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??為進一步推進和完善納入改造老舊小區物業管理工作，解決老舊小區物業管理不規范問題，近日市住房城鄉建設委印發《關于在老舊小區改造中進一步完善物業管理工作的意見》（以下簡稱《意見》），此舉是貫徹落實《北京市物業管理條例》《北京市老舊小區改造工作改革方案》（以下分別簡稱《物業條例》《改革方案》）的重要舉措。《意見》從三大方面對老舊小區改造中的物業管理工作提出了具體要求。

??－－明確在黨建引領下開展老舊小區改造物業管理工作

??《意見》對標《物業條例》和《改革方案》的總體要求，明確要在納入改造的老舊小區構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，強調社區黨組織要充分發揮黨建引領作用，積極搭建由居（村）民委員會、業委會（物管會）、（原）產權單位、物業服務人等多方參與的治理格局和架構，明確各方具體職責，統籌推進老舊小區改造中的物業管理工作。

??對于尚未組建業主自治組織的小區，街道（鄉鎮）要合理劃分物業管理區域，并與改造實施區域統籌考慮，實現規模效益，指導、推動依法依規成立業主大會，并選舉產生業委會或組建物管會。（原）產權單位應配合做好房屋檔案提供、職工動員發動等工作，同時應積極參選物管會，并推薦、引導本單位優秀職工參選業委會。

??－－結合改造小區物業管理現狀，提升規范化管理水平

??根據《物業條例》和《改革方案》的相關要求，本著“分類推進、逐步提高、全面覆蓋”的原則，《意見》進一步明確了納入改造老舊小區實行物業管理方式的服務標準和相關要求，推動納入改造的老舊小區規范化物業管理全覆蓋。

??（一）市場化物業管理方式

??一是業主自行管理方式。對于業主自我服務意愿較強且有良好管理能力的小區，可采取業主自行管理方式。《意見》對業委會（物管會）提出了明確要求，同時要求業委會（物管會）要承擔好“財務總管”角色，加強小區物業費、公共收益等資金管理，對于資金量大的小區應聘請專業人員負責財務工作。物業服務可優先聘用本小區居民從事保安、保潔等服務工作，既能充分發揮小區居民的自我管理優勢，又能為小區居民提供就業崗位實現“雙贏”。

??二是委托物業服務人方式（包括物業服務企業、專業單位和其他物業管理人）。對于具備條件的小區，推進建立委托物業服務人管理方式。業委會（物管會）應結合本小區業主的需求確定服務內容和收費標準，通過公開競爭方式選聘市場化物業服務人為小區提供物業服務，并代表全體業主與物業服務人簽訂服務合同。在業主交納物業費方面，鼓勵街道（鄉鎮）通過采取“先買后補”等方式給予一定政策支持，設置一定時間過渡期，引導業主逐步實現物業費正常交納，促進物業管理步入良性循環。

??（二）產權單位自管方式

??考慮到歷史沿革和管理現狀等問題，對于（原）產權單位具有管理能力或者由于多種原因需要（原）產權單位繼續承擔物業管理的小區，可按單位自管方式提供物業管理。《意見》對（原）產權單位的物業管理責任、服務標準、物業管理用房等均提出了明確要求。街道（鄉鎮）應在（原）產權單位協助下積極推動引入市場化物業管理服務。

??（三）街道應急管理方式

??對于暫不具備引入市場化物業管理，以及不具備單位自管條件的小區，為防止出現“失管”現象，明確由街道（鄉鎮）、社區依據《物業條例》的有關規定，委托應急物業服務人為小區提供應急服務。

??－－鼓勵推進物業服務和社會化服務相結合，滿足業主多樣化的需求，提升居住幸福感

??為更好的滿足業主需求，《意見》鼓勵物業服務人和（原）產權單位針對業主生活服務需求，提供入戶付費的市場服務，也可提供市場化服務名錄供業主自行選定，通過物業服務和社會化服務相結合的方式，提升綜合服務水平，滿足業主多樣化需求，提高居住滿意度。

??此外，《意見》還從加強組織領導、落實主體責任、加強宣傳引導方面提出工作要求，物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的市場規則，逐步提升居民參與物業管理的責任意識，不斷優化市場環境。