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??從認購倍數來看，兩只REITs受投資者追捧程度遠超首批。公募REITs受捧是否可以持續，公募REITs下一步將如何發展？

??“經過前期戰略配售、網下發售后，第二批公募REITs今天面向公眾投資者發售，場面非常火爆，也是超出我們的預期。”來自公募REITs銷售渠道方的人士日前對《中國房地產金融》表示。

??11月29日，是第二批公募基礎設施投資基金(REITs)啟動公眾投資者發行的首日，散戶投資者的熱情點燃了這個冬日。來自銷售渠道的反饋，建信中關村產業園REIT、華夏越秀高速公路REIT，認購金額已超過預定募集規模，其中建信中關村產業園REIT認購資金超過90億元，華夏越秀高速REIT的認購資金超過30億元。

??從認購倍數來看，兩只REITs受投資者追捧程度遠超首批。公募REITs緣何受追捧，是否可持續？公募REITs下一步將如何發展？

??公募REITs示范效應去年4月，市場呼聲已久的公募REITs終于啟動試點。對于原始權益人進一步盤活存量資產、填補當前金融產品空白、拓寬社會資本投資渠道，具有重大的示范意義，是資本市場服務國家戰略和實體經濟發展的重要舉措。

??基礎設施公募REITs，是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。首批試點范圍包括收費公路、產業園、倉儲物流和污水處理等主流基礎設施類型，主要在京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區等重點區域。

??2021年5月18日，來自滬深證券交易所的首批9單公募REITs獲得中國證監會準予注冊批復，這9只公募REITs中上交所有5只，分別為普洛斯（508056.SH）、東吳蘇園（508027.SH）、張江REIT（508000.SH）、浙江杭徽（508001.SH）、首創水務（508006.SH）；深交所有4只，分別為首鋼綠能（180801.SZ）、蛇口產園（180101.SZ）、廣州廣河（180201.SZ）和鹽港REIT（180301.SZ）。

??從首批公募REITs發售認購市場來看，甫一開始公募REITs便成為機構投資者認可的標的。從機構參與情況來看，銀行理財子公司、私募基金、保險資管等機構參與熱情較高，最終認購價格和數量都超出預期，比預期火爆。首批REITs中張江光大REIT、浙滬杭甬REIT、東吳蘇園REIT、普洛斯REIT、鹽港REIT、首創水務REIT最終網下有效報價認購倍數分別為8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍，首鋼綠能、博時蛇口產園REIT認購倍數高達11.13倍、15.13倍。

??6月21日，首批REITs正式上市。自首秀以來，這9只REITs中除了廣州廣河外，另外8只REITs表現均有上漲，截止到11月29日，這8只REITs漲幅均超過10%，其中富國首創、中航首鋼綠能表現亮麗漲幅分別為27.76%、27.06%。

??由于公募REITs將稀缺性優質資產上市提供了穩定的收益來源，具有底層資產強制分紅的特性，同時這一類REITs還具有來自二級市場交易的流動性溢價，場內交易的折溢價為投資者提供的低買高賣時帶來的差價收益，對投資者而言具有較強的吸引力。

??目前已有3只REITs公告首次分紅，中航首鋼綠能REIT采用現金分紅方式，分紅方案為5.1541元/10份基金份額，股息率3.85%；中金普洛斯REIT采用現金分紅方式，分紅方案為0.5220元/10份基金份額，并免收分紅手續費，股息率1.34%；博時招商蛇口產業園REIT采取現金分紅方式，本次分紅比例為90%，按照本次分紅比例計算的應分配金額為2468.97萬元，分紅方案為每10份基金份額分紅0.2740元。

??“第一批REITs認購火爆，而且上市以來市場價格漲得也特別好。”中國REITs聯盟秘書長、睿信投資董事長王剛接受《中國房地產金融》采訪時表示，首批公募REITs的示范效應為第二批REITs大受機構追捧奠定了人氣基礎。

??第二批公募REITs大受追捧

??有了第一批公募REITs試水在前，第二批公募REITs市場翹首以待。

??第二批迎來了4只REITs申報，分別是華夏中國交建高速公路REIT、國泰君安臨港東久智能制造產業園REIT、建信中關村產業園REIT、華夏越秀高速公路REIT。最后“四進二”，建信中關村產業園REIT（508099.SH）與華夏越秀高速公路REIT（180202.SZ）率先獲得證監會上市發行批文，成為第二批公募REITs。

??公開資料顯示，建信中關村產業園REIT，底層資產是包括中關村軟件園在內的互聯網創新中心5號樓、協同中心4號樓和孵化加速器3棟物業，兼具地理位置、租戶質量和參與方三方優勢。截至2021年6月末，3棟標的物業資產出租率分別達90%、100%、99%，租金收入表現良好。標的資產承租企業集中于軟件與服務業、金融科技等，租金收入表現良好。

??華夏越秀高速公路REIT的基礎設施項目是漢孝高速，由漢孝高速公路主線路和機場北連接線組成，也是福銀高速(G70)的重要組成部分，同時連通京港澳高速(G4)和滬蓉高速(G42)，是武漢西北方向放射性通道，毗鄰武漢天河國際機場。其盈利模式是以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主。

