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??“進(jìn)入6月，重點(diǎn)城市首場(chǎng)集中土拍高峰期已過，第二批集中拍地也悄然開啟。作為首個(gè)開啟第二場(chǎng)土拍的城市，廈門此次土拍熱度仍然不低。具體來看，廈門本次共出讓11宗地，雖然僅湖里P04地塊以上限價(jià)成交，但其余地塊的溢價(jià)率也并不低，過半地塊的溢價(jià)率超過20%，平均溢價(jià)率為23.62%，土拍競(jìng)爭(zhēng)依然比較激烈，但與第一次集中拍地平均溢價(jià)率29%相比仍出現(xiàn)了一定的下降。

??在廈門“第二拍”之后，6月17和18日長(zhǎng)春二輪集中土拍再度“遇冷”，超九成地塊底價(jià)成交，土拍總溢價(jià)率僅有0.4%，較首次集中土拍熱度再次下降，較2020年全年涉宅土地溢價(jià)率更是低了4.2個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)明顯“更冷”。

??從近期各地出臺(tái)的土地相關(guān)政策來看，為了穩(wěn)定地價(jià)，多個(gè)熱點(diǎn)城市采取“限地價(jià)+搖號(hào)（一次性報(bào)價(jià)）”的方式進(jìn)行土拍。與此同時(shí)，由于部分房企為了提高中標(biāo)率，以多馬甲參拍圍獵地塊，導(dǎo)致土拍熱度居高不下，為了杜絕此現(xiàn)象，多個(gè)城市禁止馬甲參拍，南昌、東莞也于近期出臺(tái)政策禁止馬甲拍地。

??總體來看，集中供地政策本身無論是初衷還是“雙集中”的方式，都會(huì)對(duì)“控制地價(jià)、抑制溢價(jià)”有一定的幫助，在具體實(shí)施的過程中需要根據(jù)各城不同的情況進(jìn)行調(diào)整。如長(zhǎng)春二輪集中土拍與首輪集中土拍相比，市場(chǎng)表現(xiàn)更“冷”，溢價(jià)率再度下行，“底價(jià)成交”和“流拍”成為高頻詞匯；即使是溢價(jià)成交的地塊，地價(jià)較上一次集中拍地也進(jìn)一步下滑，房企拍地積極性再度下滑，雖然地價(jià)下滑十分契合政府實(shí)施“集中供地”的初衷，但是考慮到近兩年長(zhǎng)春樓市進(jìn)入低谷，去化周期已經(jīng)超過20個(gè)月，庫(kù)存有加劇的風(fēng)險(xiǎn)。”

??01  廈門二輪土拍熱度持續(xù)

??22城首批集中供地尚未全部結(jié)束，廈門第二輪集中拍地已接踵而至。2021年6月10日，廈門二次集中供地正式出讓，廈門第二輪供地中，共有8家房企競(jìng)得11塊含宅地塊，成交總金額達(dá)344.05億元，平均溢價(jià)率為23.62%，較上一輪集中供地29%的平均溢價(jià)率相比有所下降。

??整體來看，兩輪供地結(jié)束后，廈門共成交16宗地，成交金額近534億元，成交建面達(dá)198萬平方米。其中第二輪土地供應(yīng)量最大，從已公布的集中供地計(jì)劃來看，二輪出讓11宗地在三個(gè)批次中最多且分布最廣。第一、二輪廈門土拍共成交198萬平方米，接近2020年土地成交82%，與去年住宅銷售相比，占到85%。

??成交來看，與首輪5宗地塊3幅觸頂成交相比，第二輪集中供地的11幅地塊中僅有1宗觸及最高限價(jià)（地塊均采取“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”方式拍賣）。

??如此看來，在加大供應(yīng)后，廈門第二輪集中拍地雖然熱度依舊，但與首輪拍地相比仍出現(xiàn)了一定的下降。

表：廈門第二批集中供地含宅地塊成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

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　　02  長(zhǎng)春超九成地塊底價(jià)成交

