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??2023年的樓市行情呈現出一種少見的“脈沖式”走勢。

??1月份慘淡，春節過后熱度急速拉升，3月中旬又沖高回落，上漲勢能逐步放緩。這背后，既有疫情全面解禁后購房需求的補償性釋放，也有剛需、剛改等自住需求的蠢蠢欲動。此外，還有一個決定成交能否放量的重要因素，那就是今年商品住宅的供應情況。

??一個確定的事實是，2022年土地市場成交規模銳減，創下2015年以來的新低，而且城投托底的占比持續上升到超過6成，這些都對今年商品住宅的新增供應量產生明顯的制約。

??接下來的問題是，在4月市場供求都轉向下降，尤其是全國重點30城的供應顯著縮量，且已降至近5年來同期新低，成交也環比下降27%的情況下，5月份的市場供應規模，將對市場走勢產生決定性影響。

??據CRIC調研，5月全國28個重點城市預計新增商品住宅供應面積1355萬平方米，較4月環比下降14%，同比還保持增長9%。前5月28城的累計供應面積預計可達6350萬平米，累計同比增幅7%。

??如果從今年每個月的供應量看，1-2月是供應淡季，3月供應量沖高后就開始持續回落，5月的供應量略高于今年以來的月平均數，但如果與去年平均每月1433萬平米的供應量相比，今年樓市的整體供應量還是略顯疲軟。

??不過，一線城市5月份的供應還是保持平穩狀態，環比小幅微跌1%的同時，同比漲幅高達77%。其中，北京和深圳都在5月迎來供應的集中放量，環比增幅分別高達86%和39%，上海和廣州的房企推貨積極性不高，但因為去年基數較低，所以單月和累計供應量的同比表現還是保持增長。

??二線城市在5月開啟輪動復蘇行情，部分城市的供應有所提速。成都、武漢、寧波5月預計新增供應規模都將超過100萬平米，重慶、西安、南京等城市環比漲幅明顯，均在4成以上。

??也有短期內行情轉冷顯著的城市，比如天津、鄭州、昆明、福州等城市，5月的供應規模都有不同程度的下滑。

??三四線城市的情況則不太樂觀，呈現出同環比齊降的行情。CRIC最近調研了長三角和珠三角的無錫、常州、徐州、漳州、泉州等部分重點城市，僅無錫單月供應規模超過10萬平米，漳州與上月供應規模基本持平，其余城市基本都迎來供應量的低谷期，低迷的樓市成交也使房企缺乏推貨的積極性。

??如果從產品的供應分布看，28個重點城市的剛需、改善、高端產品占比結構為39%、50%和11%，總體還是以改善為主導。其中，上海各檔次的產品供應相對平均，泉州、徐州、天津等城市的剛需占比則在7成以上，5月份的供應中預計剛需還是主力。

??蘇州、廈門、寧波、福州、成都等城市的供應則以改善為主。昆明的情況就比較特別，5月迎來改善和高端產品的集中入市期，占比分別達到40%和43%。

??從5月供應的區域分布看，28個重點城市的主城區、近郊、遠郊的供應占比分別為51%、31%和18%，主城區還是絕對的供應主力。

??其中，徐州、西安、昆明、重慶、南寧、鄭州、福州等城市的主城區供應量占比都在7成以上。無錫、泉州、青島、濟南、北京、廈門等城市的供應則以近郊項目為主，占比都在5成以上。

??少數城市如常州、天津、廣州等城市的遠郊項目還將持續加大供貨量，預期將會造成庫存積壓。上海和寧波各區域供應都相對平均，占比都在3成左右。

??根據5月的供應預測，結合當下各城市的成交特征，我們對市場后續走勢的簡單預判是：5月剛需動能持續趨弱，整體成交規模還將低位持穩，后期各城市的分化情況主要還是看改善產品的供應與成交。

??如果按目前市場分化的情況進行分類，大致可分為以下四類：

??1、 熱點恒熱的城市，包括上海、北京、杭州、成都、合肥等，后期成交預期平穩運行，成交規模放量多寡主要取決于供給約束。

??據CRIC監測，4月份上述五座城市還是“熱點恒熱”，在多數城市增長動能轉弱的背景之下，這些城市的項目來訪、認購量都沒有顯著的下行征兆，總體延續高位平穩的狀態。

