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??中房網訊 （曲濤/文）“穩定”，是當前房地產的首要任務。

??今年以來，隨著部分熱點城市房地產市場的升溫，地方出于穩定市場的考慮，紛紛加碼樓市調控。但與這些熱點城市調控相悖的是，一些非熱點城市卻在進行著逆向調控。

??近日，張家口市住建局、張家口市財政局等四部門聯合出臺《關于進一步加快完善房地產長效機制的通知》。其中通知提出，所有項目不得超出備案價格對外銷售。已取得預售許可的項目不得低于成本進行銷售，新取得預售許可的項目不得低于備案價格的85%進行銷售。

??這也意味著，又一個三四線城市加入了“限跌”陣營。

??“限跌令”重出江湖

??事實上，“限跌令”由來已久。

??早在2014年，杭州相關部門就曾要求，如果商品房實際成交價低于備案價超過15%，將通過技術手段限制網簽。此后，包括惠州、馬鞍山等一些城市也曾先后出臺相關政策，防止惡意降價的行為發生。

??在業內人士看來，每當遇到市場降溫，部分房地產企業就會出現大幅降價促銷的行為。同時，地方為了穩定當地房地產市場，就會出臺一些防止惡意降價的措施。

??而這種情況在今年，更是屢見不鮮。據中房網不完全統計，截至目前，已有包括河北的張家口和唐山，云南昆明、湖南岳陽和株洲、江蘇江陰、山東菏澤和沈陽沈北在內的8個城市，通過出臺相關政策文件或以約談的形式限制企業降價。

??除了上述提到的河北省張家口市以外，江蘇省江陰市和湖南省岳陽市也都在今年出臺了類似的政策文件。

??8月31日，江蘇省江陰市住房和城鄉建設局發布的《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》明確提出，商品住房銷售價格備案后，商品住房實際成交價格不得高于備案價格，同時，嚴禁低價（如低于成本價、變相降價等）促銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。而對于變相降價的行為，還做出相應的懲罰措施，對情節惡劣、嚴重破壞江陰市場秩序和社會穩定的，取消所有批次預售改為現房銷售。

??8月11日，湖南省岳陽市住建局發布的《關于房地產市場新建商品住宅網簽成交價格限制的通知》規定，新建商品住房銷售價格備案后，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商品房網上簽約備案系統將提示無法簽訂商品房網上簽約買賣合同。

??還有一部分城市，以約談的形式限制企業降價。

??9月份，針對多家房企采取大幅降價，或明顯低于市場正常價格銷售新建商品房的現象，株洲市住建局對出現上述行為的企業項目負責人進行約談，并計入企業信用不良記錄。

??8月份，唐山市政府召開房地產企業座談會，約談10家房地產企業負責人。而打壓惡意降價行為，是這次會議討論的內容之一。同樣，沈陽市沈北房產局牽頭，聯合多個政府部門對多家房企進行約談，主要對虛假廣告宣傳行為及降價銷售行為進行重點強調。

??昆明則是由當地房協組織TOP30房企及大型經紀公司召開座談會，嚴格控制惡意降價行為，嚴重者將被停止網簽。

??市場疲態略顯

??企業的降價行為，為何引起了地方管理層的關注？

??今年以來，嚴厲的房地產調控使得樓市略顯疲態。這也直接導致部分房企業績不及預期，甚至也令一些房企處于破產邊緣。迫于現金流和銷售回款等壓力，一些房企開始大幅降價銷售，擾亂了正常的市場秩序。

??中房網根據國家統計局此前公布的《2021年1-8月份全國房地產開發投資和銷售情況》，逐月拆分銷售數據后顯示，自6月份銷售數據創下年內單月新高后開始大幅下滑。直至8月份，單月銷售數據更是創下了年內最低點，市場轉冷可見一番。

??同樣，在房價表現上，根據國家統計局公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，8月份70個大中城市中，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅出現回落或繼續下降。

??以河北省張家口市為例，目前該市主城區房價已經從最頂峰的13000元/平米左右，降到了均價8000多元/平米。尤其是下半年以來，張家口主城區和周邊陸續有多個樓盤迫于現金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價銷售。

??張家口市住建局房地產監管科相關負責人表示，部分樓盤項目的大幅降價措施給整個房地產市場帶來了巨大影響，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。而用大幅低于成本的價格買到房子，后期保障上，房屋配套設施等投入一定會攤上高開銷，所以“限跌令”在一定程度上會保護購房者利益。也可以說，“限跌令”是為了及時維護房地產市場銷售秩序，更好維護房地產市場正常運營出臺的。

??這確實也是一些三四線城市出臺“限跌令”的原因。

??中房研協近日發布的一份熱點報告指出，地方政府出臺“限跌令”一方面原因是在“穩地價、穩房價、穩預期”背景下的另類調控政策，其目的同樣是防止房價出現大漲大跌，促進房地產市場健康發展。另一方面原因在于防范金融風險，房價下跌幅度過大可能會引發房貸違約風險，不僅包括家庭住房抵押貸款，還包括房企開發貸款。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，從房價角度看，既要打擊房價過快上漲，也要確保房價不過快下跌，一些城市出現的亂降價會導致市場秩序的混亂。從風險角度看，除了過快上漲外，部分城市房價過快下跌等新情況也值得關注。

??事實上，“限跌令”在一些城市的出現，更能說明地方政策調控的精準化與精細化。如果將部分城市出臺的“限跌令”解讀為放松房地產調控，多少有些夸大其詞。

??中國房地產業協會馮俊會長在近日舉行的“2021中國房地產業價值峰會”上曾對在座的房地產企業提出告誡，要深刻理解深化長效調控機制的各種要求，遵守“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不要懷疑甚至去挑戰中央堅持這一綱領的決心；要努力滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要；要遵守房地產金融監管與市場秩序規范的各道紅線要求，從而才能在源頭上正確開展生產經營活動，保證房地產業是為經濟社會發展提供正能量的民生產業。

??在馮俊會長看來，這些年房地產業發展出現的問題，和一些房地產企業出現的問題，有些將之歸結于政策的頻繁調整。實際上，這就是各個城市因城施策，分別發布的有針對性的政策措施。“方向很明確，思路很明確，價值取向很明確”，馮俊表示。

??而個別城市的“限跌令”，能產生多大效力尚有待觀察。但中房研協預計，今年的“金九銀十”可能是近幾年來最冷清的，不排除后續出現明顯降價的可能性。以恒大為首的部分房企由于資金鏈壓力巨大，被迫大規模、大幅度降價促銷，造成了市場房價會跌的預期。“限跌令”有望在更多三四線城市擴圍，未來預計還會出臺更多配合政策，以推進市場有序發展。