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??股神巴菲特說：“只有退潮后才知道誰在裸泳。”用這句話形容當下的房地產行業再合適不過。

??今年上半年，房地產市場仍舊低迷，銷售在一季度稍微回暖后未見持續好轉。這種市場疲弱的情況自2022年至今仍在維持，也持續影響房企在資本市場的表現。

??股價下跌，市值下跌，根據此前中國房地產報記者統計，今年上半年，A股和港股兩市房地產股票總市值約縮水了4645億元。

??7月7日，美好置業因股價連續20個交易日低于1元被深交所決定終止其股票上市，在15個交易日內摘牌。而在資本市場像美好置業一樣面臨退市命運的房企并不少。今年5月以來，A股多家上市房企因為股價連續20個交易日低于1元被強制退市；港股新力控股也因停牌時間超過交易所規定而被強制退市，而港股目前仍有超過15家房企處于停牌狀態，引發行業關注。

??“過去三年，疫情抑制需求、房企債務危機是造成現在局面的重要因素。”第一太平戴維斯中國區估值及專業顧問服務部主管、高級董事黃國鈞表示，房企銷售不理想，現金流補充不及、加上再融資和債務重組不順，進而導致有息負債、影子銀行負債、美元債券暴雷，加上部分房企受債務影響被申請清盤、年報“難產”或者與審計師在財務方面的意見分歧而不能及時出具相關報告等情況，最終導致了港股不少上市房企停牌的發生。

??雖然房企退市會對其股東和員工、投資者、相關債權人、供應商以及購房者造成慘重損失和消極影響，但黃國鈞認為，上市房企的退市潮是市場競爭的結果，對行業而言也有積極影響，體現了優勝劣汰的行業法則，能重生的房企更注重穩健經營，未來應該會更持久存活和發展。

??在2023年上半年收官之際，中國房地產報記者就上半年引發行業關注的房企退市潮采訪了黃國鈞，以下為采訪全文：

??中國房地產報：房企退市對企業和行業有何影響？

??黃國鈞：過去三年多，除了2021年表現不錯，中國房地產業經歷了持續低迷，不少港股上市房企都還在停牌中。按照港交所的要求，一般連續停牌超過18個月就要被強制退市，但實際上，上市委員會也會審查具體退市案例，比如已經在香港退市的新力控股，從停牌到最終摘牌時間達到25個月，香港還是有一個機制，給予上市公司股東充足時間自救以證明符合保留上市地位。

??過去一年半，我們推動的地產紓困方案獲得一些上市房企認可和采納，我們積極參與了他們的重組及復牌戰，成功協助停牌一年多的房企在限期內又成功復牌。現在港股也有其他個別長時間停牌后通過各種努力復牌的案例，但是，如果無法在規定時限提出有效滿足復牌的條件或能力，未來可能有更多的停牌房企被退市。我們期待所有停牌房企都積極面對，我們也樂意貢獻專業協助。

??這些房企停牌主要原因還是在于年報不能發布或者延期發布。目前有些港股房企已經停牌14個月，我們擔心今年9月或10月可能存在集中的退市潮。但最終結果還是要看各家房企是以“躺平”的方式應對還是積極自救，與專業機構共謀劃策的方式來應對。

??如果是一些本身經營面還不錯的企業，實際上我們也有很多方案可以幫助他們復牌，但如果大股東選擇“躺平”或者還抱有“大到不能倒”的心態就看運氣了。另一種情況是，有些企業實際已資不抵債，同時也面臨嚴重現金流困難，難以持續經營，已經不具備維持上市公司運作的能力，這樣的企業也沒辦法保住上市地位，甚至走到被申請破產清盤的結果。我們有些房企客戶在預判市場持續困難時，他們找到了私有化他們的企業，最終實現主動退市，也解決了債務問題，老板也得以保存財富。

??業內對房企退市潮之所以關注度高是因為這些是上市企業，實際上，在企業和行業發展過程中，新開和倒閉的企業很多，行業以及市場的調整很正常。從地產行業來看，確實這幾年政策調控密集、各種困難一下子云集，讓過去經營不是很完善或者比較粗放的房企面對了超過他們預期的困難，但相對的，也有一些企業堅持嚴謹的財務原則，在行業困難階段甚至過得更好，國家對這種企業非常鼓勵，所以現代企業管理經營是大學問，如何穿越周期，在行業汰弱留強中脫穎而出成為百年企業值得我們思考。

??退市的負面影響肯定是明顯的，退市后缺少了信用和上市平臺的融資功能，這些房企的很多管理方都受到影響。對于退市房企的股東、股票和債券的投資者、貸款金融機構等債權人都損失慘重；透過預售樓花/期房狀態，買了這些企業開發的房子的購房者可能就要面臨收房困難同時背負還貸壓力的長期維權之舉；此外，退市房企的供應商，可能會持續收不到貨款，龐大的員工失去工作崗位造成失業問題等等。

??中國房地產報：這些退市房企還有沒有可能重新再上市？處于退市邊緣的企業如何“保殼”？

??黃國鈞：資本市場很講究信譽，要分幾種情況來看，像新力、藍光，確實是資不抵債或者超融過度（相對資產而言），企業清算完相當于就被分解了，這樣的企業不太可能重新上市。但如果退市企業降負債達到安全或健康狀態，或者企業清盤后原來的老板有足夠資產或變現得來的資金，想卷土重來，可能會創建其他的公司主體發展壯大再申請上市，但一般來說也比原來初次上市難，因為監管會關注歷史。另一種情況就是，企業本身資質不錯，如果想要保住上市地位，可以聘請專業機構，梳理相關資產情況，增加企業與監管機構之間的信息透明度，從而找到解決途徑。這種情況我們要具體了解分析。

??中國房地產報：地產股是否還有投資價值？

??黃國鈞：行業投資價值可能很難再回到過去高峰期，但是下跌過程中的一些反彈可能更依賴政策的放松。投資價值可能要在波動中尋求機會。

??比如去年有一波反彈，關鍵就在于房企債務危機的時候，國家是否給到一些綠燈，讓企業進行再融資置換現有負債，從而促進一些企業解決資金問題。

??衡量一家公司的價值要依賴于它整體的經營情況，行業整體的狀況也不能忽略。現在房企存在的兩個大的問題，一是債務問題，另一個是整個市場對房地產的需求還是很疲弱。比如今年一季度，銷售回升，有些房企覺得“春天來了”，當時有些房企已經在思考“加價”，但我當時一直在懷疑，購買力是否硬性，是否能夠持續下去。我擔心的是，火還不夠旺的時候有一些行為導致小火會變成火苗。

??其實，房企解決債務的問題還是要從根上也就是市場的結構去改變，即銷售要達到，開發要合理，價格也不能太波動。如果不能從根本上解決供求和銷售去化的問題，那房企本身的還債能力從何而來？光靠重復再融資、減息，我認為很難，因為錢最終還是要還的。所以在新的、更寬松的政策出臺落地之前，對房企的股價不一定太看好。

??目前國內整個房地產市場整體基調還未調整，供應方面還是以土地財政為主，供過于求的狀況未改變。其實政府可以對相關情況作出展望，比如供地節奏是否要那么快，房子規劃的容積率是否要那么高，市場需求是否還那么旺盛。現在的市場其實不缺房子，缺的是信心。

??對于地產股的投資價值，如果是從賺取股價溢價的角度來看，確實不是很容易，盡管有反彈，可能也比較波動；如果房企可以借助債務之雷，重新實現正盈利，未來房地產行業還是可以從目前風險相對較高的一個行業轉入投資期，因為已經有這次低潮的洗禮。