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??在2023年第一個(gè)工作日，河南省打響了樓市松綁的“第一槍”。

??1月3日，河南省政府新聞辦召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，重點(diǎn)介紹河南省大力提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好的有關(guān)工作。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組副書(shū)記、副廳長(zhǎng)王藝在發(fā)布會(huì)上回答了記者的提問(wèn)。

??發(fā)布會(huì)上，王藝介紹，今年是全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神的開(kāi)局之年，也是實(shí)施“十四五”規(guī)劃承上啟下的關(guān)鍵之年，河南將繼續(xù)因城施策，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，把握好“增、擴(kuò)、優(yōu)、化、強(qiáng)、促”六字方針，出臺(tái)“1+N”政策舉措，著力改善市場(chǎng)預(yù)期，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。

??值得注意的是，河南省委常委、常務(wù)副省長(zhǎng)孫守剛在談到房地產(chǎn)時(shí)明確表示，要取消和調(diào)整過(guò)熱時(shí)期妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策。這是繼中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人提出“在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放”后，首個(gè)地方政府官員明確提出取消和調(diào)整限制性政策。

??作為開(kāi)年后首個(gè)就穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)居住消費(fèi)提出長(zhǎng)效機(jī)制的省份，河南省的舉措受到業(yè)界普遍關(guān)注和贊賞。

??王牌智庫(kù)首席專家、董事長(zhǎng)上官同君在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)直言，河南省為提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向好拿出了務(wù)實(shí)的、接地氣的、可操作的政策，這是作為一個(gè)省級(jí)政策性頂層設(shè)計(jì)的成功范例。

??上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)和資深房地產(chǎn)評(píng)論人劉光宇也表示，河南省此次提出的“六字方針”值得肯定和學(xué)習(xí)。

??1月4日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就上述舉措撥打了河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳電話，截至發(fā)稿，電話未接通。

??樓市低迷 房地產(chǎn)投資與銷售“雙降”

??2022年以來(lái)，河南樓市持續(xù)走低成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。

??以河南省省會(huì)城市鄭州為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年8月起鄭州新房?jī)r(jià)格連續(xù)11個(gè)月下跌，到2022年7月環(huán)比上漲，8月之后再度下跌；二手房?jī)r(jià)格則連續(xù)16個(gè)月下跌。再看成交量，根據(jù)鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)梳理的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)，2022年1~11月份，鄭州市商品房銷售84066套，較去年同期下降44%，創(chuàng)近年新低；二手房共成交54196套，較去年同期下降10%。

??鄭州當(dāng)?shù)匾幻康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，過(guò)去一年，受疫情封控和早期調(diào)控政策影響，成交比較困難。另一方面，樓盤(pán)停工潮和停貸潮的輿論發(fā)酵，也讓很多購(gòu)房人對(duì)樓市缺乏信心。“這些或許都是2022年鄭州樓市低迷的原因。”

??鄭州樓市問(wèn)題也是整個(gè)河南省樓市的縮影。

??1月3日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與商品房銷售均出現(xiàn)下滑。

??開(kāi)發(fā)投資方面，2022年1月~11月，河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資6305.75億元，同比下降11.2%；其中，住宅投資5377.16億元，下降10.9%。同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積57132.67萬(wàn)平方米，同比下降7.4%，其中，住宅施工面積44615.73萬(wàn)平方米，下降6.6%；房屋新開(kāi)工面積8419.84萬(wàn)平方米，下降33.2%，其中，住宅新開(kāi)工面積6908.31萬(wàn)平方米，下降33.8%；房屋竣工面積4065.74萬(wàn)平方米，下降4.9%，其中，住宅竣工面積3303.07萬(wàn)平方米，下降1.9%。

??商品房銷售方面，2022年1月~11月份，商品房銷售面積9940.12萬(wàn)平方米，同比下降13%，其中，住宅銷售面積下降13%；商品房銷售額6016.21億元，下降20%，其中，住宅銷售額下降20.1%。截至2022年11月末，河南省商品房待售面積2407.82萬(wàn)平方米，比10月末增加178.18萬(wàn)平方米；其中，住宅待售面積增加99.58萬(wàn)平方米。

??開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，2022年1月~11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金5922.55億元，同比下降20.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款399.59億元，下降20.2%；自籌資金3627.96億元，下降12.8%；定金及預(yù)收款1216.03億元，下降31%；個(gè)人按揭貸款571.22億元，下降36.3%。

??穩(wěn)定樓市的長(zhǎng)效機(jī)制

??在1月3日新聞發(fā)布會(huì)上，王藝介紹，河南將繼續(xù)因城施策，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，把握好“增、擴(kuò)、優(yōu)、化、強(qiáng)、促”六字方針，即增融資，擴(kuò)需求，優(yōu)供給，化風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)服務(wù)和促轉(zhuǎn)型。