??繼廈門之后，長(zhǎng)春于2021年6月17和18日也進(jìn)行了第二輪集中供地，從供

??應(yīng)規(guī)模上來看，長(zhǎng)春二輪土拍規(guī)模較一輪有所提升，不論是供應(yīng)幅數(shù)還是供應(yīng)建面較第一次均有顯著提升，尤其是供應(yīng)建面，增幅高達(dá)44%。

??在供應(yīng)規(guī)模明顯上漲的情況下，長(zhǎng)春二輪集中土拍熱度進(jìn)一步下滑。據(jù)了解長(zhǎng)春本次土拍供應(yīng)68宗涉宅地，其中有8宗提前中止出讓，最終成交42宗住宅用地，18宗流拍，流拍率高達(dá)38%，流拍情況較首輪明顯加劇。

??與首輪土拍一致，長(zhǎng)春二次集中拍地競(jìng)拍依然采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”競(jìng)地模式。但事實(shí)上，第二輪集中拍賣成交的42宗涉宅地塊中，僅有3宗溢價(jià)成交，無一宗觸及最高限價(jià)，其中溢價(jià)率最高的位于汽車經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，被萬科以12.32億元競(jìng)得，溢價(jià)率為5.17%，樓板價(jià)為3660元/平方米。其余39宗均為底價(jià)成交，比重超九成。從市場(chǎng)熱度來看，本場(chǎng)土拍總溢價(jià)率僅有0.4%，較首次集中土拍熱度再次下降。

表：長(zhǎng)春2021年兩次集中拍地和2020年土拍熱度對(duì)比（萬平方米、億元、元/平方米）

??注：本文僅考慮涉宅地塊。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??值得注意的是，就長(zhǎng)春目前的市場(chǎng)供求情況來看，這些土地未來入市仍將面臨一定的去化隱憂。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2020年9月，長(zhǎng)春“限價(jià)+限貸”政策出臺(tái)之后，市場(chǎng)明顯降溫，9月之后月均成交量?jī)H有62萬平方米，較政策加碼之前的月均成交量下降了約三成，整體銷售規(guī)模甚至不及疫情之前，成交均價(jià)也在持續(xù)下滑，商品住宅去化周期已經(jīng)超過20個(gè)月，庫(kù)存有加劇的風(fēng)險(xiǎn)。

圖：2019年1月-2021年5月長(zhǎng)春商品住宅月度成交量?jī)r(jià)（萬平方米、元/平方米）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC

??造成這一現(xiàn)象的原因除了疫情和調(diào)控加碼等因素，最主要的原因還是在于人口，長(zhǎng)春處于人口外流比較嚴(yán)重的東北三省，人口的外流嚴(yán)重影響了購(gòu)房需求基本面。近期公布的“七普”人口數(shù)據(jù)顯示，2020年長(zhǎng)春常住人口906.7萬人，較2010年增量?jī)H有30萬人，這一數(shù)據(jù)在二線城市處于墊底位置（僅高于西寧和哈爾濱）；并且增長(zhǎng)的這部分人群很大程度上來源于省內(nèi)三四線城市，購(gòu)買力相對(duì)疲軟，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不及人口大量流入的長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域，流拍和底價(jià)成交成為常態(tài)也在意料之中。

??在供地政策推出后，首輪集中供地中有不少城市出現(xiàn)了競(jìng)拍高熱現(xiàn)象，廈門是其中的典型，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競(jìng)拍到達(dá)上限價(jià)格，進(jìn)入競(jìng)配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國(guó)貿(mào)&中海競(jìng)得，加上競(jìng)配建，兩地隱形樓面價(jià)都超過了6萬元/平方米之間，實(shí)際溢價(jià)率也均超過55%，房企競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

??此次廈門第二輪集中拍地雖然仍有一定的熱度，但與首輪拍地相比出現(xiàn)了一定的下降。長(zhǎng)春更是再次受冷。

??目前來看，有多個(gè)城進(jìn)一步加強(qiáng)了房企拍地監(jiān)管，多個(gè)城市禁止“馬甲”參拍，還有針對(duì)參拍企業(yè)主體“三條紅線”踩線情況等資格審查限制等措施。未來隨著各地因城施策，整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)變得更加的規(guī)范。