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??經歷了近一個月的調整期，今年第二輪集中供地姍姍來遲，與首輪集中供地留給市場的火熱印象相比，此輪土拍明顯降溫。流拍、終止出讓、溢價率降低、底價成交等成為這一期間的關鍵詞。

??9月15日晚間，合肥、沈陽發布公告，對第二輪集中供地部分出讓地塊作出調整。

??合肥原計劃第二輪集中供地為17宗地。經調整后，變為出讓8宗地，其余宗地將不參與競拍；沈陽涉及第二輪集中供地的24宗地塊停止交易，并未披露具體細節。

??9月14日晚間，成都公共資源交易中心發布公告，原定于9月15日-17日進行的成都第二次集中土拍，有17宗地國有建設用地使用權因故終止出讓。

??第二輪集中供地開拍前，天津曾發布公告，19宗地塊因故停牌，地塊涉及市內六區7塊，濱海新區4塊，北辰區、西青區各3塊等。

??據不完全統計，近期已有多個城市在拍地前夕臨時調整供地計劃。

??另一方面，9月7日至8日，福州進行了為期兩天的第二批集中供地競拍，有2宗地塊流拍，5宗地塊終止出讓。

??連續賣地4年的杭州，首次在土拍市場遇冷。截至9月15日中午12時，杭州第二批集中供地10塊優質地塊報名截止日期，9塊地塊報名不達標，相當于提前宣布拍賣。

??“政府要考慮自然資源的合理利用與保護，對土拍進行終止和調整都是正常的。”對于上述情形，中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅在接受記者采訪時表示，不過，從目前的土拍情況來看，住宅市場降溫是大概率的事件。

??土拍規則再升級

??土拍市場的動態，一直吸引著各界關注，每年的土拍大戰，也總是看點十足。

??今年2月，住建部發文要求全國22個重點城市住宅用地出讓實行“兩集中”政策，也就是集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，并且在今年內，住宅招標、拍賣、掛牌不得超過三次。

??資料顯示，第一批地塊合計成交額達到8700億元。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，從第一批出讓結果來看，市場的熱度超出預期，尤其是一些熱門城市，像重慶、無錫、南京、合肥等地的土地出讓仍然比較火爆。

??7-8月，情形開始轉變，全國多城接連叫停供地，土拍規則也一再升級。相較于第一次集中供地，多地從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進行了調整。涉及合肥、南京、成都、杭州、天津、青島、濟南、福州等多個熱點城市。

??有業內人士表示，首輪集中供地中部分城市的土地溢價高、頭部企業拿地占比高，有違政策初衷，各城市第二輪集中供地的拍地規則有所調整就不難理解。特別是土拍資金來源、馬甲情況不一致等，存在擾亂秩序推高房價的情況。而在房價嚴控的背景下，很多城市要么土地價格控制不住，要么變相增加了房企成本，而房企隱形成本的增加最終也會體現在房價里。

??據悉，在首輪拍地時位居出讓金榜首的杭州，在首輪集中拍地時，多達57宗涉宅地中有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例，部分地塊自持比例高達40%，近20個板塊創下地價新高，整體溢價率高達26%，市場熱度持續高漲。

??因此，杭州第二批集中供地在競價規則上做了多重調整，首先提升了報名門檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價的20%；其次，本次集中出讓首次推出10宗“競品質”試點地塊，并且溢價率上限為10%，其余地塊土拍的溢價率上限由之前的30%調整為20%。此外，“競品質”試點地塊全部實行現房銷售。

??福州、青島、濟南和天津在二輪集中供應地塊中，也都設置了溢價率上限；青島和濟南均取消了競配建（政府儲備性公有房），地價觸及上限價后改為競品質（青島）或抽簽搖號（濟南）來確定最終競得人。

??在諸葛找房研究院分析師梁楠看來，一方面，市場調控加碼疊加房企融資端監管趨嚴，房企在拿地方面多持謹慎態度；另一方面，競品質地塊的拿地要求較為嚴苛，或將在一定程度上壓縮利潤空間；另外，本輪土拍對參與競拍的房企資質、資金來源等方面進行了不小的限制，多重因素導致房企的拿地意愿有所下降。

??房企拿地更謹慎

??除了調整土拍市場規則，有的房企還被“限購”。

??此前媒體報道，被納入“三道紅線”的重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%。該比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。

??因此，多家房企在2021年半年報發布會上都表示，下半年將謹慎拿地。

??8月31日，融創中國董事會主席孫宏斌在業績發布會上直言，下半年的市場壓力會比較大，要給自己留出比較安全的邊界，預計下半年權益拿地銷售比將控制在20%以內。“如果還像過去一樣拿地，會吞掉很多利潤。”

??“就拿地而言，從來沒有一個餓死的，只有撐死的。”中南建設總經理陳昱含說，集中供地帶來很多不確定性，該公司將以規避熱點的方式，將投資重心轉向非兩集中的城市。

??寶龍地產總裁許華芳強調不拿貴地、不借貴錢。他表示，上半年在集中供地的城市，該公司一塊地都沒有拿，因為無法達到公司30%的毛利率要求。“算來算去還是上海最好，其他地方利潤都特別薄。”

??多位專家均表示，毫無疑問的是，土拍市場正在遇冷。

??“土地市場遇冷是一連串的連鎖反應造成。”資深房產評論人陳雷表示，最初是由于監管持續加強，加上最近幾年來，泰禾、恒大、藍光等企業的經營不善造成資產處理，連鎖反應使得開發商對于市場信心逐漸下降。尤其是最近部分房企的資產處置動作頻繁，造成土地市場迅速降溫。

??梁楠告訴記者，土拍市場這一現狀釋放了三個信號。

??一方面，土拍降溫將在一定程度上影響房價趨于理性，另一方面，土拍降溫也有受競品質模式等因素的影響，這也說明接下來樓市質量將會有所提升；最后，也將在一定程度上緩解資源利用率過重所存在的壓力。

??“暫時還不能肯定土地市場已經完成降溫動作，未來如果熱門城市降低土地出讓要求，且房企積極拿地，土地不流拍、房企不哄搶，才能代表土地市場進入下一場穩定。土地市場降溫動作完成。”陳雷則認為，土地市場代表著房地產市場未來的走勢，目前土地市場快速降溫，加之國家70城數據顯示房價降溫明顯。至少在未來半年，整體市場會處于一個下行調整期。

??他坦言，土地市場雖然與房價息息相關，但由于熱門城市已經長期實行限價政策，因此土地市場降溫，并不代表可以快速傳導至樓市。還需要看房企后續運營策略以及市場需求情況。