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??商品房預售制的去留，再次成為全國兩會期間熱議話題。

??全國政協委員、安徽省律師協會副會長周世虹在今年兩會上提交提案，建議取消商品房預售制度，同時以套內建筑面積計價銷售商品房。

??他認為，目前我國房地產開發企業大多已完成了資本積累，具備了較強的資金實力和市場競爭能力，金融體系和資本市場發展也為開發商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。

??關于是否應該取消商品房預售制度的爭論已久。2010年就曾有地方試點取消預售制，改為現售，但并未有省份能真正推行下去。

??直至去年3月份，海南出臺新規，新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。由此，海南成為全國首個也是唯一全省推行現售制的省份。但也有專家認為，海南所擁有的特殊資源和特殊條件，其他地方無法復制，未必是一份人人能抄的作業。

??尤其是房企人士普遍認為，現階段取消預售制的條件還不成熟?！叭衄F在就取消預售制，轉為現房銷售，可能70%的房企將難以為繼?！币晃婚L三角區域房企的高管稱，取消預售制，意味著房企資產負債表上的預收賬款（即購房款）很可能成為真正的負債。這對于融資“三道紅線”下正極力降負債的房企而言，將是災難性的。

??海南只是個案

??1年前，海南省成為全國第一個在全省域推行現房銷售的省份。

??按照去年3月份海南出臺的相關政策，“改革商品住房預售制度，自文件印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件”。

??不過，該政策并未明確要取消商品房預售制，同時設置了過渡期條款，即：在去年3月份之前已經出讓的土地，仍實行的是商品房預售制度。

??彼時，海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃回應稱，海南省因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題，成為房地產投訴和糾紛的最主要因素，實施現房銷售制度是為從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題。

??但全域推行現房銷售，海南此舉仍顯示出極大魄力，政策背后有其特殊性。多年以來，海南省都在大力推進產業升級、堅決破除“房地產依賴癥”。

??“一房獨大”曾是海南經濟發展的一大痛點。2017年海南省房地產稅收占總稅收的49%，房地產投資占固定資產投資的51%，為全國最高。“堅決不能成為房地產的加工廠。”時任海南省委書記劉賜貴在多個場合強調。

??2018年4月13日，海南提出全島建設自貿區。同年4月22日，海南宣布房地產“全域限購”。自此，從供給到需求端，房地產數據一直走下坡路。房地產開發投資增速出現拐點，2018年同比下降16.5%，2019年同比下降22.1%。

??但對房地產業的限制，為發展其他產業騰挪了空間。2019年，海南全省生產總值增長5.8%，未完成7%-7.5%的目標，剔除房地產業后增長6.3%；服務業比重提高0.9個百分點、對經濟增長的貢獻達75%左右，12個重點產業對經濟增長的貢獻率為67.3%。非房地產投資占比58.4%，提高6.9個百分點。

??有業內人士分析稱，海南省推行現房銷售，是在確保繼續斷腕“去地產依賴”、“去地產投機炒作”既定戰略不改的前提下，恢復商品住房供地和開發，讓房地產回歸正常。而且，作為島型經濟體，海南省的經濟體量小、產業簡單、人口少（常住人口944.72萬），房地產規模很?。ㄕ既珖?.2%），從房地產依賴到產業轉型，包袱少、負擔輕、轉身快。

??26年預售制何時退出舞臺？

??商品房預售制度源起香港，引入內地并且運行已26年，在運行中解決了開發商資金周轉問題，助推了房地產行業的蓬勃發展。但近年來開發商挪用、占用資金，項目爛尾，購房人望無法入住等樓市積弊，也與商品房預售制度直接有關，市場對于取消預售制的呼聲愈高。

??早在2005年，中國人民銀行就在其發布的《中國房地產金融報告》中建議取消房屋預售制度。2006年在全國兩會上，33位全國人大代表聯名建議取消商品房預售制度。期間也曾有地方試點取消商品房預售制度，但因牽扯到多方利益，鮮有真正推行下去的城市。

??2010年1月，廣西住建廳宣布在南寧試點取消商品房預售制度，開展現房銷售。不過據媒體報道，因條件不成熟，上述試點一直未開展。

??2016年，深圳率先在龍華一宗地塊試點現售。這宗地塊是金茂和電建以82.9億元總價聯合拿下的首宗試點地塊，命名為“龍華金茂府”。這是深圳第一宗，也是唯一一宗試點地塊。

??同年，杭州、南京、蘇州等城市土地拍賣時，都提出了現房銷售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67塊現房銷售地塊。蘇州自2016年9月至2018年10月，累計出讓超過130宗住宅用地，其中約70宗要求現房銷售，占比超50%。

??彼時，這些城市正處于樓市地市過旺的時刻。

??2017年5月，廣東省鼓勵推行現房銷售制度。據《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》的通知，在強調“著力防范房地產市場風險”時，特別提到要加強商品房預售資金監管，強化商品房交易合同網簽備案，鼓勵推行現房銷售制度。

??2018年7月，江門市發布商品房現售管理辦法征求意見稿，宣布自2018年10月1日起施行，有效期五年。隨后，網上流傳出“江門出臺現售新政，取消預售制”的說法。江門市住建局工作人員辟謠稱：“我們從未取消商品房預售制，此辦法只是一次修訂，現售管理已經實行多年?！?/p>

??2018年10月，安徽合肥發文，鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。2019年7月，四川成都的兩塊土地成功拍賣，在拍賣指標中明確要求，“100%現房銷售”。

??但這些試點政策均是在部分項目上試水現房銷售，并未動搖房地產預售制的根基。

??2020年初在疫情沖擊下，多個熱點城市紛紛發布穩定樓市的政策。其中，蘇州市發文稱，住宅（商?。┑貕K不統一要求設置竣工預售許可調整價，超過市場指導價的，不統一要求項目工程結構封頂后申請預售許可；進入一次報價的，不統一要求工程竣工驗收后申請預售許可。

??市場猜測：蘇州是否要取消封頂銷售、取消現房銷售？蘇州市自然資源和規劃局相關工作人員回應稱：“不是取消封頂銷售、取消現房銷售，此前的預售政策不是不執行了，只是針對具體地塊不統一要求，具體執行時，是否有預售要求會在具體地塊出讓公告中進行明確?！?/p>

??有消息稱，監管層已有實行現房銷售的想法。據報道，有監管層人士表示，預售制度是過去房子緊缺時期的背景下所采取的政策，現階段現房供應已足夠，那么預售制度存在是否合理，下一步將加強對此方面的討論。

??“房屋交付后產生的質量問題，和預售資金監管有很大關系。不能因為爛尾問題，就取消預售。房地產是資本密集型產業，如果地價還是那么高，融資成本還是那么高，房價還是那么高，開發商沒有預售，周期會拉長，最終導致商品房供應減少，房價上漲?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任況偉大則認為，在樓市供過于求地區，房價本身處于下行區間，取消商品房預售制度，有利于防止開發商將風險轉移給購房者，也有利于防止庫存過剩。但在樓市供不應求地區，比如一線和部分二線城市，取消商品房預售制的條件還不成熟。

??“在這些地區，商品房預售制還有存在的必要性。對于購房者而言，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢，且能增加購房者搶到商品房購買資格的可能性。同時，對于開發商而言，預售商品房提供的資金可緩解資金周轉問題，有利于增加商品房供給，緩解樓市供不應求的局面?！睕r偉大表示。