??募資公告顯示，建信中關村產業園REIT共計發行9億份，戰略配售6.3億份，網下發售1.88億份，公眾認購份額為0.82億份；價格為3.200元/份，預計募集資金總額28.80億元。華夏越秀高速公路REIT共計發行3億份，其中，戰略配售2.1億份，網下發售0.63億份，公眾可以認購0.27億份；發售價格為7.100元/份，預計募集資金總額21.30億元。

??“四單中少了兩單，所以這一次就更少了。”王剛介紹，資金多了但是被投的項目更少，這種較少的上市REITs數量與巨大的市場認購需求之間，更加凸顯了稀缺性，也更為容易推升第二批認購熱情高漲。

??一般來講，公募REITs的發行由戰略配售、網下發售、公眾投資者發售三個部分組成。11月19日開始，進行網下投資者詢價，從11月23日公布的詢價結果來看，第二批公募REITs網下機構認購數量超出預期，兩只產品平均有效認購倍數均超過50倍，認購熱情十分高漲。

??公告顯示，華夏越秀高速REIT共收到42家網下投資者管理的98個配售對象的詢價報價信息，剔除無效報價后，其余40家網下投資者管理的95個配售對象全部符合《詢價公告》規定的網下投資者的條件，報價區間為6.512元/份-7.499元/份，擬認購數量總和為278410萬份，為初始網下發售份額數量的44.19倍。

??建信中關村產業園REIT共收到55家網下投資者管理的112個配售對象的詢價報價信息，剔除無效報價后，53家網下投資者管理的110個配售對象符合《詢價公告》規定的網下投資者的條件，報價區間為2.851元/份-3.350元/份，擬認購份額數量總和為106.18億份，為初始網下發售份額數量的56.35倍。

??網下認購相比首批，凸顯投資者對第二批的高度關注。與首批產業園REITs中的博時蛇口產園REIT（網下發售15.3倍）、華安張江光大REIT（網下發售10.07倍）比較，建信中關村產業園REIT高達56.35倍的認購倍數堪稱公募REITs發行“奇觀”。

??11月29日至30日，第二批REITs開始對公眾投資者正式發售，再現“一日售罄”的壯觀場面。兩只公募REITs留給公眾投資者發售的初始基金份額并不多，分別為0.8075億份和0.27億份，均不足發售份額總數比例的10%。在為期兩天的募集周期里，兩只公募REITs公告提前一天宣布募集結束，建信中關村產業園REIT、華夏越秀高速REIT公眾投資者獲配率只有2.58%、2.74%左右。

??一位公募基金經理告訴《中國房地產金融》，第二批除了REITs數量少之外，類似新股的“打新效應”，在首批公募REITs賺錢效應帶動下，延續了REITs持續的火爆，這也顯現了投資者對REITs投資價值的認可。

??公募REITs擴容在即？

??目前試點REITs的底層資產，主要集中在高速公路、產業園區、倉儲物流、生態環保、垃圾處理等方向。但是，根據今年7月發改委下發的“958號文”要求，基礎設施REITs涵蓋的范圍不僅僅限于上述幾類。

??“958號文”新增補了清潔能源、保障性租賃住房、自然文化遺產、旅游基礎設施以及新基建等領域推出更具創新特色的基礎設施REITs品類。“將符合條件的項目分類納入全國基礎設施REITs試點項目庫，做到應入盡入”，意味著公募REITs即將全面鋪開。

??從投資者層面來說，監管層也在推動各類長線資金等機構投資者參與投資公募REITs。因此，這也要求公募REITs“池子”的數量和類別要豐富和多元起來。

??11月17日，銀保監會發布《關于保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，從機構資質要求、投資標的條件、風險管理流程、投資主動管理、監督管理要求五方面進一步細化險資投資公募REITs要求。

??由于保險資金具有期限長、規模大、來源穩定等特性，與基礎設施項目融資需求天然契合。基礎設施基金以基礎設施項目作為底層資產，項目運營周期較長，強制派息分紅，能夠較好匹配保險資金長期配置需求，為保險資金參與基礎設施建設提供了新的投資工具。

??觀察第二批試點REITs的戰略配售投資者名單，建信中關村REIT吸引了國壽投資、首鋼基金、太平人壽保險、中信保誠人壽保險、太平財產保險、中信證券、新華人壽保險等。華夏越秀高速REIT吸引了中國保險投資基金、中信證券、中國銀河證券以及多只資管產品和私募基金。這無疑回應了公募REITs正在獲得更多元機構投資者的垂青。

??保險資金的進入，預示著REITs下一步將迎來加速發展期。不過，據王剛介紹，REITs目前還處在試點階段，下一步期待推進REITs發行正常化，這樣才能夠契合機構的需求。

??對標美國REITs市場，持續擴募和資產置入才是資產管理大發展的前景所在，一方面盤活存量資產，更好地服務國家戰略和實體經濟發展；另一方面能夠加速形成成熟的金融產品，為投資者提供更多的選擇。