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??“房地產行業資產證券化產品發行正在逐步復蘇。

??11月30日，保利發展發布公告，擬發行不超過100億元的租賃住房資產支持證券化產品；與此同時，11月24日，招商租賃20億元應收帳款ABS獲上交所受理。

??在經歷了8月以來發行的斷檔之后，房地產資產證券化產品的審批在11月大幅加速，未來或將迎來一波發行潮。”

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??11月資產證券化產品審批提速

??在經歷了9月和10月的斷檔，11月12日，陸家嘴發行海通-陸家嘴股份-陸家嘴世紀金融廣場2期資產支持專項計劃打破了這一斷檔狀態，并逐漸恢復活躍。

??實際上，2021年1-7月，房地產行業資產證券化產品的發行仍較為活躍，根據CNABS的數據，1-7月，房地產行業共發行3250億元的資產證券化產品，同比增長18.3%。

??但在“房住不炒”政策下，5月份起，中國證券投資基金業協會叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品，同時也將房地產供應鏈類ABS儲架規模降至20億元。

??由于供應鏈ABS可延長應付賬款賬齡，能夠實現變相融資，但不占用融資額度，并且不影響房企的表內杠桿，在“三條紅線”推出后， 供應鏈ABS廣受追捧，并成為ABS發行的一大主力， 供應鏈ABS受到限制一定程度上打擊了房地產資產證券化產品的發行。

??8月以來，房企債務違約情況逐漸增加，投資者的信心不足，因此房地產行業的資產證券化產品自8月發行規模明顯減少，9月10月甚至出現了斷檔的情況。

圖：2020年以來各月房地產資產證券化產品發行金額（單位：億元）

??數據來源：CNABS，CRIC整理

??11月以來，上交所和深交所對房地產資產證券化產品的審批速度明顯加快。

??CNABS數據顯示，2021年6-10月，單月受理以及反饋的房地產資產證券化產品規模大都在300億元左右，11月單月就飆升至2147億元，其中，有23支共約674億元資產證券化產品在受理后當月通過或得到反饋意見。已通過審批的資產證券化產品發行之后，預計將會再度形成資產證券化產品發行的高潮。

圖：2021年6-11月房地產資產證券化產品審批情況（單位：億元）

??數據來源：CNABS，CRIC整理

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??國企央企率先加速，供應鏈ABS審批占比不足兩成

??自6月以來，各月經審批的房地產資產證券化產品規模按申請企業的性質來看，6-8月審批的產品以民營企業為主。

??9月，政府逐漸釋放房企融資“解凍”的信號后，國企在融資方面的優勢有所顯現，9-11月審批的資產證券化產品中國企央企的申請發行占比大幅提高。除了大型國企央企，地方中小型城投公司獲得審批的資產證券化項目數量也逐漸增多。

圖：2021年6-11月經審批房地產資產證券化產品金額按企業性質分布

??數據來源：CNABS，CRIC整理

??此外，6-11月經審批房地產資產證券化產品金額按底層資產分布來看，底層資產是商業物業的比例達到41%，這也是多數進行商業運營的房企重點發行的資產證券化產品。供應鏈ABS的占比只有15%，住房租賃、購房尾款、保障房和基礎設施ABS的審批規模占比都在10%左右。

圖：2021年6-11月經審批房地產資產證券化產品金額按底層資產分布

??數據來源：CNABS，CRIC整理

??聚焦供應鏈ABS產品，其發行規模自2016年以來持續攀升，到了2021年1-5月其發行量占比甚至達到了53.64%。但由于5月份國家對供應鏈ABS的發行明顯收緊，因此6月份以來供應鏈ABS的審批量占比僅為15%，雖然發行量占比相比于1-5月略微下降至51.91%，但是這主要是因為5月份以前審批通過的供應鏈ABS產品在6-8月集中發行，未來供應鏈產品的發行占比可能會繼續降低。

圖：2016年以來供應鏈ABS對房地產資產證券化產品發行占比

??數據來源：CNABS，CRIC整理

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??商業運營規模是民企ABS發行關鍵

??從發行企業的角度來看，6-11月申請發行資產證券化產品規模的TOP十房企中，中國鐵建和中國交建均以200億元的發行規模并列居于首位。此外，新鴻基和萬科發行規模也都超過百億元。

??整體來看，發行資產證券化產品規模較大的企業主要以國企央企為主，此外部分商業運營規模較大的民營企業資產證券化產品規模也比較大，對于民營企業來說，商業運營規模是ABS發行的基礎。

??主要原因在于，資產證券化對于發債主體的信用評級和底層資產要求都相對較高，其地理位置、存續時間、持續運營能力以及可處置性等都是評估考量的內容，因此，重視商業項目且擁有一定規模，運營情況良好的存量資產的民營房企更具發行優勢。而規模較大的國企央企則因其融資能力的優勢更容易獲得交易所的審批。

表：2021年6-11月房企申請發行資產證券化產品情況

??數據來源：CNABS，CRIC整理

??從融資成本來看，2021年至今房企新發行的所有資產證券化產品的加權平均成本約為4.2%，相比之下房企在1-11月發行的境內債券加權平均成本約為4.09%，境外債券的加權平均融資成本為7.05%，整體融資成本也達到了5.33%。

??由于資產證券化產品經過評估能穩定獲得現金流的底層資產，因此即使是對于本身融資能力較強的規模房企而言，也是降低融資成本一種手段。

??從近期監管層表態來看，目前房企融資環境已出現“解凍”信號，加之央行降準釋放1.2萬億長期資金，并且基于政治局會議強調的促進房地產業健康發展和良性循環考量，預計房地產行業政策面將迎來轉折點，接下來涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。

??隨著房企融資環境迎來邊際改善，11月房地產資產證券化產品的審批也得到了加速。而在在資產證券化融資方面，供應鏈資產證券化持續扮演房企重要的融資補充手段，未來供應鏈ABS的發行占比或會有所降低。