“三舊”改造不同，新一輪城市更新的核心是以人為本、多元為目標，即注重城市功能優化、土地二次開發、環境質量改善、城市生態規劃和可持續發展等。

??如深圳在上述規劃草案中提出，將堅持國土空間立體開發利用，劃定密度分區，鼓勵城市空間復合利用，積極盤活存量空間，推動地下空間綜合開發利用。到2035年，深圳全市以城市更新、土地整備為主的存量低效用地再開發規模不少于170平方公里，完成有機更新不少于150平方公里。將依托深圳國家高新區、深圳國家自主創新示范區及市級新興產業片區等形成“1+7+N”全域創新空間格局。

??與此同時，實施城市更新的模式也在轉變。城市更新從過去政府主導為主的模式，轉向了政府引導下社會資本參與為主導的模式，社會資本和市場作用正成為城市更新的加速器。

??以上海為例，此次成立總規模約800億元的城市更新基金，是目前全國落地規模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區改造和城市更新項目，促進上海城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護。

??據悉，本次城市更新基金由上海本土國企、大型開發商和險資共同成立，具體有上海地產集團、招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等公司與機構。從上述名單來看，此次城市更新參與的力量更加廣泛。

??事實上，自去年7月，上海城市更新中心在上海地產集團正式揭牌時，就已探索建立起“功能性國企參與舊區改造，以市場機制推動政企合作，落實超大城市更新”的新模式。

??而本次北京發布的《指導意見》，旨在落實北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議，統籌推進城市更新。意見明確首都城市更新行動的類型——老舊小區改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區平房（院落）更新以及其他類型。同時，對備受關注的城市更新配套政策如規劃政策、土地政策和資金政策等也全面披露。

??值得注意的是，這版《指導意見》指出了城市更新的推進原則，即“規劃引領，民生優先；政府推動，市場運作；公眾參與，共建共享；試點先行，有序推進”。特別強調了“鼓勵和引導市場主體參與城市更新，形成多元化更新模式”，對吸引社會資本參與城市更新給予了特別的政策窗口。

??“城市在不斷發展，特別是歷史發展比較久的城市，都要面臨城市更新的發展需求。”中國區域經濟學會副會長兼秘書長陳耀表示，由政府主導、企業作為主體，通過引進社會資本的模式是非常有效的，而這也是國內的城市更新能以較快的速度推進的原因之一。

??房企提前布局搶占先機

??近日，易居企業集團CEO丁祖昱指出，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新早就不是萬億級的市場，應該很快變成10萬億級的市場。城市更新將成為未來10年、20年最重要的地產行業關鍵詞。

??而在房地產行業規模增速放緩的大趨勢下，隨著國家鼓勵城市更新行動，各城市不斷出臺政策完善機制，房企在城市更新領域也早已爭先恐后，加速布局拓展。

??根據克而瑞研究中心提供的數據，中國百強房企中參與城市更新的比例已達到80%，并且已有51%的房企運營規模超百萬方，早期布局的項目已進入價值兌現期。

??像佳兆業、時代中國、富力地產、中國恒大、奧園集團、龍光地產等房企，城市更新土地儲備建筑面積均在2000 萬平方米以上。其中，佳兆業的項目貨值預計達到2.6 萬億元，項目面積達4200 萬平方米，時代中國和富力地產的城市更新業務規模也較大，土儲建面均在4000萬平方米以上。奧園集團和龍光地產的城市更新土儲建面均在2000萬平方米以上，合景泰富、首開股份、萬科、華潤置地等的城市更新土儲建面均在500萬平方米以上。

??不過，也有業內人士指出，雖然房企紛紛加速布局城市更新，搶占先機，但目前城市更新業務的經營模式和布局策略還有待商榷，畢竟打造一個城市更新項目比開發一個純新樓盤要更難、更復雜。房企在參與城市更新的過程中，已經超越了普通地產開發商的角色和意義。城市更新對房企的綜合運營能力提出了全新的挑戰，更需要房企有強大的自有資金實力與運營管理能力。