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??2023年3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在十四屆全國(guó)人大一次會(huì)議第二場(chǎng)“部長(zhǎng)通道”接受記者采訪時(shí)表示：基于市場(chǎng)供給和需求、市場(chǎng)預(yù)期、政策落實(shí)三方面原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升充滿信心。

??2022年下半年至今，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力巨大，關(guān)鍵指標(biāo)連續(xù)多個(gè)月下滑，經(jīng)歷了13個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)后，2023年1、2月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售轉(zhuǎn)正。

??截至目前，市場(chǎng)上確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)部分企穩(wěn)信號(hào)。

??我們認(rèn)為，目前復(fù)蘇是局部的，不穩(wěn)定的，仍需溫和的政策保駕護(hù)航，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。

??“年初我說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升‘很有信心’，現(xiàn)在我要回答‘充滿信心’。”2023年3月7日，全國(guó)兩會(huì)第二場(chǎng)“部長(zhǎng)通道”上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹接受媒體采訪時(shí)說(shuō)。

??倪虹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升充滿信心的原因主要基于三個(gè)方面：

??1、從市場(chǎng)供給和需求看

??新冠疫情防控取得決定性勝利，防控政策也作了優(yōu)化和調(diào)整，可以說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)供需兩端都發(fā)生了積極影響。供給方面，住房項(xiàng)目復(fù)工率大大提高；從需求看，售樓處看房量在大幅提升，成交量也有明顯改善。

??2、從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看

??1月和2月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售結(jié)束了13個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。雖然70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)有漲有跌，但總體看價(jià)格是平穩(wěn)的。同時(shí)，保交樓工作扎實(shí)推進(jìn)，有力保障了購(gòu)房人合法權(quán)益。房企的合理性融資也得到改善。

??3、從政策落實(shí)情況看

??購(gòu)買(mǎi)首套住房的大力支持政策、購(gòu)買(mǎi)二套住房的合理支持政策已經(jīng)出臺(tái)，正在落實(shí)見(jiàn)效。

??倪虹同時(shí)強(qiáng)調(diào)，我們期望的企穩(wěn)回升應(yīng)該是：牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，大力支持剛性和改善性需求的企穩(wěn)回升，防止市場(chǎng)大起大落，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??2022年至今，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力巨大，尤其是2022年7月，多地爆發(fā)停工斷貸事件后，樓市復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，購(gòu)房者置業(yè)信心受挫，市場(chǎng)二次探底。

??為此，中央到地方出臺(tái)了一系列“保交樓”舉措。

??據(jù)CRIC調(diào)研，截至2022年底，32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的290個(gè)項(xiàng)目中，近6成項(xiàng)目已復(fù)工。

??聚焦到單個(gè)城市，鄭州、昆明因政策起步較早、或因政策紓困力度較大，目前多數(shù)項(xiàng)目均處于部分復(fù)工和全面復(fù)工狀態(tài)

??官方數(shù)據(jù)顯示，2022年9月6日-10月6日鄭州全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中，有145個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

??CRIC調(diào)研情況也與官方公布數(shù)據(jù)結(jié)論大體相仿，獲取紓困資金的項(xiàng)目，大部分已實(shí)質(zhì)性復(fù)工，重新開(kāi)工項(xiàng)目占比接近9成。

??在層層利好之下，“保交樓”已起成效。這也是住建部對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升充滿信心的原因之一。

??我們認(rèn)為，隨著停工問(wèn)題的逐漸解決，市場(chǎng)消極情緒也在一定程度上被抑制，這對(duì)后期銷(xiāo)售市場(chǎng)的穩(wěn)定起到了非常關(guān)鍵的作用。

??除了“保交付”之外，倪虹還特意提及了70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題。

??2023年2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年的下降之后，1月70城新建商品住宅價(jià)格整體環(huán)比較上月上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至0.0%，這是2022年2月以來(lái)70城房?jī)r(jià)整體首次出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。

??一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢(shì)趨緩。結(jié)合此前3月房?jī)r(jià)同、環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，鄭州、武漢、天津、福州、徐州等共計(jì)15城房?jī)r(jià)結(jié)束“3連降”。

??同時(shí)，各地回暖信號(hào)頻出。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年2月30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交面積為1622萬(wàn)平方米，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場(chǎng)回升苗頭初顯。 

