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??“隨著城鎮化進程加速和流動人口規模擴大，進城務工人員、新就業大學生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯。要加快發展保障性租賃住房，更好保障這些群體的基本住房需求。”6月18日國務院常務會議上，李克強總理表示。

??這是時隔3個多月總理第二次發話幫助新市民青年人緩解住房困難。上一次是在總理代表國務院作政府工作報告上。

??這次會議確定了租賃住房三方面內容：一是落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與，加強金融支持，增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給；

??二是人口凈流入的大城市等，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，允許將閑置和低效利用的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房；

??三是從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。

??尤其是稅收減征政策，優惠力度非常大，被業內紛紛點贊。

??“克強總理說話算數！”廣東省公寓管理協會會長、YOU+國際青年社區聯合創始人劉昕發朋友圈說。

??“對于住房租賃行業來說，減稅降費是運營階段釋放給供給端的最有力政策。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然表示。

??用保障性租賃住房解決住有所居

??“實踐證明，多年來推動大規模棚戶區改造等保障性住房舉措，不僅改善了住房困難群眾居住條件，且對促進房地產市場平穩健康發展起到了積極作用。”總理說。

??今年以來，國家在推進保障性租賃住房發展方面政策不斷。

??4月12日，國家發展和改革委員會印發《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》通知。以人口流入多、房價高城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和農業轉移人口、新就業大學生等新市民住房問題。

??通知指出，單列租賃住房用地計劃，探索利用農村集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

??5月中旬，住建部分別在沈陽、廣州召開發展保障性租賃住房工作座談會，要求引導多主體投資、多渠道供給，重點利用存量土地和房屋建設保障性租賃住房。北京、上海、廣州、深圳等40個城市分兩批參加。

??很顯然，樓市發展方向已悄然轉向。過去重視購房，現在租購并舉，市場體系、保障體系“兩條腿”走路。用商品房市場化解決產權房屋需求，用保障性租賃住房解決新市民青年人住有所居。

??此次會議強調，加快發展保障性租賃住房，要落實城市政府主體責任，鼓勵市場力量參與。

??對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，強調地方政府主體責任，主要在于，在供應保障性租賃住房過程中，地方政府要從降低源頭上的土地成本、開拓多渠道房源供應等方面，給予政策、資金、規劃等支持。無論是集體土地建設租賃住房還是企事業單位利用自有用地建設或是商業辦公改租賃，都需要在規劃調整、配套設施落地、協調原有用地主體配合，降低開發成本、改造成本，嫁接普惠性金融支持等方面主動作為。保障性租賃住房的供給、運營，則主要由市場化企業作為主體來推進，這是保障性租賃房和公租房最大區別。

??此次政策提出，增加租金低于市場水平小戶型保障性租賃住房供給。機構數據顯示，目前，市場供給租賃房主體是60-90平方米、租金3000元以上兩居室。新市民、青年人租賃需求主要是以小戶型、低租金為主，面臨住房條件較差、尋找合適房源困難的問題。

??“允許閑置商業辦公用房改建為保障性租賃住房”也是一個新亮點，對于一些房企商辦物業去庫存將帶來很好的效應。

??此次政策的最大亮點則在于對住房租賃企業減免稅費。有專家測算，此次國務院常務會議提出的一系列減稅政策，預計減稅規模可達到500億元左右。

??住房租賃減稅利好誰？

??近年來，我國針對個人出租住房制定了多項稅收優惠政策，包括對個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，同時可享受增值稅小規模納稅人銷售額限額內免征增值稅政策；對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；對個人出租住房，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅。

??但對企業出租住房的減稅政策卻鮮有提及。一般納稅人規模企業出租房屋也須繳納房產稅、增值稅及附加，前者為租金收入的12%、后者約為10.2%（小規模納稅人企業費率相對較低）；住房租賃企業提供住宿服務，須按營業收入的6%（9%）繳納增值稅、按增值稅的12%繳納附加費用以及按營業利潤的25%繳納企業所得稅。

??不同于住房交易環節房產稅，這里的房產稅是針對經營性出租業務規定的。

??近幾年，長租公寓和市場化租賃企業一直面臨經營壓力，尤其是長租公寓頻發“暴雷”為行業規模化發展蒙上了陰影。與此同時，企業對于降低稅負、減少成本的呼吁也非常強烈。此次國務院常務會議提出，租賃企業向個人出租住房按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；企事業單位等向個人、規模化租賃企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。

??也就是說，新政生效后，住房租賃企業向個人出租住房享有與個體工商戶出租住房同樣的稅收優惠。其中，實體企業向租賃企業出租住房所要繳納的房產稅，將由過去的租金收入的12%直降為4%；增值稅約由6%降為1.5%。

??“類似減稅政策下，能夠調動各類實體企業主動提供房源。這些企業并不是指房地產企業，而是其他一些實體經濟的企業，其也持有商業、辦公、住宅、酒店式公寓等物業。在此類減稅政策下，自然愿意和租賃企業合作，樂意把此類房源交出來，用于充當租賃住房尤其是保障性租賃住房的房源。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示。

??中國財政學會績效管理專委會副主任委員張依群認為，后續租賃住房市場活躍度會進一步提升，租賃價格會由之前的快速上漲轉為平穩，特別是對一線重點城市房價會產生一定抑制效應。