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??樓市紓困潮正從三四線城市、部分省會城市擴散至“新一線城市”。

??第一個發出松綁信號的“新一線城市”是蘇州。據蘇州市房地產市場和交易管理中心消息，自4月11日起，蘇州放松二手房限售年限，由5年改為3年。

??中國房地產報記者分別致電蘇州市房地產市場和交易管理中心及蘇州市吳中區房產和管理交易所了解這一情況，其工作人員表示目前沒有下發正式通知，非本地戶籍人員購房政策尚無變化。不過，吳中區二手房限售由5年改為3年已在實施，并在交易環節進行了調整。

??作為競爭對手也是兄弟城市的南京，緊步跟上。4月11日，南京市六合區房產交易管理中心消息稱，從當日起，外地戶籍購房者可在南京市六合區限制購買一套房。同日，天津重新印發公積金新政，父母可提取住房公積金支持子女購房。

??據記者統計，4月份的11天內，已有9個城市放出樓市寬松大招。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，各地松綁、紓困或刺激樓市力度還會加大，特別是由于供給端沖擊，需求端轉弱，以及疫情加大對消費、內需的壓力，財政緊張程度加大，需要樓市保持適度熱度。

??新一線城市“救市”

??蘇州松綁樓市限售限購消息傳出后，引發市場熱議，原因在于蘇州是此前因樓市過熱被住建部發文重點監控房地產市場的22個熱點城市之一。且在此之前，蘇州已多次出臺扶持政策。

??3月5日晚，蘇州連夜發布46條政策提振市場主體，其中對于房地產層面，稱因疫情影響開發建設進度的商品房項目，在加強預售資金監管前提下，經綜合研判后，可申請預售時間節點提前30日。因疫情影響，未交付的在建在售商品房項目，交付期限可順延30日。

??4月8日，蘇州市銀行保險業發布助企紓困解難《倡議書》，倡議全市銀行保險業對受疫情影響較大的餐飲、零售、旅游等重點行業及制造業困難企業，主動排摸年內貸款到期情況及續貸需求；對有還款意愿、吸納就業能力強的企業，通過續貸、展期等方式紓困解難，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，幫助企業渡過難關。要改進個人金融服務，對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，根據具體情況，在充分溝通協商的基礎上，靈活調整住房按揭貸款、信用卡分期等還款安排，減輕相關人員生活壓力。

??據記者了解，蘇州市部分銀行為了搶單，將首套房貸利率降至4.6%，與LPR利率持平，為近5年來新低。前提是要核驗客戶資質。

??4月11日，蘇州市房地產市場和交易管理中心又放出消息，放松二手房限售年限，由5年改為3年；新房則一直執行拿到產權證期滿3年之后方可交易。雖然未有官方文件發布，但在部分區域已經開始實施。

??這也說明，蘇州二手房市場已經到了需要政策拉一把的程度。記者查閱數據發現，截至4月12日，在貝殼找房掛牌的蘇州市二手房源已超過12萬套。

??自去年下半年以來，蘇州房地產市場成交慘淡。今年第一季度，蘇州新房成交11192套，環比下降20.9%，同比下降35.1%；4月份，蘇州二手房均價為21894元/平方米，環比3月份下降0.33%；新房價格為22295元/平方米。

??上海中原地產首席分析師盧文曦對中國房地產報記者表示，經濟增長著力點要放在內循環上，上海、蘭州、吉林等地受疫情沖擊較為嚴重，在房地產方面做適度寬松鼓勵合理住房消費，有利于提振經濟。疫情下，消費者購房意愿也有所變化，對戶型面積、小區品質、物業品質都有所要求，市場需求是存在的，在政策方面做些調整，有助于促進需求釋放。

??他認為，現在蘇州對二手房限售期限改為3年，與新房市場一樣，其實對于房地產市場合理流轉釋放是有利的；二手房市場流轉不好，也會對新房市場產生壓力。可以看出，蘇州作為熱點城市，其樓市放松更多是促進合理需求釋放，有保有壓，并不是大力刺激。

??消費者預期及信心仍不足

??3月份以來，鄭州、哈爾濱、福州先后發文或表態，對限貸、限購或限售政策進行調整，成為首批對房地產限制性政策進行調整的省會城市。進入4月份，蘇州、南京也率先開啟了強二線城市“救市”行動。但樓市“小陽春”并未如期而至，從相關數據來看，消費者購房意愿及信心仍然不足。

??央行數據顯示，3月社會融資存量同比增長10.6%（2月為10.2%），重回上行通道，增量為4.65萬億元，比上年同期多增1.27萬億元。

??但疫情反復、對經濟的不確定性預期等，使得居民部門和企業部門中長期融資需求依舊較差。

??數據顯示，3月住戶部門短期貸款為3848億元，同比少減1394億元。3月住戶部門中長期貸款為3735億元，同比繼續減少2504億元。居民中長期貸款主要與居民經營貸及房貸等相關。

??紅塔證券研究所所長李奇霖認為，這反映出目前房地產銷售市場依舊萎靡，同時反映出過去的房地產刺激措施收效甚微。在期房交付風險加大、疫情反復和政策對部分行業施壓加劇了居民收入端不確定性、房價上漲預期不強的背景下，房地產刺激政策并沒有快速轉化為銷售端回暖。

??3月份30個大中城市商品房銷售面積月均值僅有31.3萬平方米，明顯低于往年同期水平。其中，一線城市商品房月均銷售面積為7.3萬平方米，低于2月的7.9萬平方米。李奇霖引用數據稱，一線城市主要受到上海疫情防控影響，但我們需要注意的一點是，一直到4月上旬，國內疫情依舊沒有得到有效控制，疫情帶來的沖擊也在進一步發酵。相應的，4月上旬30大中城市商品房成交面積依舊偏弱，這也意味著商品房銷售市場好轉可能需要更長時間。

??李宇嘉認為，近5年（2016年-2021年）我國商品房銷售額占過去20年的56%，也就是說，僅用了5年時間賣了過去20年56%的金額，需求透支明顯。松綁或刺激，一定有效果，但相比過去其邊際效應在急劇萎縮。當中產人群因收入而信心不足時，樓市的“中堅力量”就不穩定了。