??分能級(jí)來(lái)看，一線城市中廣深低位回升，環(huán)比漲幅均超5成，點(diǎn)狀復(fù)蘇跡象顯著：廣州部分項(xiàng)目諸如荔灣廣鋼花城、黃埔星匯城等前期折扣力度收回。深圳個(gè)別網(wǎng)紅盤(pán)周末到訪量破3000組。

??二三線城市總成交1434萬(wàn)平方米，同環(huán)比漲幅均在5成以上，前2月累計(jì)同比回正。各城市漲多跌少，持續(xù)修復(fù)：武漢、成都仍是“成交大戶(hù)”，單月成交破100萬(wàn)平方米，主要源于供應(yīng)收縮和前期需求積累。漲幅顯著的為重慶、長(zhǎng)沙、鄭州、廈門(mén)等弱二線城市，剛需集中入市拉動(dòng)成交躍升，重慶步入2月以來(lái)重點(diǎn)項(xiàng)目周度來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)穩(wěn)步增加，最近一周來(lái)訪總量1.3萬(wàn)組，認(rèn)購(gòu)總量1577套，轉(zhuǎn)化率高達(dá)12%，創(chuàng)2023年以來(lái)新高。

??雖然從數(shù)據(jù)上看部分城市已經(jīng)開(kāi)始回暖，但值得注意的是，當(dāng)前這些城市的回暖還是以點(diǎn)狀復(fù)蘇為主。從目前監(jiān)測(cè)到的情況來(lái)看，出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)上升，銷(xiāo)售提升的項(xiàng)目，主要集中在核心一二線城市和強(qiáng)三線城市的特定區(qū)域，即使是在核心一二線城市內(nèi)也有部分區(qū)域去化艱難。

??因此，我們認(rèn)為，目前整體仍在底部修復(fù)過(guò)程中，后續(xù)市場(chǎng)未必會(huì)由點(diǎn)及面整體復(fù)蘇，仍需警惕。

??隨著整體市場(chǎng)止跌回升，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了一定增長(zhǎng)。2023年2月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4615.6億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)29.1%、同比增長(zhǎng)14.9%。

??百?gòu)?qiáng)房企2月業(yè)績(jī)同環(huán)比增長(zhǎng)，很大一部分原因在于今年1月和去年同期基數(shù)相對(duì)較低。3月市場(chǎng)修復(fù)情況仍然存在較大不確定性。

??這主要是因?yàn)椋诋?dāng)前形勢(shì)下，房企分化明顯，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力仍不足，從銷(xiāo)售門(mén)檻可以看到，除TOP10房企之外，其余各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻都出現(xiàn)了約30%的降幅，整體仍在低位。

??部分房企銷(xiāo)售回升的同時(shí)，在北京、杭州、蘇州等城市優(yōu)質(zhì)地塊的推動(dòng)下，房企投資積極性也出現(xiàn)了一定的回升。2023年前兩月超過(guò)兩成百?gòu)?qiáng)房企在土地市場(chǎng)納儲(chǔ)。

??從拿地企業(yè)來(lái)看，整體仍是以頭部國(guó)央企為主，同時(shí)民企投資開(kāi)始弱復(fù)蘇，如新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開(kāi)始參拍，在蘇州、杭州的集中土拍中，本地民企投資有所恢復(fù)，尤其是浙系民企濱江、偉星、中天美好等在杭州土地市場(chǎng)表現(xiàn)較為突出。但目前仍是個(gè)例。

??我們認(rèn)為，這主要是因?yàn)椴糠秩ツ隂](méi)有或少量拿地的民企，出于補(bǔ)倉(cāng)需求才積極參與土拍市場(chǎng)，當(dāng)前民企投資不具備全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)。大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解，面對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊仍是“有心無(wú)力”。

??綜合來(lái)看，目前整體市場(chǎng)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)，如停工問(wèn)題的逐漸解決、70城房?jī)r(jià)止跌回升、部分城市開(kāi)始點(diǎn)狀回溫、房企投資開(kāi)始弱復(fù)蘇等。

??但目前的復(fù)蘇是局部而非全面的，持續(xù)性是尚且存疑的，底部修復(fù)過(guò)程也較為緩慢。

??我們認(rèn)為，充滿信心是好事，但短期內(nèi)市場(chǎng)仍需要溫和的政策保駕護(hù)航，呵護(hù)來(lái)之不易的市場(chǎng)信心，穩(wěn)定各方主體預(yù)期、重塑行業(yè)信心，使行業(yè)盡快回歸平穩(wěn)健康的良性發(fā)展軌道。