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??5月11日，阜陽市住房公積金管理中心發布了《關于暫停“住房商業貸款轉住房公積金貸款”業務的通知》（下簡稱“通知”）。

??通知稱，截至2021年4月底，阜陽市住房公積金個貸率已達到118%，資金超負荷運轉，特別是新冠疫情及時得到控制以后，職工的購房需求不斷釋放，公積金供給側壓力不斷增大，資金流動性不足矛盾凸顯，啟動住房公積金資金流動性風險預警機制勢在必行。

??《安徽省住房公積金資金流動性風險預警機制實施辦法》規定：根據資金運行情況，按照預警級別由低到高，分為一級預警、二級預警和三級預警三個等級：

??（一）一級預警：住房公積金個人住房貸款率在85%至90%。

??（二）二級預警：住房公積金個人住房貸款率在90%至95%。

??（三）三級預警：住房公積金個人住房貸款率在95%以上。

??該實施辦法明確指出:達到二級預警時，暫停商業銀行住房貸款轉住房公積金貸款，以緩解貸款資金壓力。達到三級預警時，可以在執行二級預警狀態下的住房公積金相關政策的基礎上，通過實行住房公積金貸款輪候發放政策，控制住房公積金資金流出速度。

??目前，安徽省絕大部分城市已暫停“商轉公”業務。阜陽市住房公積金資金流動性已突破三級風險預警線，為防范住房公積金資金風險，保證住房公積金制度平穩運行，經阜陽市住房公積金管委會成員單位同意，決定在阜陽全市范圍內暫停商業銀行住房貸款轉住房公積金貸款，實行住房公積金貸款輪候發放政策。同時，商業住房貸款職工每年提取一次住房公積金償還商貸的政策不變。

??對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國房地產報記者采訪時表示，類似暫停“商轉公”業務的做法，說明公積金貸款資金池吃緊，適當管控利好公積金流動性的安全。反過來看，這也要求購房者合理安排貸款方式，對于公積金貸款來說，短期會有一定的壓力。

??“類似收緊的政策在今年很多城市都有，也說明購房市場火爆的情況下，部分風險開始在金融市場如公積金貸款市場上得到體現，需要積極把控。”

??“以價換量”的阜陽樓市

??阜陽，安徽省的一個地級市。

??2020年，阜陽市在全省16個轄區中，GDP排名第4，房價第6，雖都不是最突出的，但極具代表性。

??根據通知，近幾年來，阜陽市房地產市場發展態勢良好，資金需求不斷增大，阜陽市住房公積金個貸率迅速增長。

??這不是阜陽第一次對公積金進行調整。

??2020年8月，阜陽市住房公積金管理中心就發布了《關于落實住建部等國家部委有關住房公積金貸款政策的通知》。主要調整措施有兩項：一是停止向購買第三套及以上住房的購房者發放住房公積金貸款，二是第二次申請公積金貸款購房的，首付比例不低于50%，并且貸款利率不低于同期首套公積金貸款利率的1.1倍。

??在業內看來，2019年，阜陽取消房地產限價政策，為樓市松綁，是阜陽樓市進入向上發展期的重要原因。

??在購房者口中，房價和成交量一直居高不下。但是對于真實的阜陽房地產市場來說，區域之間的差異不小。

??2021年4月份，阜陽市區共計備案商品房4668套，相較于3月份的3196套，增加了1472套；整體備案面積約54.2萬平方米；整體均價8653元/平方米，環比3月下降了約1.8%。

??其中，從4月份各區域備案住宅套數來看，城南新區備案房源最多，達到1624套；阜合新區則無任何新房入市加推。

??從各區整體備案均價來看，潁州區4月整體備案均價最高，達到9683元/平方米，而備案均價最低的經開區為6671元/平方米，兩個區域相差3000元/平方米左右。

??今年以來，在備案房源最多的城南新區，亦爆發了機場規模不小的“搶客大戰”。

??在阜陽，砸金蛋、送家電等樓盤活動值得說的事，送車位、房價直降才是真的促銷。

??3月，由于城南新區開發商競爭激烈，各樓盤也給出了不同的優惠，華潤阜陽中心、祥源城南之星、新華學府莊園等樓盤最高優惠7-8個點，港龍美的云筑買洋房送車位。

??特惠房源方面，有的樓盤特惠房源一口價優惠約16萬元、每平方米直降近千元。

??到了“5·1小長假”優惠的數字再被刷新。

??城南新區京師國府推出5套精品特價房，限時最高優惠約20萬元/套。各樓盤也相繼打出“總裁特批價”“團購價”等“浮夸”的優惠口號。

??種種跡象表明，阜陽樓市有那么點“以價換量”的味道。

??在諸葛找房數據研究中心分析師陳霄看來，商業貸款轉住房公積金貸款，是由于公積金貸款利率低于商貸，轉換后可以節省一大筆利息開支。住房公積金可貸房源的范圍選擇面更廣，同時不受開發商銀行賬號的限制，可以自由選擇還款銀行。另外，住房公積金貸款購房時首付款比例也相對較低。

??“暫停‘商轉公’之后，對于當地購房者來說影響較大，居民購房還貸不能再享受公積金貸款的優惠紅利，相當于多出一筆利息開支，對于購房者來說是一個利空消息。”陳霄表示。

??多城收緊公積金貸款

??阜陽并不是今年首個暫停“商轉公”業務的城市。

??不少城市今年都發布了公積金收緊性政策。

??如貴陽、三門峽，啟動了流動性風險預警、減少二套貸款的額度、提高二套或二次貸款的首付比例。

??鶴壁、江門，放緩貸款速度，實行貸款發放輪候制度。

??佛山、江山，調整租房貸款額度的計算公式（涉及租房標準租金和標準面積）、減少公積金的提取額度。

??福州、西安、武漢，暫停“商轉公”業務、暫緩辦理異地貸款。

??實際上，近期全國重點城市房地產政策以偏緊為主，一個重要表現就是公積金貸款相關政策在收緊。

??對此，嚴躍進表示，此類收緊動作，幾乎都和公積金流動性不足的問題有關，同時也說明部分城市住房投資過熱、公積金出現透支的現象。疫情期間，全國部分重點城市房屋交易市場明顯升溫，這使得公積金貸款處于高位運行狀態。在流動性把控不到位的情況下，公積金資金池將會告急，進而出現無錢可提可貸的風險。

??今年3月，貴陽市發布的《貴陽市住房公積金流動性風險管理暫行辦法》，對個貸率進行三級分類：

??（一）個貸率低于85%為一級響應，屬于流動性過剩，應實施積極寬松的住房公積金貸款，加大對購房繳存職工的支持力度。

??（二）個貸率在85%（含）—95%為二級響應，應實施穩健的住房公積金使用政策。

??（三）個貸率在95%（含）以上為三級響應，應實施適度收緊的住房公積金使用政策。

??根據該分類，上海易居房地產研究院監測了全國20個城市截至今年一季度末的個貸率數據。在監測的20個城市中，有4個城市位于一級響應階段，有6個城市位于二級響應階段，有10個城市已位于三級響應階段。

??10個位于三級響應階段的城市包括：南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、欽州（100%）、蕪湖（99%）、洛陽（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和貴陽（95%）。

??嚴躍進認為，觸碰個貸率紅線的城市，需要重點監測和嚴管。“此類城市應該實施適度收緊的公積金使用政策。”