??從供給端看，成都還保持在單月供應規模100萬平米以上，5月預計開盤的49個項目中，一二圈層改善項目高達30個，開盤基本都能實現熱銷，也能對短期市場熱度有很好的支撐作用。

??北京、上海、杭州和合肥的供應規模基本都處于低位，不過從產品的供應結構來看，還是以改善為主，持續刺激部分中高端需求釋放，支撐市場成交。

??2、 短期供應放量的城市，如深圳、南京、西安、寧波等，供應環比漲幅顯著，且產品以改善為主的城市，成交還有釋放空間。

??以深圳為例，據不完全統計，預計5-6月份超過20個項目逾1萬套新房入市。熱點片區如前海的深業云海灣、招商壹灣臻邸，龍華的中海瓏悅里、安宏基天曜府，南山的赤灣開云府，寶安的勤誠達云邸、云上潤府等項目都在入市計劃內，這些熱點區域的項目后續入市有望持續支撐新房市場的熱度。

??3、 供應成色一般的城市，如廣州和武漢，如果后續出現項目漲價或取消優惠，再沒有政策利好疊加刺激的話，市場就會有壓力。

??以武漢為例，今年2-3月市場回暖明顯時，已經有部分開發商開始收回折扣、望風漲價，從我們的統計數據看，折扣力度越低，成交縮量越明顯。如萬科新都會收回7-8個點的折扣，成交量就面臨腰斬。

??這也意味著，武漢目前的市場回暖基本是“以價換量”帶來的假性繁榮，沒有“便宜”可撿，購房者基本也就不會入市。問題是，今年武漢的月均供應基本會持續穩定在100萬平米以上，加上武漢的廣義庫存較高，后續項目之間的競爭壓力也會加大。

??廣州也是如此。五一假期推新量為近四年來最低的一年，意味著房企還是抱著去庫存的想法，而且4月份樓市的項目來訪、去化都出現了疲軟的跡象，也讓開發商不敢過分樂觀。不排除后期各房企會加大營銷力度，沖刺年中業績。但考慮到5月的推盤主要集中在遠郊片區，預計后續去化也不容樂觀。

??4、 供應縮量或供需錯配的城市，如鄭州、天津等弱二線城市，回暖持續性略顯不足。

??雖然鄭州本輪的回暖主要以剛需客群為主導，但從目前的認購情況看，剛需的回調幅度也是最大的。5月40萬平米、3160套房子即將入市，還是以剛需為主導，市場后續有很大可能面臨供過于求，庫存堆積。

??天津2-3月樓市出現的成交暴漲，主要源于本地剛需、剛改部分恐慌性購房情緒影響，隨著這部分需求釋放完畢，整體項目上的來訪和去化都出現了回落的跡象。

??天津這一輪回暖的成交結構也比較特殊，30%的項目貢獻了80%的成交量，目前盤點下來，去化周期小于12個月的熱銷項目庫存面積約236萬平米，占比僅17%，未來部分區域也將面臨供應短缺。而且天津5月份的供應不足70萬平米，這也會限制市場的成交放量，預期5月樓市還是延續筑底行情。

??總的來說，目前房地產市場還是面臨比較大的供給約束。一方面是供應量縮減，據CRIC測算，無論是供地端還是項目端，2023年整體供應規模都將面臨腰斬；另一方面，部分城市供需錯配的問題會更加突出，今年剛需下行、改善平穩、高端回落已是大概率事件，對于以剛需為供應主力的城市，如天津、鄭州等，供需矛盾將更為突出。

??目前樓市點狀回暖和區域性復蘇的持續性，也有賴于市場的供求關系變化。新房市場，供求平穩或供不應求的區域，項目就會熱銷；供過于求或供需錯配的區域，就會出現項目滯銷、行情急轉直下的情況。二手房市場，區域掛牌量下降的話，交易活躍度會提升；一旦掛牌量上升，交易周期就會延長。

??所以，我們認為，“脈沖型”的行情還將持續，但波幅會收縮。今年的第一次“脈沖式復蘇”始于1月下行，2月春節后復蘇，3月先增后降，4月緩步下行。第二次“脈沖”何時發生以及發生在哪些城市，還有待進一步觀察。

??同時，今年的行業規模將會回落，包括土地成交規模、新房成交和二手房成交都會回落，行業規模將回到2015-2016年的水平，不會因單月的回暖發生趨勢性改變。