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??中房網訊 （記者 曲濤）8月25日晚間，央行網站發布了關于新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告。公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

??央行表示，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率和商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點（BP），公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

??因城施策，新規兼具靈活性

??根據央行規定，加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

??人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

??銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。

??實際上，采取LPR機制符合我國利率市場化改革的方向，也是多國央行降息的大背景下出臺的舉措。理論上來講，如果LPR持續下行，那么所對應的個人商貸利率也應該隨之下調，但從央行新的規定來看，更多地體現出監管層對于房貸利率市場調控的靈活性考量。結合房地產調控政策來看，未來“因城施策”的效果也將更加明顯。

??此外，值得注意的是，央行提出，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。

??利率調整影響總體呈中性

??中國人民銀行副行長劉國強曾在8月20日的國務院政策例行吹風會上明確表示，這次改革完善LPR形成機制，房貸利率由參考基準利率變為參考LPR。雖然參考的基準變了，但利率水平不下降，最后的貸款利率水平要保持基本穩定。

??而個人房貸利率新規對于居民家庭有什么影響，也是市場近期關注的重點。

??央行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問時表示，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

??定價基準轉換后，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

??同時，人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響”。央行有關負責人稱。

??個別城市或上浮

??從本次實行的新政來看，基本屬于中性政策，但或對不同城市有不同的影響。

??按照央行提出的“貸款利率水平要保持基本穩定”的表述，以北京首套房為例，此前貸款年限在5年期以上的，實行基準利率（4.9%）上浮10%，即5.39%。從8月20日的貸款市場報價利率來看，5年以上的LPR報價平均利率為4.85%。按照新規，北京的個人商貸利率應該隨之下調。但如果參照北京此前的房貸利率標準，為保持房貸利率基本穩定的原則，那么加點數應該為54個基點，與此前標準一致。同理，對于二套房貸款利率水平，也應與此前標準大體相當。

??但有一個城市例外，它就是上海。如果按照央行新規，上海未來的房貸利率水平應該會有一定程度的上浮。

??根據融360大數據研究院發布的《7月中國房貸市場報告》顯示，7月份全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當于基準利率1.110倍，環比上漲了2個基點；二套房貸款平均利率為5.76%，環比上漲1個基點。從數據上看，全國房貸利率水平在下半年進入反彈階段。

??但據其監測，上海地區的首套房貸利率則在基準利率之下，平均利率為4.84%，成為全國首套房貸利率最低的城市。

??事實上，上海此前首套房貸款利率實行95折（4.655%）的情況較為普遍，甚至部分銀行對于優質客戶可以做到9折（4.41%）。如果按照央行新政，上海未來的房貸利率要比此前的實際利率有所上調。

??由于央行對新政設置了一個時間節點，即2019年10月8日。央行方面表示，10月8日前已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。

??據此判斷，在未來一個月的時間內，上海樓市成交量或將有所波動。不排隊部分購房者為爭取更為優惠的房貸利率水平，從而加速入市成交。

??央行方面則稱，將堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益。

??整體看，房貸利率定價機制的調整在一定程度上可以避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。而從長期來看，即使未來貸款市場報價利率下降，但固定加點也會導致利率實際上浮比之前的基準利率上浮比例要高。