??其中，增融資，主要為落實(shí)去年11月底落地的中央金融16條支持政策，從信貸、股權(quán)、債券融資三方面縱深拓展房地產(chǎn)融資渠道，更好滿足居民購(gòu)房和房企合理融資需求。

??強(qiáng)服務(wù)、化風(fēng)險(xiǎn)，是圍繞房企紓困的重要舉措，提及建立房企“白名單”制度，助推優(yōu)質(zhì)頭部房企紓困，也將壓實(shí)房企主體責(zé)任和地方政府屬地責(zé)任，推動(dòng)已售逾期項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

??促轉(zhuǎn)型，則要推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)改變“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式，完善商品房銷售制度，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房體系，有序構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展新模式。

??優(yōu)供給方面，政策明確著力提升改善性住房供給。這一表述對(duì)于房企和各類資金方有較大啟發(fā)。這也意味著，后續(xù)在土地供應(yīng)、住房開(kāi)發(fā)、房屋分配方面，要更多關(guān)注改善性住房需求。房企也要從其中發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，主動(dòng)做好產(chǎn)品創(chuàng)新和調(diào)整。

??在關(guān)鍵的“擴(kuò)需求”措施方面，孫守剛表示，將進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，取消和調(diào)整過(guò)熱時(shí)期妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，完善二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，支持集中團(tuán)購(gòu)商品住房，鼓勵(lì)各地結(jié)合保障性租賃住房、人才住房房源征集加快存量商品房去化。

??據(jù)了解，河南省洛陽(yáng)等城市限貸政策去年以來(lái)已經(jīng)陸續(xù)放松，目前河南省在購(gòu)房消費(fèi)端實(shí)行嚴(yán)格限制性政策主要為省會(huì)鄭州，限購(gòu)、限貸、限售等政策有過(guò)調(diào)整卻猶存，其市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、高新區(qū)、新鄭市、滎陽(yáng)市等均為限購(gòu)區(qū)域。

??與此同時(shí)，鄭州已經(jīng)開(kāi)始細(xì)化落實(shí)“擴(kuò)需求”具體措施。近日，鄭州進(jìn)一步放寬中心城區(qū)落戶條件，將不受社保繳費(fèi)年限等限制，父母、子女均可落戶。

??作為人口大省的河南，城鎮(zhèn)化仍處于快速發(fā)展階段。河南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)“十四五”期間河南省將新增城鎮(zhèn)常住人口約600萬(wàn)，剛性住房需求強(qiáng)勁，隨著城市更新進(jìn)程加快以及人民對(duì)美好居住品質(zhì)的向往，改善性住房潛力也將得到充分釋放。

??劉光宇向記者表示，增加融資、擴(kuò)大需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)化服務(wù)、促進(jìn)轉(zhuǎn)型，可以說(shuō)非常科學(xué)全面總結(jié)了河南房地產(chǎn)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。河南在探索房地產(chǎn)限制性政策放開(kāi)放松是走在前而的，如今在全國(guó)貫徹落實(shí)恢復(fù)經(jīng)濟(jì)一攬子工程背景下，河南這兩年經(jīng)歷了太多其他省份沒(méi)有經(jīng)歷的，在恢復(fù)經(jīng)濟(jì)方面的動(dòng)力更足更強(qiáng)，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其中將發(fā)揮舉足輕重的作用，也是用創(chuàng)新的“六字方針”向全國(guó)做出了表率。

??“河南省此次政策是因地制宜、因時(shí)制宜，對(duì)于促進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)活躍有積極影響，可以大力提振信心，但萬(wàn)萬(wàn)不可將此作為樓市大漲的理由，目的依然是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”劉光宇表示。

??更多省份或跟進(jìn)

??在河南省提出“六字方針”后，受到業(yè)主高度關(guān)注的同時(shí)，多位專家向記者表示，后續(xù)或有更多省份跟進(jìn)此類舉措。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次河南“六字方針”也是2023年新年以來(lái)全國(guó)首個(gè)比較系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展做出闡述的政策內(nèi)容，內(nèi)容體系完備，較好地落實(shí)了二十大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神。相關(guān)政策表述，也體現(xiàn)了河南2023年穩(wěn)定房地產(chǎn)方面的重要導(dǎo)向。

??“政策內(nèi)容值得全國(guó)其他省市學(xué)習(xí)。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，河南此次提及的一些政策內(nèi)容尤其是“取消妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策取消妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策”等表述值得學(xué)習(xí)。

??劉光宇則提醒，河南的舉措不一定適合所有地方，但的確值得借鑒參考，這是河南經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)調(diào)整后的冷思考，是一種求生欲更強(qiáng)的有效探索模式。