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??在金融監(jiān)管部門輪番“喊話”敦促之下，各路資金終于加速入場，這也預示著房企資金面拐點終于來了。

??11月23日，多家國有大行宣布與多家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中，萬科獲得由中國銀行、交通銀行提供的共計2000億元意向性綜合授信額度；美的置業(yè)獲得由交通銀行提供的不超過200億元意向性授信額度；農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤置地、龍湖、金地、萬科5家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??11月24日，中國工商銀行與萬科、金地、綠城中國、龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、金輝集團等12家房企以總對總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達6550億元。

??這些企業(yè)幾乎都是頭部優(yōu)質(zhì)房企，且均未“出險”。

??同樣是11月23日，國務院常務會議召開。會議提出：落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策；推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款；適時適度運用降準等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，“適時適度降準”是本次國常會最值得關注的內(nèi)容，這意味著更多流動性將被釋放。“預計央行將在隨后幾日內(nèi)宣布降準，幅度或與4月相同，同樣為25個基點。”中國民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為。

??“信號很明確，必須要提振當前貸款情緒，以對沖地產(chǎn)下滑導致的全社會流動性陷阱。無論是保交樓資金投放，還是房企合理融資，預計在剩下兩個月內(nèi)銀行將全面恢復房地產(chǎn)合理融資。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??大規(guī)模資金入場

??大規(guī)模的救火資金終于來了。僅兩日，國有大行已與多家房企簽署了近萬億元融資協(xié)議。

??11月24日，工商銀行與萬科、金地、綠城中國、龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)、金輝集團等12家全國性房地產(chǎn)企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達6550億元，共促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??根據(jù)合作協(xié)議，工商銀行將充分發(fā)揮資金、渠道、服務等方面優(yōu)勢，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、房地產(chǎn)項目并購融資、租賃住房融資、保函置換預售監(jiān)管資金、債券承銷與投資等業(yè)務領域，與相關房企集團開展全方位合作，滿足企業(yè)合理融資需求。

??除了工商銀行，多家國有大行在近兩日相繼宣布與房企建立戰(zhàn)略合作關系，涉及銀行包括中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵儲銀行等；涉及房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科集團、中海發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、金地集團、碧桂園等。

??其中，碧桂園獲得了郵儲銀行500億元意向性授信額度，再加上工商銀行、中國銀行的授信，總授信額度將超干億元；萬科已獲得中國銀行、交通銀行各自1000億元的意向性綜合授信額度。

??中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水表示，國有大行與房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，是對“金融16條”和11月21日全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會會議精神的落實，后續(xù)會有更多銀行、房企簽署合作協(xié)議，增加房地產(chǎn)貸款投放，并將促進房地產(chǎn)投資企穩(wěn)，增強宏觀經(jīng)濟復蘇的基礎。

??民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二只箭”）也在擴容。11月23日，中債增進公司出具了對龍湖集團、美的置業(yè)、金輝集團三家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)。

??目前，中債增進公司已收到近百家民營房企增信業(yè)務意向，正在按照相關機制積極推進業(yè)務開展，預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

??與此同時，與之前各路債主擠兌“畫風”相反的是，近期出險房企存量債務展期加快。據(jù)公告，富力地產(chǎn)已完成旗下135億元的境內(nèi)債展期。11月22日，綠地控股公告宣布，旗下9只美元債展期決議已在相關會議上正式通過。

??李宇嘉認為，資金紓困首要的并不是“救助”房企，而是“保交樓”。只有確保能交樓，市場對于民營房企的信任度、對期房的信任度才能修復，購房者信心才能穩(wěn)定，樓市需求端才能穩(wěn)定，開發(fā)商自身造血功能才能修復。

??11月24日，銀保監(jiān)會相關部門負責人表示，截至目前“保交樓”專項借款工作已取得階段性進展，專項借款資金已基本投放至項目，資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目建設交付。下一步，銀保監(jiān)會將堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，繼續(xù)做好“保交樓”工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??穩(wěn)樓市穩(wěn)經(jīng)濟到了關鍵時刻

??9月28日，國務院總理李克強主持召開穩(wěn)經(jīng)濟大盤四季度工作推進會議時強調(diào)，四季度經(jīng)濟在全年份量最重，所以“要抓住時間窗口和時間節(jié)點”，“推動政策舉措全面落地、充分顯效，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間”。

??此次國務院常務會議再次強調(diào)，“當前是鞏固經(jīng)濟回穩(wěn)向上基礎的關鍵時間點。要深入落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，力爭實現(xiàn)較好結(jié)果”。

??但從10月經(jīng)濟運行情況來看，受疫情反復、外需回落以及地產(chǎn)低迷等影響，經(jīng)濟雖然繼續(xù)保持恢復態(tài)勢，但基礎并不穩(wěn)固。生產(chǎn)端，工業(yè)和服務業(yè)雙雙回落；需求端，出口年內(nèi)首次轉(zhuǎn)為負增長，消費同樣轉(zhuǎn)為負增；樓市下行步伐仍未止住，且有更多城市加入房價下跌行列。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.8%；商品房銷售面積同比下降22.3%；商品房銷售額10.88萬億元，同比下降26.1%。

??10月份，70個大中城市新房價格環(huán)比下跌0.4%，二手房價格環(huán)比下跌0.5%，均比9月份擴大0.1個百分點，是近年來最大跌幅。10月份也是下跌城市數(shù)量最多的一個月。70城中，新房和二手房價格環(huán)比下跌城市分別為58個和62個。同時，各地二手房掛牌量創(chuàng)新高。

??盡管LPR（貸款市場報價利率）不斷降低，首套按揭利率創(chuàng)新低，但市場信心仍然不足，這一點并未改變。這時，需要有為政府、有效政策，需要外部資金注入，以更大力度紓困地產(chǎn)和保交樓，止住下行擴散效應。

??11月11日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（業(yè)內(nèi)稱為“金融16條”），從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置等方面發(fā)布16項舉措，全力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟大盤政策措施落實工作。

??會議強調(diào)，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全前提下合理展期。全國性商業(yè)銀行要增強責任擔當，發(fā)揮“頭雁”作用，主動靠前發(fā)力，用好政策性開發(fā)性金融工具，擴大中長期貸款投放。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，此次座談會的召開其實是對“金融16條”的督促落實。11月23日晚間，央行官網(wǎng)正式掛出“金融16條”，強調(diào)“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”。

??11月21日-23日召開的2022金融街論壇年會上，金融監(jiān)管部門“一行兩會”主要負責人現(xiàn)身，表示將支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

??人民銀行行長易綱表示，房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。針對前期一些房企風險暴露導致逾期交房，央行出臺了2000億元“保交樓”專項借款，并擴大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風險分擔，民營房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍內(nèi)。

??“支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務的企業(yè)開展股權(quán)融資。”證監(jiān)會主席易會滿表示。

??“對樓市整體紓困而言需求端是最重要的，由此可以判斷，LPR和個貸按揭利率還會繼續(xù)下調(diào)。”李宇嘉認為，當下已沒有“一招鮮”政策，必須供需兩端同步發(fā)力，且每一端都要多措并舉，持之以恒，樓市才能穩(wěn)定下來。